(三)商厦基本功能-USB迷|专注于互联网分享

2024年1月4日发(作者：葛星辰)

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（三）商厦基本功能、附加价值定位及分析1．商厦功能组合

（1）总体功能（六大功能）

（2）产品销售系列（九大系列）

一般产品：前面所述的九大系列产品。

期望产品：丰富齐全、新潮、时尚、奇趣的商品，实惠的价格，组装机件的讨价还价，正牌货，质量保证，售中、售后服务好，方便提货。

附加产品：品牌商品、最新潮流体验，感性、舒适购物环境。

潜在产品：商厦名店品牌无限科技象征，地标性建筑物，（骄傲、偏好、缠绵、怀旧）情感之地，六大功能，一站式配套，娱乐消费。

（3）产品功能定位分析

优点：

1）产品内在特征突出，组合丰富，关联度高，保证主题商品一站式消费；

2）IT产业为中国第一大产业和高增长行业，为高科技时尚和国际性产业，增长和创新为永恒主题，生命周期持久；

3）产品为主流消费群体追捧，青少年新生代为庞大消费后备军；

4）与政府发展规划高度吻合，高金额、高增长、高流转产品为政府带来庞大、持久的税收来源；

00000005）产品包含科技、家用、时尚用途，平衡目的性购物与休闲性购物、理性产品与感性产品销售，增强平日、夜晚集客力；

6）将购物、新品展示、科技博览、休闲体验、信息娱乐、特色餐饮相结合，迎合主流、前卫消费群体的感性消费、体验消费和娱乐化消费新潮流

7）搭配数码时尚配饰、奇趣小商品和艺术创作时尚饰品，增强趣味性、消费个性、卖场独特性

00000008）商品搭配丰富、体积大与小、耐用与快耗、品牌与自创、科技与情趣、热门与个性、家庭日用与个人专业、单价高与低等均可选择，最大限度吸引各类型顾客。

不足：

1）主题商品组合丰富，但核心商品不够突出，消费者初次印象模糊，需要在商厦图文标志、商品内涵挖掘、主力或品牌店招商、营销主题、推广口号、促销活动组织等方面强化；

2）主力商品系列比较专业、科技含量高，可能对中老年人、少女、主妇乃至从事一般服务业的海珠区居民吸引力不大；

3）电脑及配件商品的中小批零商不适应夜晚营业，需在楼层分布、楼面区隔、营业时间上加以引导；

04）特色饮食的招商、营业与已具口碑的传统实惠型中式酒楼可能有较大反差，不易吸引传统食客。

0002．价格定位

（1）定价的方法与依据

本项目可选择的定价方法有：①成本导向定价法；②利润导向定价法；③价值导向定价法；④竞争导向定价法。

（2）定价组合

本项目的商业与交通区位较好，主题定位具新颖性、稀缺性，未来二一三年内在海珠区中××片具有唯一性，因此建议以价值导向与利润导向定价法为主，辅以其他定价法。

具体有：

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1F～2F，特别是首层东南面沿街商铺—价值定位，商圈高端水平；

3F～4F，大多数商铺—利润定价，本商圈中偏高端水平；

1～3F中庭北面，5～6F—成本定价或利润定价，中端水平；

－lF—利润定价及竞争定价，中端水平；

关键客户、主力店—竞争定价或成本定价，中端或中偏低水平。

（3）定价走势

市场一般有低开高走，高开平走，低开平走、平开平走四种定价走势策略。

地段较好的大型商业物业，近年较多是高开平走、平开平走的策略。建议本项目采取高开平走为主、低开高走为辅的策略，与上述定价方法一致。

（四）物业经营管理模式定位

市场上的投资开发商对2万㎡以上的大型商用物业，一般有如下几种经营管理模式：

00（1）自主经营，自主管理模式

由投资商、开发商属下的管理公司或管理处自主招商、统一推广、营运管理、物业管理，如天河城、天河娱乐广场、天河购书中心、中华广场、万国广场及世贸中心现时模式；

（2）自主经营、委托（分包）管理模式

由投资商集团属下管理公司自主招商、统一推广、营运管理，委托社会性物管、清洁、工程维修公司承包管理，如香港太古集团属下各购物中心。

（3）委托经营、自主管理模式

投资商、开发商将物业委托或出租给一家经营管理公司，尤其代理招商、统一推广、营运管理，自身则进行物业管理，如世贸中心开业初期、东方宾馆时代广场、中国大酒店商场、海印布匹市场、海印电器广场、北京绿屋商场。

由于国内大型商用物业经营行业分工未细化，法律规范未完善，经营利润仍可观，目前大多数商用物业采取第一种模式。

在第一种模式中，自主经营部分，也因商厦面积的扩大，主力店所占比重加大，或主题经营的专业化程度较高，有减弱的趋势，或集中在招商成功后的统一推广上，如天河北时代广场、太平洋电脑城。也有向第三种模式过渡的趋向，如在北京中关村等国内十多家科技市场承租经营的赛博数码城，广州海印实业集团承租后改造并经营的主题或专业商场。

本项目可采取第一或第三种模式。采用第一种模式，主要抓两点：一是前期统一规划、统一招商。二是开业运营期统一推广、统一服务管理、物业管理。

六、项目开发建议

本项目的本次发展策划已落在建筑规划设计报批通过之后，目前已近完成地块土方开挖工程，±0．00以下工程施工图也已完成。因此，项目开发建议仅根据已确定的情况作简要阐述。

从发展商与进场经营商家的关系看，市场有三种模式：

1．发展商与拟进场主力商家事先协定，共同确定建筑技术、经济条件及进度要求，发展商按协定的要求开发，吸纳定金或保证金，即建筑定制模式。

2．发展商边开发确定建筑主体框架，边招商主力商家，并按后者需求进行间隔，机安装饰、吸纳部分建设资金，即开发与招商互动模式。

3．发展商自行开发，不必考虑招商进场商家的技术要求，也不吸纳土建结构建设资金，仅在机安装饰阶段考虑招商状况，即先建后租售模式。

本项目尽可能采用第二种模式。从开发规模与时序上看，有一次性全部建成有分批滚动开发模式。对本项目而言，只能是商厦单体一次性建成为宜。从裙楼与塔楼开发的时序上看，有先裙后塔、先塔后裙、裙塔同建三种模式。本项目宜先裙后塔开发模式，集中资金开发裙楼物业，视资金周转情况稍后续建塔楼。

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七、物业招商与经营建议

1．租售比例

本项目按开发计划，－1层除少量快餐、娱乐铺位（1000㎡以内，实用率0．65计，建筑面积约1500㎡）约，8500㎡用于出售。首层东面沿街800㎡（实用率0．55计，1450㎡）可出售；六层2000～3000㎡（实用率0．7计，2900～4300㎡）可出售，商厦12850～14250㎡可出售，约占可租售总面积7．5万㎡的17%～19%。

2．租售次序

本物业租与售总体上可同时进行，但项目采取统一规划、协调经营、统一管理的零售主题经营模式，为强化统一规划，招商的定位与形象，宜用先租后售策略，尤其是首层可售商铺，属最佳街铺，尽量押后发售或出租。在分别出租、出售部分，也应分功能分批次租售，避免拆散。

一般情况下，先内部定向招商主力店，如手机/家电大卖场，手机概念形象店、电脑超市、著名品牌专卖店、连锁专营店、快餐、特色饮食、电影院、写字楼等，然后二层开始往上逐层分区公开招商。

003．定价策略

我们给出三组广州商用物业市场近期的租售参考价格（资料来源：中原、美联、诚安、珠江恒昌2002．8～2003．6调查数据）。

广州市内大型购物中心价格情况

表4-22

0000000项目售价（均价）月租（元/㎡）

首层；900～1200

二层：600～800

三层：300～500

四层：200—300

五层：100～180

管理费（元/㎡）

天河城

60（含推广费）

中华广场

首层：560～1300

首层9．5万元/㎡（少二层：500～650

量最佳位置）

三层：450～550

首层9．5万元/㎡

G层：600～750

首层：850～1000

负一层：80～350

二层：80～150

350～1200

58（含推广费）

广百新翼

荔湾广场

流行前线

集资费1100元/㎡

00广州市内电脑城及数码城价格情况表4—23项目月租（元/㎡）

首层：1000～1200

二层：800～900

三层；500～700

管理费（元/㎡）集资费（元/㎡）

太平洋电脑城一、二期

1000～1500

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天河电脑城

负一层：700～900

首层：1000～1200

二层：600～800

三层500～700

首层：210

二、三层：150～180

四层：130，

120～150

首层：600～700

二层；130～150

首层：100～200

二层；50～150

150～200

售价（万元/㎡）

2～3

2．5～3

1．5～2．5

一、二层均价4．6

中六电脑城

38 I100

中华广场四楼

陵园西电信街

恒龙电脑城

海印电脑广场

项目

江南西街铺

南丰商场

南天商业城

万国广场

蓝色快线

南北广场：

000800

800

海珠区内项目周边物业表4—24月租（元/㎡）

300～600

首层；450

二层：80

管理费（元/㎡）

首层：400；二层：250

首层4．5，～1层3．2 首层250

1．8～2 50～150

综合区位情况及本项目定位，建议租售均价如下：东面沿街首层：8万/㎡；负一层：1．8万/㎡；月租价：1000元/㎡。

第四节房地产贷款项目评估

房地产贷款项目评估是房地产开发项目评估的一种类型。房地产开发项目评估一般包括两种情况，一是投资方拟收购或介入一个房地产开发项目时进行的评估，二是银行准备对房地产开发项目提供融资贷款时进行的评估。

本节以房地产贷款目的进行的项目评估为例介绍房地产贷款项目评估的相关内容，收购项目所进行的项目评估与此类似。

一、房地产贷款项目评估的含义

房地产贷款项目评估是在房地产开发企业为房地产开发项目向银行、信托公司、投资基金等金融机构进行融资时，金融机构委托评估咨询机构或自行对借贷企业及开发项目进行全面调查、分析、测算、评价的一项贷前评审的专业服务活动。一般均形成书面报告，作为房地产开发贷款评审的重要依据。接受房地产开发企业或其他投资者委托，为其投资项目的决策进行科学论证而做的项目评估，与贷款项目评估的关注点略有不同。

二、房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定

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《中华人民共和国城市房地产管理法》；

《中华人民共和国土地管理法》；

《中华人民共和国城市规划法》；

《中华人民共和国担保法》；

《中华人民共和国会计法》；

《中华人民共和国税收征收管理办法》；

《贷款通则》；

《商业银行房地产贷款风险管理指引》；

《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》；

《房地产抵押估价指导意见》；

《房地产开发项目经济评价方法》；

《房地产估价规范》；

中国人民银行、银监会、国家发改委、各级政府有关部门颁布的其他相关法规。

三、房地产贷款项目评估的特点

（一）综合性

房地产贷款项目评估是一项综合性很强的业务。它与对某一宗房地产的价值（价格）评估不同，评估的内容、涉及领域、对象、角度都复杂的多，涵盖方方面面的内容。针对每宗房地产项目，在状态上有土地、在建工程、存量房；在用途上有住宅、办公楼、公寓、别墅、商场、以及娱乐用房等。全面、综合、动态的系统分析过程，需要评估人员具有较宽的知识结构和专业素质，大部分业务需工程、经济、财务等多种专业人士配合作业。

（二）科学性

由于房地产贷款项目评估是作为决定发放贷款或投资决策的依据。评估的科学性尤其重要。进行项目评估时，应采取科学的方法和手段，定性与定量分析相结合。注重数据来源的客观性、依据性和准确性。

000000000（三）专业性

房地产贷款项目评估涉及广阔的领域，有社会、人文、环境、区域发展、法律规划、建筑、施工、金融财务、市场营销等诸多专业领域。各项内容均须进行专业化的评估分析。采用符合所涉及专业相关规定、专业特征、内在规律、程序的方法进行评估。

（四）特殊性

房地产项目与工业、交通运输等其他投资项目相比，具有其自身的特征。如作为普通住宅销售的房地产项目，投资回收期相对较短，一般在l～3年左右。而作为酒店、商业中心等自行管理或出租的综合性房地产项目，投资回收期可长达15年以上。房地产的经营方式多样化，可售、可租或混合经营等，更增加了房地产贷款项目评估的复杂性。

四、房地产贷款项目评估的内容

房地产贷款项目评估包含的内容在中国人民银行、国家开发银行、各商业银行及中国国际工程咨询公司等均有各自的相关规定，但大同小异。主要包括对企业的资信评估、开发项目的合理性评估、市场分析、财务及经济效益评估、风险评估、结论等几大部分。综合各家的内容，结合房地产贷款项目的特点，建议设立九部分内容：

第一部分借款企业资信评估

第二部分项目概况评估

第三部分项目市场分析

第四部分项目投资估算及资金来源、筹措评估

第五部分项目进度与资金运用评估

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第六部分项目财务效益评估

第七部分不确定性分析

第八部分贷款效益及风险评估

第九部分结论与建议

各部分的具体内容可参见后附房地产贷款项目评估案例。

在报告的开头一般会增加总论（或摘要）部分。说明评估的依据，并将各部分的主要数据、指标及结论尽量摘录。

在报告的最后应附评估附表与附件。附表含评估过程中涉及的各种分析及测算表格；附件含企业及项目的各种申请文件及批件的复印件、项目地理位置示意图及项目现状照片。

报告的撰写方面，力求文字简洁、准确、明了，叙述全面、清楚。定性分析与定量分析结合运用，尽量采用数字、图表表述。注意报告内容和分析结论的真实性、完整性和准确性。

五、房地产贷款项目评估的注意事项

（一）评估的侧重点

金融机构的房地产开发贷款一般按企业评价为主和项目评价为主两种模式操作。以企业评价为主的，评估的侧重点是企业的综合实力、专业素质、财务及信用状况等，对项目状况的评估可适当简化；以项目评价为主的，评估的侧重点是项目状况、投资成本、市场分析、财务效益评价及项目的封闭运作方案等，对企业状况的评估可适当简化。

（二）动态与静态分析

在财务效益评估时，计算期较长的房地产项目（如作为酒店、商业中心等自行管理或出租的综合性房地产项目），应进行动态评价，测算与分析项目的动态评价指标；计算期1～2年的房地产项目（如作为普通住宅销售的房地产项目）对资金运用、销售收入测算、贷款取得与偿还等也应进行动态的分析。

00000000（三）项目风险评估

从项目本身及借款企业两方面考虑。项目本身的风险关注点主要有：项目的合法性、合规性和可行性（包括技术、经济等）；施工过程及质量风险；租售模式风险；外部竞争环境风险等。借款企业的风险关注点主要有：资质及管理能力；信用状况；其他项目的关联风险等以及项目条件、企业条件是否符合金融机构的信贷政策及风险管理要求，担保措施的可实施性等方面。

（四）项目市场评估

与对某一宗房地产的价值（价格）评估相比，贷款项目评估注重竞争区域内房地产市场的发展趋势。一般要求进行项目的SWOT（优势、劣势、机会、威胁）分析，评价项目的产品、客户定位，对项目周边区域及竞争项目分析也更深入化、具体化。

［案例4-4］

北京市×××国际花园贷款项目评估报告

评估报告摘要

一、借款企业资信评估

北京×××房地产股份有限公司为上市公司，是经建设部审批认定的具有房地产开发一级资质的房地产开发企业。

公司2003年9月末资产总额120890．03万元，负债总额52546．35万元，所有者权益总额68343．69万元，股本总额17320．00万元。通过资产负债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析，得出以下结论：企业所有者权益呈现增长趋势，自身积累增加，对负债的依赖程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。

截至2003年10月30日，该公司在各银行无借款余额。企业无不良信用纪录。目前尚无有关机构对其进行过资信评级。

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二、项目概况

项目由北京×××房地产股份有限公司开发建设。位于西三环与西四环之间，距西三环紫竹桥约1000m，距西四环四季青桥约1200m。在车道沟桥西南侧，昆玉河西岸，东临昆玉河畔市政绿化带，南靠彰化路，西接曙光花园望山园，北邻紫竹院路。规划占地面积65519．36㎡，规划总建筑面积164864．4l㎡，地上建筑面积128505．24㎡，地下建筑面积36359．17㎡，总体布局由5栋住宅弧形板楼、高档会所及整体地下车库组成。2#、3#、4#、，5#、6#楼为住宅，地下2层，地上14～17层。7#楼为配套公建（会所），地下2层，地上2层。5栋住宅楼基底围合范围内为地下车库，地下1层。

从目前项目的进展情况和已获得的各项开发建设手续分析，项目的开发建设具有合法有效性。项目规划建设的高档住宅小区较好地体现了最高最佳使用原则，具有可实施性。

项目周边各项市政设施齐备。包括本项目在内的曙光花园的开发建设对改善该地区的环境状况起到了积极的作用。

三、项目市场分析

北京西部地区继亚运村、CBD之后，成为京城楼市又一后起之秀，也是近两年北京楼价涨幅最大的区位。

项目定位为纯居住高档国际生活社区。

本项目有区位价值优势、建筑价值优势、观景价值优势、园林价值优势及开发商背景优势。同时面临近中关村范围竞争性项目较多，周边楼盘开发情况对其有直接的影响，与曙光花园望山园未完全独立，以及作为上市公司会面临年底现金回流的压力等不利因素。

四、项目资金来源

项目总投资为91508万元，其中：（1）项目单位自筹资金30000万元，由募集资金20000万元及非募集资金10000万元组成，占总投资的32．78%；（2）申请银行借款17000万元，占总投资的18．58%；（3）售楼回款4450810万元，占总投资的48．64%。其中企业自筹资金已基本到位。

五、项目进度与资金运用

目前该项目为在建工程，2#、3#、5#和6#号楼主体基本完成，正在进行内部装饰及安装工程施工；7井楼（会所）地下结构部分完工；地下车库结构部分完工；小区管网等配套工程施工中。预计住宅楼于2004年2月竣工，会所、地下车库、小区配套及园林绿化工程于2004年6月30日完工。

项目在同一时期的资金来源大于资金运用并有盈余完全可以满足工程进度对资金需求的刚度和强度要求，能够达到资金平衡。项目成功的关键问题是能否按期得到××银行贷款、项目能否按期完工和能否按计划销售回款。

六、财务指标

1．项目静态财务评价指标

（1）总投资收益率：15．08%；总投资年均收益率：6．03%；

（2）总投资净收益率：11．02%；总投资年均净收益率：4．41%；

（3）自有资金收益率，45．99%；自有资金年均收益率：18．40%，

（4）自有资金净收益率：33．60%；自有资金年均净收益率：13．44%。

（5）项目借款偿还期为7个月，借款本息用销售回款偿还，偿还银行借款本息是有保证的，详见附表7—资金来源与运用表。

2．动态财务评价指标

（1）全投资财务内部收益率（FIRR，按季度计算）：税后为7．25%，此项指标远高于银行贷款利率，项目可行。

（2）全投资财务收益净现值（FNPV，按季度计算）：季度基准贴现率取i＝3%，税后为6445．50万元，也远大于0，因此项目可行。

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本项目的财务效益指标良好，偿还银行借款本息有保证，能令项目的投资方有很好的超额回报，项目实施方案可行。

七、不确定性分析

采用静态分析，项目盈亏平衡点为89．74%，销售均价（住宅）保本点为6640元/㎡，销售面积保本点为143109㎡。采用动态分析，盈亏平衡点分别为（即税后NPV等于零时的值，I＝3%（季））：住宅销售价格：6710元/㎡（会所及地下车库销售价格保持12000元/㎡及115200元/个不变），住宅销售面积：122500㎡（会所及地下车库销售面积保持5461．08㎡及550个不变）。从上述指标可以看出，本项目销售单价及销售面积均有一定的宽容度，有较大的抗风险能力。

对开发建设投资和销售收入两个主要因素进行敏感性分析。项目两个因素分别变化时，销售收入变动较为敏感，当开发投资和销售收入中单个因素在一定的范围内向不利方向发生变化，项目均有一定的宽容度，但对销售收入向不利方向发生变化，项目表现出较强的敏感性，抗风险能力大大降低。

000000000八、贷款风险评估

项目存贷比率为39．75%。本项目最大风险是楼盘能否按照测算比例实现项目前期预售。

0000000九、结论与建议

项目地理位置优越，交通便利，如能按期按质完工，按计划销售，将具有较强的市场竞争力和抗风险能力。本项目自筹资金部分已落实到位，从分析测算来看，本项目财务效益较好，偿还借款本息有保证，项目在规划设计、市场定位等方面符合市场需求，如辅之完善的市场营销计划和有效的项目管理，项目筹资方案可行。

由于项目在市场销售方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。

开发商应结合北京市场消费者心理、特别是高档物业消费对象的时尚需求，按照承诺的规划设计方案尽快完成景观及庭院详细设计及施工；应加强市场营销管理，从市场定位，广告推广，销售等环节全面控制，加快回款速度，同时加强项目开发成本控制及管理，以确保项目资金的正常周转。

第一部分

借款企业资信评估

一、借款企业

北京×××房地产股份有限公司。公司为上市公司，股票在上海证券交易所上市。

二、借款企业简介（略）

三、借款企业合法有效性分析

北京×××房地产股份有限公司具有《企业法人营业执照》，是经建设部审批认定的具有房地产开发一级资质的房地产开发企业。据此，该公司在设立和行业资质方面均具合法有效性，本项目开发规模，与其开发资质相匹配。

四、股东情况

根据北京×××房地产股份有限公司2002年度报告该公司股东情况如下：

（一）报告期末股东总数为18582户

（二）公司前10名股东（略）

（三）控股股东情况介绍（略）

（四）其他持股超过10%的法人股东介绍（略）

五、公司治理结构

（一）公司治理情况（略）

（二）独立董事履行职责情况（略）

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（三）公司在业务、人员、资产、机构财务等方面做到了与控股股东分开、公司具有独立完整的业务和自主经营能力（略）

（四）高级管理绩效考核及激励机制（略）

六、管理团队及员工情况（略）

七、公司经营情况

（一）公司主营业务的范围及其经营状况（略）

（二）主要控股及参股公司的经营情况及业绩（略）

（三）主要供应商、客户情况（略）

（四）经营中出现的问题与困难及解决方案（略）

八、公司投资情况

（一）募集资金使用情况（略）

（二）非募集资金投资情况（略）

九、公司财务状况分析

（一）资产负债分析（略）

（二）盈利能力及资产运用效率（略）（三）现金流量分析（略）

十、资信状况评价

北京×××房地产股份有限公司开户及存款基本情况列表如下：

单位：万元表4-44

000000序号

开户银行

北京市××银行××分理处

北京××银行××支行

××银行××支行

存款余额

382

2209

1044

1711

1166

6068

000账户户性质

基本账户

一般账户

注：截止日期2003年10月30日

截止2003年10月30日，该公司在各银行无借款余额。企业无不良信用纪录。目前尚无有关机构对其进行过资信评级。

综上所述，北京×××房地产股份有限公司在人才、公司治理结构、经营管理、技术力量和资金运营方面均具有很强实力。目前已具备规模及融资优势，为项目开发的顺利进行创造了有利条件。

0000000第二部分

项目概况

一、项目背景

×××国际花园项目位于西三环与西四环之间，距西三环紫竹桥约1000m，距西四环四季青桥约l200m。在车道沟桥西南侧，昆玉河西岸，东临昆玉河畔

市政绿化带，南靠彰化路，西接曙光花园望山园，北邻紫竹院路。

×××国际花园位于北京市海淀区昆玉河西岸，是北京市实现城市绿化隔离带的第一个试点项目—曙光工程之中的住宅建设项目。曙光工程是北京市政府全力推动的城市绿肺工程，位于海淀四季青乡境内。

000000000二、项目建设内容、规模和规划设计方案（一）项目名称：×××国际花园（以下简称项目）。

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（二）项目建设地点：北京市海淀区四季青乡。

（三）项目建设规模（略）

（四）规划设计方案

1．总体规划设计

×××国际花园总体布局由5栋住宅弧形板楼错落有致坐落于绿树丛中；设计新颖、造型别致的高档会所镶嵌于5栋弧形板楼中间；整体地下车库位于小区中央；沿昆玉河方向设计100m宽、300m长的市政绿化带及观景长廊。

2#、3#、4#、5#、6#楼为住宅，地下2层，地上14～17层。7＃楼为配套公建（会所），地下2层，地上2层。5栋住宅楼基底围合范围内为地下车库，地下1层。

2．规划设计特点（略）

3．月牙形板楼特点（略）

4．会所特点（略）

（五）庭院设计

1．人车分流（略）

2．区内景观设计特点（略）

3．植物景观特色（略）

4．“喷泉”主题园林（略）

（六）装修、配套设施及智能化（略）

（七）居住用房户型设计（略）

三、项目合法有效性分析

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》及房地产开发项目的相关法律、法规及政府有关部门的规定，房地产开发项目从项目报批、土地取得、规划设计、施工建设、市场营销、物业管理等全部环节均应符合政策法规的要求，项目方具有合法有效性。

该项目已取得北京市计划委员会（现北京市发展与改革委员会）、北京市建设委员会的《关于开发建设曙光地区农村改造试点工程项目建议书的批复》、《关于开发建设曙光地区农村改造试点工程可行性研究报告的批复》、《关于确认×××国际花园建设单位的函》、《关于北京××集团部分开发建设项目变更建设单位的复函》及《关于×××国际花园项目建议书（代可研）的批复》，并已获得北京市城市规划管理局（或北京市规划委员会）颁发的《建设用地规划许可证》、《审定设计方案通知书》和《建设工程规划许可证》及北京市建设委员会颁发的《建设工程施工许可证》，并于2001年10月12日与北京市国土资源和房屋管理局签订了《北京市国有土地使用权出让合同》，并取得了北京市人民政府颁发的《国有土地使用证》，现已取得《商品房预售许可证》。从目前项目的进展情况和已获得的各项开发建设手续分析，项目的开发建设具有合法有效性。

四、项目建设的必要性（略）

五、项目现状评估

目前该项目为在建工程，根据北京×××房地产股份有限公司提供的资料及注册房地产估价师实地查看资料：2#、3#、5#和6#号楼主体基本完成，正在进行内部装饰及安装工程施工；7#楼（会所）地下结构部分完工；地下车库结构部分完工；小区管网等配套工程施工中。预计住宅楼于2004年2月竣工，会所、车库及小区配套及园林绿化工程于2004年6月30日完工。

项目由北京××建设工程有限公司承建，为房屋建筑工程施工总承包一级及工业与民用建筑工程施工壹级企业，技术力量和施工装备均较强。预计能够合理、可行的安排进度计划，有序的进行现场施工组织。如建设双方密切配合，项目建设按计划实施将会有一定保证。

六、市政设施条件（略）

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七、设计、施工、监理单位资质评价（略）

八、环境保护评估（略）

第三部分

市场分析

一、北京房地产市场状况分析

（一）北京市2003年房地产市场状况

1．房地产开发投资增长迅速。（略）

2．土地购置面积和土地开发面积大幅增长。（略）

3．北京房地产市场供销两旺，但是新增供给增幅略快于同期销售增幅。（略）

4．个入住房消费实质性增长。（略）

5．平均销售价格小幅上扬。（略）

6．公寓别墅、办公楼成为北京楼市投资新热点。（略）

（二）推动北京房地产市场的因素分析

1．办奥：楼市前所, 未有的契机（略）

2．WTO：楼市新动力（略）

3．CEPA：推动港资北上（略）

4．土地储备政策：在一个起跑线上（略）

二、北京住宅市场状况（略）

三、北京西部地区房地产状况（略）

四、项目市场前景分析

（一）项目周边竞争性项目分析（略）

（二）项目市场定位（略）

（三）项目售价预测（略）

（四）项目销售期预测（略）

（五）实现销售计划风险评价（略）

五、项目方案比选

（一）销售方案和策略选择（略）

（二）住宅和公建租售比例方案选择（略）

（三）确定项目最佳效益方案（略）

六、项目优劣势分析

（一）×××国际花园项目有如下优势

1．区位价值优势（略）

2．建筑价值优势（略）

3．观景价值优势（略）

4．园林价值优势（略）

5．开发商背景优势（略）

（二）×××国际花园项目有如下劣势（略）

第四部分

项目投资估算及资金来源、筹措评估

一、投资估算

1．本项目投资估算范围为北京市海淀区×××国际花园项目的总投资。

2．投资估算依据

本项目的投资估算是依据建设部关于房地产建设的有关规定；北京×××房地产股份有限公司提供的项目报批文件、可行性研究报告、补充资料及相关合同、协议、报表等文件；本公司调查咨询所得资料及对类似项目的投资估算经验。

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3．项目建设规模及规划指标

（1）总建筑面积：148725．24㎡

其中：地上建筑面积：128505．24㎡

地下建筑面积：20220㎡

（2）功能区分配

住宅建筑面积：125705．24㎡

地上公建建筑面积：2800㎡

地下公建建筑面积：700㎡

地下车库建筑面积：19520㎡

（3）规划指标

项目规划指标见下表：

规划用地面积65519㎡

规划总建筑面积164864㎡

其中：地上建筑面积，128505㎡

地下建筑面积36359㎡

地上总建筑面积128505㎡

住宅建筑面积125705㎡

地上公建建筑面积2800㎡

地下总建筑面积36359㎡

地下公建建筑面积700㎡

地下车库建筑面积19520㎡

人防等建筑面积16139㎡

容积率252

绿地面积4800

总户数882

总车位882

4．投资金额估算

本次评估在对各成本项目进行分别测算与综合分析的基础上，确认项目总投资为91508万元。投资构成详见附表1一项目总投资估算表。

5．说明

项目单位提供的可研报告数据变化较大，故本次评估对各成本项目进行重新测算与评估。

000二、资金来源与筹措

1．项目总投资为91508万元，其构成是由项目单位的自筹资金、其申请的××银行借款及项目预售回款组成。

2．项目单位自筹资金30000万元，占总投资的32．78%。2001年，公司共发行人民币普通股4000万股，募集资金40240万元，投入本项目20000万元，公司非募集资金10000万元，目前已到位，并已实际投入。

3．申请××银行借款17000万元，期限6个月（2003年6月～2003年12月），年利率5．31%，用款计划：第一次申请7000万元，于2003年6月投入使用；第二次申请10000万元，于2003年9月投入使用。此项资金占总投资的18．58%。目前，根据工程进度、实际付款及自筹资金的使用情况，××银行借款可延后3～6个月申请。

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4．本项目销售收入112625．30元，其中44508．10万元将用于偿付××银行贷款本金和利息及弥补项目开发的资金不足。此项资金占总投资的48．64%。第五部分项目进度与资金运用抨估

0000一、工程进度

根据委托人提供的资料及政府对投资项目税费缴纳等房地产方面的项目管理规定，参照北京地区同一供求圈内类似项目工程进度的一般状况，确定工程建设实施进度。详见附表2—项目建设实施进度表。

0000二、资金运用

按照项目合理开发期、合理形象进度估算建设资金投入计划及项目资金运用情况。详见附表3一资金投入计划表及附表7—资金来源与运用表。

三、评估结论

从附表7—资金来源与运用预测表可以看出，在同一时期的资金来源大于资金运用并有盈余完全可以满足工程进度对资金需求的刚度和强度要求，能够达到资金平衡。由于本项目的建设的形象进度乙2、3、5、6号楼主体基本完成，正在进行内部装饰及安装工程施工；乙7号楼（会所）地下结构部分完工；地下车库结构部分完工；小区管网等配套工程施工中。同时本项目的自筹资金已经落实，并已陆续投入到项目的开发建设中，项目成功的关键问题是能否按期得到××银行贷款、项目能否按期完工和能否按计划销售回款。

000000第六部分

项目财务效益评估、指标计算及分析000

一、评估依据

北京×××房地产股份有限公司提供的可研报告书，补充资料、相关协议、报表等文件和建设部及××银行有关项目财务评价的各项规定。

二、基础数据的选取

1．项目计算期限：2001年10月～2004年6月

2．流转税、费：

（1）营业税：按销（预）售收入的5%计提；

（2）城市维护建设费：按营业税的7%计提；

（3）教育附加：按营业税的3%计提；

3．所得税：按销（预）售收入的3．3%计提；

4．土地增值税：按销（预）售收入的l%计提；

5．银行借款：17000万元，年利率5．31%，期限6个月（2003年9月～2004年3月）

00000三、财务评价方案的确定

项目物业包括可销售性物业（住宅、地下车库及会所）和非经营性物业（人防工程、设备设施用房）。销售性物业（含可分摊的公共配套建筑面积）在建设期间和期末按销售计划进行销售，所得销售收入直接参与项目总体收益评价，地下车库及会所全部按可销售进行计算。

四、销售收入估算

1．销售方案

结合北京市房地产市场情况，测算中本项目住宅及配套公建（会所）的实际销售面积取总建筑面积的100%进行计算；地下车位销售面积取总建筑面积的95%进行计算。销售方案详见附表4—项目总收入测算表。

2．销售进度计划

根据委托人提供的销售计划，结合客观市场情况对其进行估算。预测自2003年4月份开始，至2004年6月底全部销售完成，具体销售进度计划详见第三章及附表5—销售收入、经营税金及附加估算表。

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3．销售价格及销售收入

销售价格的确定：本项目的住宅销售均价确定为？400元/㎡；配套公建（会所），销售均价定为12000元/㎡；地下车位550个，销售均价定为115200元/个。测算过程详见第三部分。

销售收入的确定：根据各物业预期市场价格估算销售收入情况。详见附表5—销售收入、经营税金及附加估算表。

五、利润分配

由于本评估报告主要为投资方申请房地产项目借款提供参考依据，偿还银行借款本息是用销售回款，因此不考虑利润如何分配。利润形成过程详见附表6—

六、项目盈利能力分析和清偿能力分析

1．项目静态财务评价指标

（1）总投资收益率：15．08%；总投资年均收益率：6．03%；

（2）总投资净收益率：11．02%；总投资年均净收益率：4．41%；

（3）自有资金收益率：45．99%；自有资金年均收益率：18．40%；

（4）自有资金净收益率：33．60%；自有资金年均净收益率：13．44%。

（5）项目借款偿还期为7个月，借款本息用销售回款偿还，偿还银行借款本息是有保证的，详见附表7—资金来源与运用表。

2．动态财务评价指标

（1）全投资财务内部收益率（FIRR，按季度计算）：税后为7．25%，此项指标远高于银行贷款利率，项目可行。

（2）全投资财务收益净现值（FNPV，按季度计算）：季度基准贴现率取I＝3%，税后为6445．50万元，也远大于0，因此项目可行。

3．结论：

综上所述，本项目的财务效益指标良好，偿还银行借款本息有保证，能令项目的投资方有很好的超额回报。项目实施方案可行。

第七部分

不确定性分析

房地产投资开发是一个动态的过程，它具有开发周期长、投资投入量大特点，因此很难在项目一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益情况做出精确估计。也就是说，计算中涉及的因素如开发成本和售价水平等都是理想状态下的估计值，而实际情况是这些值的确定取决于许多变量。其中，开发总成本（土地成本、建造成本、期间费用）、售价、开发周期、借款利率等是主要变动因素。这些因素对房地产开发项目财务评价的结果影响很大。因此，我们有必要就上述因素或参数的变化对分析结果产生的影响进行深入分析，以使开发项目财务评估的结果更加真实可信，从而为房地产开发决策提供更科学的依据。

0000一、盈亏平衡点分析

主要是考察房地产项目开发经营期间的资金平衡状况。作为开发经营的必要条件，各期累计盈余资金不应出现负值。本报告将按销售收入的固定费率预征的土地增值税、所得税视同发生的变动成本项目。

000000001．如果用静态分析，相关计算结果为：

（1）盈亏平衡点：固定成本/销售收入－流转税费－销售费用－土地增值税、所得税（按固定费率征收）＝89．74%

（2）销售均价（住宅）保本点＝预测销售均价×盈亏平衡点＝6640元/㎡

（3）销售面积保本点＝开发项目可销售面积×盈亏平衡点＝143109㎡

2．如果用动态分析，各项指标的盈亏平衡点分别为（即税后NPV等于零时的值，I＝3%（季））：

00000000

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000（1）住宅销售价格：6710元/㎡（会所及地下车库销售价格保持12000元/㎡及115200元/个不变）

000（2）住宅销售面积：122500㎡

（会所及地下车库销售面积保持5461．08㎡及550个不变）综合分析上述平衡点指标，本项目销售单价及销售面积均有一定的宽容度，有比较大的抗风险能力，但本项目建设单位仍需严格控制好开发成本支出和做好销售计划，防止平衡点上移。

二、敏感性分析·

敏感性分析是通过分析、预测房地产开发项目的不确定因素发生变化时，对项目成败和经济效益产生的影响，判断项目对于各个不确定性因素的敏感程度，从中找出对于项目经济效益影响较大的因素。

0000000对本项目而言，开发建设投资和销售收入的影响最大，因而本项目只选择这两个主要因素来进行敏感性分析。计算模拟详细结果详见附表10—项目敏感性分析表。

从敏感性分析表中可清楚地看出，两个因素分别变化时，税前FIRR和税前FNPV两指标对销售收入的变动比对开发投资的变动较为敏感。当开发投资比基本方案增加10%，或销售收入比基本方案减少5%时，项目税前财务指标尚可；开发投资比基本方案增加超过10%或销售收入比基本方案减少10%时，项目税前财务指标不可接受；当开发投资比基本方案增加4%同时销售收入比基本方案减少4%时，项目税前财务指标处于临界状态。

综上所述，当开发投资和销售收入中单个因素在一定的范围内向不利方向发生变化，项目均有一定的宽容度，对销售收入向不利方向发生变化，项目表现出较强的敏感性，抗风险能力大大降低。因此项目建设单位要严格控制好成本支出，特别要做好周密详实可行的销售计划，以使项目尽快实现销售回款。另外要防止两因素同时向不利的方向发生变动，以保证项目经营目标的顺利实现。

第八部分

贷款风险评估

一、贷款流动性评估指标

企业存款按年均销售收入的15%计取。

从上述指标看，本项目的存贷比率正常。

二、贷款风险评估与防范措施

（一）贷款风险度评估

1．相关评价指标方面

经评估测算，静态盈亏平衡点为89．74%，以销售面积计算的盈亏平衡点为143109㎡。在项目敏感性分析中，销售单价降低5%，季净现值将减少66．2l%；其次为开发成本，提高5%，季净现值将减少56．90%。开发成本的影响小于价格因素，销售价格敏感性较大。

2．资金来源方面

项目总投资为91508万元，其中：项目单位自筹资金30000万元，由募集资金20000万元及非募集资金10000万元组成；申请银行借款17000万元；售楼回款44508．10万元。项目已投入募集资金20000万元，公司非募集资金10000万元，目前已经落实，并已陆续投入到项目的开发建设中。该项目全部销售收入为112625．3万元，售楼回款投资额占全部销售收入的比例为39．75%，至评估基准日公司住宅销售已接近预计销售收入的30%。公司应做好剩余部分的销售工作，确保项目的顺利完成。

3．工程进度

该项目的开工时间为2003年月，至评估基准日本项目的建设的形象进度：乙2、3、5、6号楼主体基本完成，正在进行内部装饰及安装工程施工；乙7号楼（会所）地下结构部分完工；地下车库结构部分完

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工；小区管网等配套工程施工中。剩余工程主要为完善小区配套和景观建设。工程按期完工基本不存在风险。

4．市场风险

本项目预测的经济效益及偿债能力都是在实现销售收入的基础上确定的，该项目偿债能力较强。但一旦出现市场风险，将会直接影响销售收入的实现，从而影响项目的成功开发，本项目的市场风险详见第三章“×××国际花园项目劣势”的相关分析。

综上所述，本项目贷款风险较小，目前主要的风险是（1）能否按期得到××银行贷款；（2）是否能够严格控制建安工程费不突破工程概算；（3）工程是否能按工程进度要求完工；（4）期房预售计划是否周详完善，售楼款回笼速度是否会拖延。以上诸因素是影响本项目成败的关键，尤为重要的是期房预售计划能否按期完成。

（二）银行贷款的信用担保评估（略）

（三）银行贷款的抵（质）押措施评估（略）

根据房地产项目的特点和本项目的实际情况，为降低银行贷款风险，建议落实第三方对本次贷款的担保或尽快落实北京×××房地产股份有限公司对本次贷款的抵押，考虑到项目销售价格为主要经济效益指标的影响因素，应对该项目资金实行封闭运行，严格按照规定通过按揭逐步收回贷款并做好贷后管理工作。

000第九部分

结论与建议

一、问题与建议

1．北京地区房地产市场竞争激烈，购房者日趋成熟，良好的规划、设计、建造品质及人文环境已成为高档物业必备的前提条件，开发商应结合北京市场消费者心理、特别是高档物业消费对象的时尚需求，按照承诺的规划设计方案尽快完成景观及庭院详细设计及施工。

2．项目的销售高峰期只有6个月，在开发建设报竣不久即应售完，销售期延后对项目的影响很大，故应加强市场营销管理，从市场定位，广告推广，销售等环节全面控制，加快回款速度，以确保项目资金的正常周转。

3．本项目总投资成本为91508万元，其中较大部分需依赖预售款（“508．10万元），占总投资成本的48．64%，因此应加强市场营销及项目开发成本控制及管理，以保证项目资金的正常周转。

4．从公司方面，2003年1～9月公司主营业务收入、利润总额、销售利润率、总资产利润率、净资产利润率与2002年相比下降很大，资金运用效率较低，虽然主要是由于房地产业的特点—前期资金投入大，生产周期长等引起的。但作为上市公司会面临年底现金回流的压力等不利因素。因此本项目尽快实现销售回款是关键因素。

由于项目在市场销售方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。

二、结论

项目地理位置优越，交通便利，如能按期按质完工，按计划销售，将具有较强的市场竞争力和抗风险能力。房地产项目贷款的特点是可用销售回款偿还银行本息，本项目自筹资金部分已落实到位，从分析测算来看，本项目财务效益较好，偿还借款本息有保证，项目在规划设计、市场定位等方面符合市场需求，如辅之完善的市场营销计划和有效的项目管理，项目筹资方案可行。

附表：

1．项目总投资估算表；

2．项目建设实施进度表；，

3．资金投入计划表；

4．项目总收入测算表；

00000000

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5．销售收入、经营税金及附加测算表；

6．损益预测表；

7．资金来源与运用表；

8．借款还本付息测算表；

9．全部投资现金流量表；

10．自有资金现金流量表；

11．敏感性分析表。

附件（略）

案例说明

1．项目售价预测中，采用房地产估价比较法的思路评估售价的合理性（此部分略），增加了评价的可信度。

2．报告中部分计算指标缺少通用性，数据来源依据不充分。如盈亏平衡点的计算公式，存贷比率计算中企业存款的计算依据等等。

3．项目的SWOT分析尚不全面，一般应在SWOT分析之后进行项目市场定位的评价。

000004．对于商业银行的开发贷款项目评估，一般应评估项目的贷款效益：可获得的利息数额、可能的按揭贷款额度及银企合作的前景等。

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2024年1月4日发(作者：葛星辰)

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（三）商厦基本功能、附加价值定位及分析1．商厦功能组合

（1）总体功能（六大功能）

（2）产品销售系列（九大系列）

一般产品：前面所述的九大系列产品。

期望产品：丰富齐全、新潮、时尚、奇趣的商品，实惠的价格，组装机件的讨价还价，正牌货，质量保证，售中、售后服务好，方便提货。

附加产品：品牌商品、最新潮流体验，感性、舒适购物环境。

潜在产品：商厦名店品牌无限科技象征，地标性建筑物，（骄傲、偏好、缠绵、怀旧）情感之地，六大功能，一站式配套，娱乐消费。

（3）产品功能定位分析

优点：

1）产品内在特征突出，组合丰富，关联度高，保证主题商品一站式消费；

2）IT产业为中国第一大产业和高增长行业，为高科技时尚和国际性产业，增长和创新为永恒主题，生命周期持久；

3）产品为主流消费群体追捧，青少年新生代为庞大消费后备军；

4）与政府发展规划高度吻合，高金额、高增长、高流转产品为政府带来庞大、持久的税收来源；

00000005）产品包含科技、家用、时尚用途，平衡目的性购物与休闲性购物、理性产品与感性产品销售，增强平日、夜晚集客力；

6）将购物、新品展示、科技博览、休闲体验、信息娱乐、特色餐饮相结合，迎合主流、前卫消费群体的感性消费、体验消费和娱乐化消费新潮流

7）搭配数码时尚配饰、奇趣小商品和艺术创作时尚饰品，增强趣味性、消费个性、卖场独特性

不足：

2）主力商品系列比较专业、科技含量高，可能对中老年人、少女、主妇乃至从事一般服务业的海珠区居民吸引力不大；

3）电脑及配件商品的中小批零商不适应夜晚营业，需在楼层分布、楼面区隔、营业时间上加以引导；

04）特色饮食的招商、营业与已具口碑的传统实惠型中式酒楼可能有较大反差，不易吸引传统食客。

0002．价格定位

（1）定价的方法与依据

本项目可选择的定价方法有：①成本导向定价法；②利润导向定价法；③价值导向定价法；④竞争导向定价法。

（2）定价组合

具体有：

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1F～2F，特别是首层东南面沿街商铺—价值定位，商圈高端水平；

3F～4F，大多数商铺—利润定价，本商圈中偏高端水平；

1～3F中庭北面，5～6F—成本定价或利润定价，中端水平；

－lF—利润定价及竞争定价，中端水平；

关键客户、主力店—竞争定价或成本定价，中端或中偏低水平。

（3）定价走势

市场一般有低开高走，高开平走，低开平走、平开平走四种定价走势策略。

地段较好的大型商业物业，近年较多是高开平走、平开平走的策略。建议本项目采取高开平走为主、低开高走为辅的策略，与上述定价方法一致。

（四）物业经营管理模式定位

市场上的投资开发商对2万㎡以上的大型商用物业，一般有如下几种经营管理模式：

00（1）自主经营，自主管理模式

（2）自主经营、委托（分包）管理模式

由投资商集团属下管理公司自主招商、统一推广、营运管理，委托社会性物管、清洁、工程维修公司承包管理，如香港太古集团属下各购物中心。

（3）委托经营、自主管理模式

由于国内大型商用物业经营行业分工未细化，法律规范未完善，经营利润仍可观，目前大多数商用物业采取第一种模式。

六、项目开发建议

从发展商与进场经营商家的关系看，市场有三种模式：

1．发展商与拟进场主力商家事先协定，共同确定建筑技术、经济条件及进度要求，发展商按协定的要求开发，吸纳定金或保证金，即建筑定制模式。

2．发展商边开发确定建筑主体框架，边招商主力商家，并按后者需求进行间隔，机安装饰、吸纳部分建设资金，即开发与招商互动模式。

3．发展商自行开发，不必考虑招商进场商家的技术要求，也不吸纳土建结构建设资金，仅在机安装饰阶段考虑招商状况，即先建后租售模式。

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七、物业招商与经营建议

1．租售比例

2．租售次序

003．定价策略

我们给出三组广州商用物业市场近期的租售参考价格（资料来源：中原、美联、诚安、珠江恒昌2002．8～2003．6调查数据）。

广州市内大型购物中心价格情况

表4-22

0000000项目售价（均价）月租（元/㎡）

首层；900～1200

二层：600～800

三层：300～500

四层：200—300

五层：100～180

管理费（元/㎡）

天河城

60（含推广费）

中华广场

首层：560～1300

首层9．5万元/㎡（少二层：500～650

量最佳位置）

三层：450～550

首层9．5万元/㎡

G层：600～750

首层：850～1000

负一层：80～350

二层：80～150

350～1200

58（含推广费）

广百新翼

荔湾广场

流行前线

集资费1100元/㎡

00广州市内电脑城及数码城价格情况表4—23项目月租（元/㎡）

首层：1000～1200

二层：800～900

三层；500～700

管理费（元/㎡）集资费（元/㎡）

太平洋电脑城一、二期

1000～1500

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天河电脑城

负一层：700～900

首层：1000～1200

二层：600～800

三层500～700

首层：210

二、三层：150～180

四层：130，

120～150

首层：600～700

二层；130～150

首层：100～200

二层；50～150

150～200

售价（万元/㎡）

2～3

2．5～3

1．5～2．5

一、二层均价4．6

中六电脑城

38 I100

中华广场四楼

陵园西电信街

恒龙电脑城

海印电脑广场

项目

江南西街铺

南丰商场

南天商业城

万国广场

蓝色快线

南北广场：

000800

800

海珠区内项目周边物业表4—24月租（元/㎡）

300～600

首层；450

二层：80

管理费（元/㎡）

首层：400；二层：250

首层4．5，～1层3．2 首层250

1．8～2 50～150

综合区位情况及本项目定位，建议租售均价如下：东面沿街首层：8万/㎡；负一层：1．8万/㎡；月租价：1000元/㎡。

第四节房地产贷款项目评估

本节以房地产贷款目的进行的项目评估为例介绍房地产贷款项目评估的相关内容，收购项目所进行的项目评估与此类似。

一、房地产贷款项目评估的含义

二、房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定

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《中华人民共和国城市房地产管理法》；

《中华人民共和国土地管理法》；

《中华人民共和国城市规划法》；

《中华人民共和国担保法》；

《中华人民共和国会计法》；

《中华人民共和国税收征收管理办法》；

《贷款通则》；

《商业银行房地产贷款风险管理指引》；

《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》；

《房地产抵押估价指导意见》；

《房地产开发项目经济评价方法》；

《房地产估价规范》；

中国人民银行、银监会、国家发改委、各级政府有关部门颁布的其他相关法规。

三、房地产贷款项目评估的特点

（一）综合性

（二）科学性

000000000（三）专业性

（四）特殊性

四、房地产贷款项目评估的内容

第一部分借款企业资信评估

第二部分项目概况评估

第三部分项目市场分析

第四部分项目投资估算及资金来源、筹措评估

第五部分项目进度与资金运用评估

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第六部分项目财务效益评估

第七部分不确定性分析

第八部分贷款效益及风险评估

第九部分结论与建议

各部分的具体内容可参见后附房地产贷款项目评估案例。

在报告的开头一般会增加总论（或摘要）部分。说明评估的依据，并将各部分的主要数据、指标及结论尽量摘录。

五、房地产贷款项目评估的注意事项

（一）评估的侧重点

（二）动态与静态分析

00000000（三）项目风险评估

（四）项目市场评估

［案例4-4］

北京市×××国际花园贷款项目评估报告

评估报告摘要

一、借款企业资信评估

北京×××房地产股份有限公司为上市公司，是经建设部审批认定的具有房地产开发一级资质的房地产开发企业。

截至2003年10月30日，该公司在各银行无借款余额。企业无不良信用纪录。目前尚无有关机构对其进行过资信评级。

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二、项目概况

项目周边各项市政设施齐备。包括本项目在内的曙光花园的开发建设对改善该地区的环境状况起到了积极的作用。

三、项目市场分析

北京西部地区继亚运村、CBD之后，成为京城楼市又一后起之秀，也是近两年北京楼价涨幅最大的区位。

项目定位为纯居住高档国际生活社区。

四、项目资金来源

五、项目进度与资金运用

六、财务指标

1．项目静态财务评价指标

（1）总投资收益率：15．08%；总投资年均收益率：6．03%；

（2）总投资净收益率：11．02%；总投资年均净收益率：4．41%；

（3）自有资金收益率，45．99%；自有资金年均收益率：18．40%，

（4）自有资金净收益率：33．60%；自有资金年均净收益率：13．44%。

（5）项目借款偿还期为7个月，借款本息用销售回款偿还，偿还银行借款本息是有保证的，详见附表7—资金来源与运用表。

2．动态财务评价指标

（1）全投资财务内部收益率（FIRR，按季度计算）：税后为7．25%，此项指标远高于银行贷款利率，项目可行。

（2）全投资财务收益净现值（FNPV，按季度计算）：季度基准贴现率取i＝3%，税后为6445．50万元，也远大于0，因此项目可行。

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本项目的财务效益指标良好，偿还银行借款本息有保证，能令项目的投资方有很好的超额回报，项目实施方案可行。

七、不确定性分析

000000000八、贷款风险评估

项目存贷比率为39．75%。本项目最大风险是楼盘能否按照测算比例实现项目前期预售。

0000000九、结论与建议

由于项目在市场销售方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。

第一部分

借款企业资信评估

一、借款企业

北京×××房地产股份有限公司。公司为上市公司，股票在上海证券交易所上市。

二、借款企业简介（略）

三、借款企业合法有效性分析

四、股东情况

根据北京×××房地产股份有限公司2002年度报告该公司股东情况如下：

（一）报告期末股东总数为18582户

（二）公司前10名股东（略）

（三）控股股东情况介绍（略）

（四）其他持股超过10%的法人股东介绍（略）

五、公司治理结构

（一）公司治理情况（略）

（二）独立董事履行职责情况（略）

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（三）公司在业务、人员、资产、机构财务等方面做到了与控股股东分开、公司具有独立完整的业务和自主经营能力（略）

（四）高级管理绩效考核及激励机制（略）

六、管理团队及员工情况（略）

七、公司经营情况

（一）公司主营业务的范围及其经营状况（略）

（二）主要控股及参股公司的经营情况及业绩（略）

（三）主要供应商、客户情况（略）

（四）经营中出现的问题与困难及解决方案（略）

八、公司投资情况

（一）募集资金使用情况（略）

（二）非募集资金投资情况（略）

九、公司财务状况分析

（一）资产负债分析（略）

（二）盈利能力及资产运用效率（略）（三）现金流量分析（略）

十、资信状况评价

北京×××房地产股份有限公司开户及存款基本情况列表如下：

单位：万元表4-44

000000序号

开户银行

北京市××银行××分理处

北京××银行××支行

××银行××支行

存款余额

382

2209

1044

1711

1166

6068

000账户户性质

基本账户

一般账户

注：截止日期2003年10月30日

截止2003年10月30日，该公司在各银行无借款余额。企业无不良信用纪录。目前尚无有关机构对其进行过资信评级。

0000000第二部分

项目概况

一、项目背景

×××国际花园项目位于西三环与西四环之间，距西三环紫竹桥约1000m，距西四环四季青桥约l200m。在车道沟桥西南侧，昆玉河西岸，东临昆玉河畔

市政绿化带，南靠彰化路，西接曙光花园望山园，北邻紫竹院路。

000000000二、项目建设内容、规模和规划设计方案（一）项目名称：×××国际花园（以下简称项目）。

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（二）项目建设地点：北京市海淀区四季青乡。

（三）项目建设规模（略）

（四）规划设计方案

1．总体规划设计

2#、3#、4#、5#、6#楼为住宅，地下2层，地上14～17层。7＃楼为配套公建（会所），地下2层，地上2层。5栋住宅楼基底围合范围内为地下车库，地下1层。

2．规划设计特点（略）

3．月牙形板楼特点（略）

4．会所特点（略）

（五）庭院设计

1．人车分流（略）

2．区内景观设计特点（略）

3．植物景观特色（略）

4．“喷泉”主题园林（略）

（六）装修、配套设施及智能化（略）

（七）居住用房户型设计（略）

三、项目合法有效性分析

四、项目建设的必要性（略）

五、项目现状评估

六、市政设施条件（略）

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七、设计、施工、监理单位资质评价（略）

八、环境保护评估（略）

第三部分

市场分析

一、北京房地产市场状况分析

（一）北京市2003年房地产市场状况

1．房地产开发投资增长迅速。（略）

2．土地购置面积和土地开发面积大幅增长。（略）

3．北京房地产市场供销两旺，但是新增供给增幅略快于同期销售增幅。（略）

4．个入住房消费实质性增长。（略）

5．平均销售价格小幅上扬。（略）

6．公寓别墅、办公楼成为北京楼市投资新热点。（略）

（二）推动北京房地产市场的因素分析

1．办奥：楼市前所, 未有的契机（略）

2．WTO：楼市新动力（略）

3．CEPA：推动港资北上（略）

4．土地储备政策：在一个起跑线上（略）

二、北京住宅市场状况（略）

三、北京西部地区房地产状况（略）

四、项目市场前景分析

（一）项目周边竞争性项目分析（略）

（二）项目市场定位（略）

（三）项目售价预测（略）

（四）项目销售期预测（略）

（五）实现销售计划风险评价（略）

五、项目方案比选

（一）销售方案和策略选择（略）

（二）住宅和公建租售比例方案选择（略）

（三）确定项目最佳效益方案（略）

六、项目优劣势分析

（一）×××国际花园项目有如下优势

1．区位价值优势（略）

2．建筑价值优势（略）

3．观景价值优势（略）

4．园林价值优势（略）

5．开发商背景优势（略）

（二）×××国际花园项目有如下劣势（略）

第四部分

项目投资估算及资金来源、筹措评估

一、投资估算

1．本项目投资估算范围为北京市海淀区×××国际花园项目的总投资。

2．投资估算依据

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3．项目建设规模及规划指标

（1）总建筑面积：148725．24㎡

其中：地上建筑面积：128505．24㎡

地下建筑面积：20220㎡

（2）功能区分配

住宅建筑面积：125705．24㎡

地上公建建筑面积：2800㎡

地下公建建筑面积：700㎡

地下车库建筑面积：19520㎡

（3）规划指标

项目规划指标见下表：

规划用地面积65519㎡

规划总建筑面积164864㎡

其中：地上建筑面积，128505㎡

地下建筑面积36359㎡

地上总建筑面积128505㎡

住宅建筑面积125705㎡

地上公建建筑面积2800㎡

地下总建筑面积36359㎡

地下公建建筑面积700㎡

地下车库建筑面积19520㎡

人防等建筑面积16139㎡

容积率252

绿地面积4800

总户数882

总车位882

4．投资金额估算

本次评估在对各成本项目进行分别测算与综合分析的基础上，确认项目总投资为91508万元。投资构成详见附表1一项目总投资估算表。

5．说明

项目单位提供的可研报告数据变化较大，故本次评估对各成本项目进行重新测算与评估。

000二、资金来源与筹措

1．项目总投资为91508万元，其构成是由项目单位的自筹资金、其申请的××银行借款及项目预售回款组成。

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0000一、工程进度

0000二、资金运用

按照项目合理开发期、合理形象进度估算建设资金投入计划及项目资金运用情况。详见附表3一资金投入计划表及附表7—资金来源与运用表。

三、评估结论

000000第六部分

项目财务效益评估、指标计算及分析000

一、评估依据

北京×××房地产股份有限公司提供的可研报告书，补充资料、相关协议、报表等文件和建设部及××银行有关项目财务评价的各项规定。

二、基础数据的选取

1．项目计算期限：2001年10月～2004年6月

2．流转税、费：

（1）营业税：按销（预）售收入的5%计提；

（2）城市维护建设费：按营业税的7%计提；

（3）教育附加：按营业税的3%计提；

3．所得税：按销（预）售收入的3．3%计提；

4．土地增值税：按销（预）售收入的l%计提；

5．银行借款：17000万元，年利率5．31%，期限6个月（2003年9月～2004年3月）

00000三、财务评价方案的确定

四、销售收入估算

1．销售方案

2．销售进度计划

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3．销售价格及销售收入

销售收入的确定：根据各物业预期市场价格估算销售收入情况。详见附表5—销售收入、经营税金及附加估算表。

五、利润分配

六、项目盈利能力分析和清偿能力分析

1．项目静态财务评价指标

（1）总投资收益率：15．08%；总投资年均收益率：6．03%；

（2）总投资净收益率：11．02%；总投资年均净收益率：4．41%；

（3）自有资金收益率：45．99%；自有资金年均收益率：18．40%；

（4）自有资金净收益率：33．60%；自有资金年均净收益率：13．44%。

（5）项目借款偿还期为7个月，借款本息用销售回款偿还，偿还银行借款本息是有保证的，详见附表7—资金来源与运用表。

2．动态财务评价指标

（1）全投资财务内部收益率（FIRR，按季度计算）：税后为7．25%，此项指标远高于银行贷款利率，项目可行。

（2）全投资财务收益净现值（FNPV，按季度计算）：季度基准贴现率取I＝3%，税后为6445．50万元，也远大于0，因此项目可行。

3．结论：

综上所述，本项目的财务效益指标良好，偿还银行借款本息有保证，能令项目的投资方有很好的超额回报。项目实施方案可行。

第七部分

不确定性分析

0000一、盈亏平衡点分析

000000001．如果用静态分析，相关计算结果为：

（1）盈亏平衡点：固定成本/销售收入－流转税费－销售费用－土地增值税、所得税（按固定费率征收）＝89．74%

（2）销售均价（住宅）保本点＝预测销售均价×盈亏平衡点＝6640元/㎡

（3）销售面积保本点＝开发项目可销售面积×盈亏平衡点＝143109㎡

2．如果用动态分析，各项指标的盈亏平衡点分别为（即税后NPV等于零时的值，I＝3%（季））：

00000000

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000（1）住宅销售价格：6710元/㎡（会所及地下车库销售价格保持12000元/㎡及115200元/个不变）

000（2）住宅销售面积：122500㎡

二、敏感性分析·

第八部分

贷款风险评估

一、贷款流动性评估指标

企业存款按年均销售收入的15%计取。

从上述指标看，本项目的存贷比率正常。

二、贷款风险评估与防范措施

（一）贷款风险度评估

1．相关评价指标方面

2．资金来源方面

3．工程进度

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工；小区管网等配套工程施工中。剩余工程主要为完善小区配套和景观建设。工程按期完工基本不存在风险。

4．市场风险

（二）银行贷款的信用担保评估（略）

（三）银行贷款的抵（质）押措施评估（略）

000第九部分

结论与建议

一、问题与建议

由于项目在市场销售方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。

二、结论

附表：

1．项目总投资估算表；

2．项目建设实施进度表；，

3．资金投入计划表；

4．项目总收入测算表；

00000000

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5．销售收入、经营税金及附加测算表；

6．损益预测表；

7．资金来源与运用表；

8．借款还本付息测算表；

9．全部投资现金流量表；

10．自有资金现金流量表；

11．敏感性分析表。

附件（略）

案例说明

1．项目售价预测中，采用房地产估价比较法的思路评估售价的合理性（此部分略），增加了评价的可信度。

2．报告中部分计算指标缺少通用性，数据来源依据不充分。如盈亏平衡点的计算公式，存贷比率计算中企业存款的计算依据等等。

3．项目的SWOT分析尚不全面，一般应在SWOT分析之后进行项目市场定位的评价。

000004．对于商业银行的开发贷款项目评估，一般应评估项目的贷款效益：可获得的利息数额、可能的按揭贷款额度及银企合作的前景等。

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(三)商厦基本功能

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