2024年1月4日发(作者：淳于觅荷)
强烈建议收藏－细说购物中心
摘要：
随着商业地产的蓬勃发展，购物中心往往成为房地产开发企业的重点项目，从工程线的角度，尤其对于工程咨询及设计师来讲，包括机电顾问，如何做好购物中心的设计及咨询，是我们本文探讨的重点。
铂诺客原创文章“细说购物中心”，结合铂诺客团队大量的工程实践，以及大量的图片及数据资料，将从以下几个方面陆续向大家介绍：
（一）购物中心的特点
（二）购物中心的动线
（三）购物中心的机电设计
（四）购物中心工程与招商的配合
（一）购物中心的特点
做商业地产的，我们往往把各类分成招商线的、运营线的以及工程线的。我算是个工程线的吧。
很多次在和一些工程线的同行、设计师聊天，或者在面试招聘新的员工时，当问及对方购物中心和百货商场的本质区别时，大多都说不太清楚。我不能想象如果我们不能很好地了解它们的本质意义，如何能做好规划设计以及建设开发呢。
其实，无论是购物中心，还是百货商场，作为工程师都是最有条件来了解它和理解它的，因为我们每天都有机会走过、路过以及逛过这些与我们生活紧密相关的建筑，只要学会观察，就能带给我们很多。比如作为老百姓，我们可能第一体会到的不同就是交费。在百货商场，
无论在哪个购物岛买的商品，你是不是都要拿个小票到分散在商场不同角落的统一收银台交钱；而在购物中心，你在不同的品牌店购物直接交钱即可。这个小小的不同，其实反应出的是两者运营管理模式的本质不同。
那么，购物中心相比传统百货都有哪些突出的特点呢？
1.经营模式、服务对象及盈利方式的不同
百货商场的本质是商品零售集市，百货公司的实质是零售商，从不同供货商获取货源后在百货商场的统一平台内，通过统一的管理及营销方式销售给消费者。商场经营重点为商品组合和促销，以联营专柜经营为主，采取柜台销售和开架面售相结合方式，采用统一收银、统一工服、统一作息等方式，最终的盈利方式为按销售额同供货商进行分成。所以，简单说，百货商场经营的是商品，面对的是直接的消费者。
典型的百货公司，包括著名的百盛、华堂、华联商场、晨曦百货；老牌百货公司包括西单商场、王府井百货等。传统的百货公司，相对于购物中心来讲其本身就是一个品牌商家，其拥有自身的实体线下渠道以整合供应商资源，实施进货、存货、销货以及结货的统一管理。
购物中心的本质其实是一个将松散的各类型零售经营实体及业态形式，统一在一个具有共同主题及信息发布的平台上。这些经营实体，称之为购物中心的商户，或品牌商家，或小业主。购物中心的服务对象是这些商户，一方面为他们统一提供物业服务；另一方面协助这些进入的商户进行信息发布、活动组织，以吸引客流为最终目的。最终，购物中心以收取物业租金及商户销售分成作为盈利来源。
典型的购物中心有多种类型，著名的包括新光天地、大悦城、万象城、莱福士、太古里、北京amp、北京桥福芳草地、上海K11、各类型奥特莱斯等项目。
2.业态构成的不同
传统的百货商场，受其运营模式的限制，其商品更多以满足一定有效半径内百货商品的消费者。百货商场的经营面积规模一般也仅在5万平米左右，购物体验一般局限在时尚、家居、服装、鞋帽、电子产品等传统类别，并附以少量比例的餐饮及娱乐配套设施。
购物中心，目前的规模大多在10万~20万平米，甚至更多，往往其体量的大小、业态组合的多样性与其所辐射的消费半径成比例关系，而最终达到都市甚至跨都市的承载能力。购物中心的经营者大多希望将其打造为一站式消费，通过吃喝玩乐的各种组合，将消费者吸引过来并尽可能增加消费者的停留时间。基于此，在业态构成上，典型的购物中心往往包括：
A.百货公司：在很多购物中心内，往往传统百货公司仍然作为购物中心的一个重要部分；可以认为百货公司仅仅是购物中心内的一个品牌商；百货的经营方式在某种情况下可以作为购物中心有益的补充；
B.超市：以沃尔玛、家乐福为代表的综合性超市，以及Blt，BHG等精品超市，往往是大多购物中心的标准配置，它将通过快消刚需产品而带来对大量客流的吸引；
C.品牌商铺：品牌商铺是购物中心布局的重点。无论是以LV、Prada、Hermes、Amani为代表的奢侈品店，亦或是以H&M、UNIQLO、MUJI为代表的快时尚类型，其往往表达了该购物中心的主题价值以及对消费人群的定位；
D.餐饮：餐饮的业态组合及品牌是购物中心的重中之重。目前的购物中心，餐饮业态的比例面积已经由原来的２０％左右提升到３０％，有的甚至达到接近４０％的程度。而往往也正是由于在工程领域，由于对餐饮配置的了解程度不够而导致项目在实体设计及开发过程中，是出现问题的中灾区。一般我们可以把餐饮业态进一步划分为：
主力餐饮—中餐：
粤菜系如：唐宫、稻香、顺峰、龙景轩
川菜系如：俏江南、麻辣诱惑、渝乡人家、巴国布衣
浙菜系如：外婆家、绿茶餐厅、张生记
湘菜系如：毛家饭店、望湘园
主力餐饮—自助及西餐：
自助餐厅如：金钱豹、豪食汇、金汉斯
牛排餐厅如：西堤牛排、王品台朔牛排、绿荫阁、四海一家
主力餐饮—日本、韩国料理：
日料如：大渔铁板烧、德川、上井精致、赤坂亭
韩料如：汉拿山、权金城、釜山料理、石名家
东南亚及异国餐厅：
如：汉泰东南亚风味餐厅、泰元素、融合马来西亚餐厅、蕉叶
休闲餐饮及连锁快餐：
如：必胜客、麦当劳、肯德基、星巴克、快乐柠檬、南京大排档
美食广场：
如：大食代、美乐汇
E.儿童体验：一般分为儿童教育类、儿童零售类、儿童服务类及儿童娱乐类。儿童类业态在购物中心的比例构成呈逐年增加趋势。
F.电影院线：如万达院线、UME影城、中影星美、太平洋院线等。
H.电玩娱乐及其他休闲：为了增加购物中心的娱乐性，很多购物中心配有大量的娱乐设施、包括电玩城、溜冰场、中小型秀场、动漫体验馆、美容美发、运动健身等。
I.专业店：如苹果体验店、宏图三胞电子城等。
3.经营主题的不同
传统的百货商场，一般以普通消费为目的，缺乏商场主题的营造。而大多购物中心，往往在经营上更多寻求差异化的主题，而使经济消费与生活方式和粉丝经济有效融合在一起。目前购物中心大多采用的几类主题包括：
A.儿童主题：儿童主题对购物中心铺位及楼层的选择要求不高，但连带消费能力强。
B.女性主题：作为消费的主力军，忽略女性就是对自我的伤害。上海大悦城：主要以22至30岁最具消费厚度和时尚带动力的年轻女性为对象，为她们提供符合时尚潮流的一站式生活服务。
C.艺术主题：以北京侨福芳草地为代表，摆放着的41件达利雕塑，是世界上最丰富的达利真品收藏地之一。巧妙建筑设计，阔达室内空间，室内钢柱结构给人以视觉感官上的冲击，特多入口立体交叉结构，对动线的把控，对业态的布局都运用的非常到位，是国内值得称道的标志性项目。
E.文化主题：美国凯撒宫购物中心：成功嫁接古罗马、亚特兰蒂斯之谜两大在欧美文化中有着深厚影响力和文化诉求力的文化题材，并融入到购物中心里去，让购物中心不再只是一个消费场所，更能直观感受到文化传奇的独特力。除了建筑与景观的表现外，还采用大量科技手段与现场演员，让时空、光影、神话都成了主题诠释的道具。
F.海洋主题：香港青衣城：引进海洋概念，承袭邮轮的特色布置，有流线型的走廊，色彩缤纷的航海旗杆。商场一楼设有养殖了不少热带鱼的大型鱼缸“海の梦”，中庭位置和询问处皆为轮船设计，餐厅有竖起的帆船桅杆等设计。
G.公园主题：深圳COCO Park：是深圳首家公园版情景式购物中心，也是中国首家“内街”式购物中心。COCO Park强调以“公园”休闲为主的商业购物。
H.水主题：南京水游城：国内首个水主题时尚购物中心，其概念来源于日本。南京水游城有长280米深40厘米的人工支运河、365天全天候演出的剧场、100多平方米的表演舞台……将阳光、空气、水流、天然植物等景观元素引入商业设施。
I.3D主题：天津银河国际购物中心：作为天津首席一站式体验型购物中心，引入韩国近年来较为流行的大众艺术，在商场内特设有青年创意3D画一条街。
4.购物中心的分类特点
目前，《购物中心等级划分规范》已经开始实施，这让国内购物中心行业终于有了评“星级”的准则。 《规范》将我国的购物中心分为“四型二级”，其中的“四型”是指都市型、社区型、地区型和奥特莱斯型，然后在此分类基础上，评定“二级”，即是“宝鼎级”和“金鼎级”，其中宝鼎级为达标级，是购物中心合格的起步级，金鼎级购物中心将在宝鼎级的基础上产生。
结合目前国内四种类型的购物中心，其在业态分布上各自呈现不同的特点。下图中的数据，可以给予工程设计人员在初始设计阶段很好的数据参考。
（二）购物中心的动线
本节将主要谈及购物中心的动线。
前述的关于购物中心的运营及盈利模式、业态组合以及品牌定位，往往需要在项目的最前期就开始进行初步的商业策划以寻找到在市场中的差异化及竞争点；同时，好的商业定位毕竟仅仅停留在一份美丽的PPT策划案上，真正可否落地，还需要交给工程师及经济造价师们进一步分析这个商业策划的可实施性如何。而这个阶段，具象的购物中心建筑平面、立面、表达氛围的效果图开始陆续出炉，研究购物中心的动线组织成为核心。
动线的宏观概念，涵盖了外部动线和内部动线。外部动线，我们更多称之为交通组织；内部动线，我们也称之为人流组织。目前商业地产项目，尤将招商作为重点，其无可厚非。而大多项目在前期规划设计阶段，仅凭借商业策划议案及匆忙开展设计，忽略对于动线的详细研究，而导致后期招商异常困难。殊不知，商户在确定是否进入某购物中心并选择铺位楼层时，除了商务条件以外，往往考虑更多的就是切实的动线，其直接目的就是考察项目自身是否具备足够的外部交通组织条件将足够客流吸引至购物中心，并是否有足够的内部人流动线条件，将已抵达的客人二次引流至自己的铺位。尤其是内部人流动线，它是有序将各个商铺连接起来的空间组织，又是购物人流的驱动及引导路线，又是在工程上区分租区（可收取租金的物业区域）和公共区（提供公共服务而无租金收益的区域）的物理界限。
从外部交通条件上，根据工程实践，笔者认为，好的外部交通组织，需要解决好人流、车流以及货物流的问题。项目前期，往往首先需要根据购物中心商业策划阶段所确定的社区型、区域型、都市型亦或奥特莱斯型的定位分析其周边辐射半径内潜在消费人群的易达交通工具及道路。交通顾问常见的方法是划定半径，细节到寻找半径内的居住社区并通过其楼盘的价格及楼盘的总面积，确定其人群的数量以及消费能力，进而再以这些社区为起点，寻找交通的可能性，包括公交车、地铁、自驾等多种方式。最佳途径是建立起最近公交站点与项目直接快速相连的通道，同时需要分别考虑地面购物中心主入口以及地下停车场进出口与外连主道路、次道路的关系。链接点的数量是需要重点考虑的问题，否则单一的出入口将带来对人流的遏制以及交通的压力。笔者曾经历的某个20万平米购物中心，其原设计仅考虑双向车道一个进出口，连接城市次道路。项目已结构封顶并在面临招商时，此问题充分暴露出来，导致开发商迫不得已进行改造，在项目另一侧采用深挖方式直接增加另一处汽车坡道抵达地下二层，虽解决了一些外部交通引流问题，但在工程实施的工期和成本管控上，产生了重大的损失。
在内部动线上，人流动线是考虑的重点。在动线设计上，通过大量项目的实践，我们建议刚刚开始做购物中心项目的新手需把握三个原则及两个概念。
三个原则：
1．可见性原则。一个项目中，商铺位于客人视线可见范围内的程度越大，则获取客流的机会及收益的机会越大。
采用增加中庭而创造水平方向及垂直方向通透的可见性。当你在任何一层闲逛时，都有可能通过中庭的视线引导使你注意到其他层面的商铺店招，从而达到吸引客流的目的。问题：有些项目设置过多的零星中庭，导致每个中庭周边成为一个微循环小动线，而容易使客人在一个区域循环而不能向前引流。
沿主动线更多地布置铺面。动线是人流最为集中的地方，所以应沿动线两侧仅可能多的布置店铺。问题：在有限的动线长度下，过多布置店铺必然带来对店铺门面店招的缩窄，而为了维持店铺的有效面积而带来店铺进深过大。
2. 可达性原则。先可见，后可达。看的见摸不着，就麻烦了。所以大量的购物中心，会考虑在中庭附近，加设扶梯，甚至大跨层天梯，垂直观光电梯等方式，以便可达。
3. 有序性原则。动线对商铺的连接以及对客流的引导是有序、渐进、平缓的，方便客人产生明确的方位感。清晰的方位感，一方面可以在心里上增加客人继续停留的信心，另一方面可以增加客人的记忆识别能力而反转到中意的店铺。
集中常见的动线形式：
两个概念：
动线长度：即在单层平面内，沿主动线走完所有店铺的长度。大多文献及经验均说明动线的合理长度在300~450米左右，以避免客人的疲惫感。笔者认为，动线长度本身不应被量化。客人的疲惫感是主观的，它取决于整个购物中心的业态组合、品牌分布以及是否有显明的主
题色彩，并可通过动线的趣味性及平滑性设计等技术手段解决。
回环度: 评价客人走重复道路的一个指标。回环度越高，则商铺可见性及可达性的几率则越高。
如下深圳万象城，线型动线，回环度接近100%。
如下深圳COCO Park，U型动线，回环度接近60%。
另一方面值得注意的是，往往购物中心的后勤流线更容易被忽视。从流线节点上，分为货物的进出，包括卸货平台，总库分装，到货物的垂直运输及水平运输；从流线类别上，包括商品货物本身，亦包括垃圾运输；从流线属性上，对于大型主力店或有特殊要求的商铺，需考虑独立运输流线等。
（三）购物中心的机电设计
本节将主要谈及购物中心的机电设计。
在目前的几类房地产产品中，包括住宅、酒店、写字楼、养老社区以及商业购物中心等，铂诺客认为购物中心的设计是最为复杂的。它的复杂性主要来源于：
条件未知。
购物中心项目建设周期相对较长，自项目策划立项到最后竣工开业，少则三年，多则五年精耕细作。由于市场需求变化速率的加快，在这个建设周期里，任何人都很难预见到几年之后市场的需求在哪里，从而导致设计初始阶段，很难有准确的设计条件输入。比如，我们无从真正知晓未来购物中心准确的客流流量、准确的商铺面积、划分及数量；我们无从知道未来肯德基在哪，麻辣诱惑在哪– 因为一切均会因未来实际的招商而调整变化。
在这种情况下，传统的设计思维模式受到严峻的挑战。尤其对于机电工程师，太习惯于在已知条件下将自己封闭在格子间内完成自己的计算及图纸，而很少去研究及关注其他。
标准未知。
传统的设计思维严格固守设计规范，无可厚非。然而设计师往往忽略的是，除了满足技术规范以外，其实检验设计是否令人满意的唯一标准是能否经得起市场标准的检验。什么是市场标准？对于购物中心项目，我们的机电设计，是否真正能满足终端用户的要求，从而满足我们客户的要求。前文提及过，购物中心其实是服务于各类品牌商家的平台，那么我们的终端用户即是这些商户，或者小业主；我们的设计成果，需满足我们客户，即开发商其招商的要求。
基于此，我们遵从的设计标准，应来源于市场，来源于品牌商家。以一些大型知名的商家为例，无论是百货业态的百盛、华联；超市业态的沃尔玛还是家乐福等，其均有严格的机电设计标准。然而，如果机电工程师在这些方面没有积累以及没有经验，则其所完成的设计可以说是在完全没有标准的情况下进行的。
基于上述的复杂性，太多太多的购物中心项目在实施过程中，开发商不得已地在招商决策与工程变更决策中痛苦地抉择，并往往以大量的工程变更成本投入为代价来屈从于市场的要求。这些屈从，往往体现于如下几种我们深有体会的类型，需要机电工程师在设计时引起足够注意：
整体业态比例设置预判不足。
某购物中心于2010年开始初始设计，餐厅业态比例按不到20%左右进行机电设计。而至2013年项目结构完成，同步进入机电安装及招商落位逐渐明确的阶段，体验型餐饮业态市场需求明显大幅递增。且餐饮类业态招商门槛较低容易实现，甲方最终招商餐饮比例接近30%左右，从而导致大量的通风、上下水以及配电系统的改造。而这些，又全部涉及到建筑平面防火分区的影响以及已完工的结构工程；
铂诺客：
作为优秀的机电顾问，我们为什么需要了解和掌握购物中心的运营特点及规律（有如我们本文第一节谈到），其目的即在于及时根据市场的发展变化趋势，在条件不足时通过充分的预判，在系统总体搭建上要具备宏观性，同时既要考虑当前的投资成本，又要考虑一定的发展潜力。
局部设计容量不足。
比如某购物中心项目，在招商确定在某区域招商落位呷脯呷脯后，其电火锅性质的用电量及空调用量需求远远大于此区域原来预留的配电容量及空调容量，而必须对原有已施工完毕的配电系统及空调系统进行拆除增容；
铂诺客：
我们确实很难在设计阶段就知晓任何商铺的准确位置并准确为其预留机电系统，这个问题怎么解决？首先，机电顾问必须非常清楚各类型业态、品牌商家的经营特点及机电要求，且大多类似的品牌商家其机电要求亦是类似的；其次，在前期设计阶段，根据商业策划及动线分析，往往同类型业态均会在同一区域布局，那么根据此来进行的设计，无论此区域未来招商确定是呷脯呷脯还是汉拿山，都有一定的适用性。当然，这对机电工程师提出了较高的要求，其必须对商业平面具备较高的敏感性及归类能力，在开展具体设计之前需仔细研读及理解购物中心建筑平面、业态布局概念图纸、动线组织。大家需要务必理解，前期建筑图纸的表达仅仅为意向，而决非等同于未来招商的实际。这种 “意向“ 给予机电工程师的价值仅仅是开展想象的基础，而绝非开展具体施工图设计的基础。
设计内容的缺失或浪费。
举个例子。某购物中心招商确定沃尔玛。按沃尔玛要求，必须预留为冷库服务的压缩机房及安装条件，但压缩机设备等由沃尔玛自行解决。施工完毕后沃尔玛拒绝接受，因为在预留的压缩机房内未留压缩机的土建基础。其原因是机电工程师认为压缩机不交付，而忽略了压缩机的土建基础的提资。
另一个例子。某购物中心原设计充分考虑的餐饮业态的预留条件，包括排油烟竖井通至屋面以及排油烟风机等。但采购的很多风机按原设计风量采购，不能满足招商确定的店铺使用，只能拆除更换。
铂诺客：
这两个问题具有较强的代表性。机电顾问在做购物中心设计时，必须考虑及分析各个业态的交付标准问题。开发商在招商时同品牌商家签订合同，既包括商务条款，更包括技术条款。技术条款涉及到技术标准的执行、以及机电系统交付界面的问题。机电工程师必须具备合约的思想，在设计之初即协助甲方进行交付标准的分析工作。交付标准，既要考虑机电系统本身，又要考虑机电系统相连带的土建条件等交付问题，仍需要在设计时与结构工程师进行互提条件的配合。
设计系统的物业划分错误。
前几天，笔者在面试新的员工时问了个问题: 对于一个大型购物中心项目且考虑有影院、大型超市等多种业态，如何考虑空调系统冷源的配置。对方站在暖通工程师的角度回答应设置一个制冷中心，且位于负荷中心。
铂诺客：
其实，这个问题是个普遍问题。院线设计一定应设置独立的空调冷源系统；而大型超市，其更要求完全独立的制冷机房、给水机房以及变配电等。笔者经历过很多项目，均是在招商阶段，由于原设计此方面的考虑不足，而造成招商无法进行或必须在工程上进行大量的拆改。说到底，还是机电工程师对于未来购物中心的运营特点、招商特点、品牌商家的要求及其物业管理特点不了解而造成的。
系统选择性错误。
笔者曾参与的北京某地标型购物中心项目，由于工程体量较大，采取分批施工及开业的方式。由于部分区域工程已完，但还未招商完毕，在项目过冬时，沿外窗区域的喷淋管道全部冻裂。
铂诺客：
对于北方地区，这种问题尤为突出。购物中心商铺往往采用风机盘管系统采暖，而在未完成招商时，采暖系统在关闭状态，对于沿外窗的一些区域喷淋系统会发生冻结问题。另外，即使在购物中心开业后几年内，仍经常出现外区的一些商铺进行业态调整而需重新装修的问题，采暖系统亦在关闭状态。而消防喷淋系统在任何时间管道都充满水，所以在冬季状态下很容易冻裂管道。我们认为这一类问题产生的原因，是设计师不清晰购物中心招商的时间延续性等特点而造成的。我们建议在方案设计时，要整体考虑外区的防冻问题，包括可能采取的干式喷淋系统或电伴热等措施，而不能全部选用湿式喷淋系统且无任何防护。
设计功能性缺失。
购物中心的整体平面，往往在首层或一些大型中庭区域会规划出临时布展区域，各层的一些沿动线区域会布置临时花车、以及一些休闲轻餐饮、水吧、饰品等小型开敞式店铺。往往这些在后期招商及运营期间，随机性较大，但仍有一些特点。比如很多小型商家– 如鲜花、水吧等 - 会选择扶梯下的狭小空间寻租，一方面这些商家本身对面积、装修以及店招等硬性要求较低；另一方面此区域客流较大，但租金门槛较低。另外，沿动线公共区的柱子，其实都意味着商机。有些小型中岛店铺围绕主子进行经营；有些平面广告灯箱均设置在柱子上。
铂诺客：
方案设计阶段，机电工程师应充分研究动线附近可能的的经营、展示行为，尤其预留好配电、配水的系统。很多项目，在这些方面考虑不足或往往寄托于二次设计或招商确定之后，而导致在项目实践中证明，前期考虑不足而必将带来沉重的拆改代价。
管线敷设错误。
前述购物中心的流线特点，会沿动线（公共区）两侧尽量多地顺序布置商铺。很多设计将空调水管、空调风管、给水管道、电缆桥架等布置横穿各个商铺。当某个商铺后期招商进入并装修时，由于室内设计的要求而在对这些公共管道进行拆改时，影响它家商铺的正常运营。
铂诺客：
在购物中心的设计中，原则应尽量将公共管道敷设在公共区内，并对应各个商铺分别接出水平支管进入商铺内。装修时，可仅关断分支管路上的阀门即可。同时，敷设在动线公共区内的管道，尽量距离店铺保持一定的水平距离，以确保店铺的上部空间可以在装修时安装店招及标识等。
（四）购物中心工程与招商的配合
本节将主要谈及购物中心项目的一个关键问题，即工程与招商的配合。
这里所谈的工程，指工程线的完整流程，包括设计、招标采购以及施工验收三大环节。而对应品牌店的招商，在时间点上，又往往需要考虑品牌店入场前与入场后工程线与招商线的配合问题。
图纸平面基础的统一性问题。
工程施工以施工图为基础进行主体结构、二次结构的施工以及机电工程的安装。而随着招商的深入，一般会形成意向招商平面图以及实际的招商落位图。在招商铺位的落位图中，将明确表达各个铺位的编号、面积、店铺名称。招商工作随市场及招商谈判而具备较强的随机性和变动性，且其一定会产生与工程线施工基础图纸平面的不同。在平面划分上，将产生如下几种矛盾：
招商落位的铺位分割线与工程建筑平面施工图不同；
招商落位的铺位平面没有考虑工程实际的防火分区、卷帘等；
招商落位的铺位由于区域的分割而带来对原有消防疏散通道线路的堵塞；
招商落位的铺位面积没有考虑机电管井等所占用的空间问题；
首先，有如之前谈及，设计师应尽可能地学习和掌握购物中心动线、规划、平面落位的特点而对未来的招商落位进行最大程度的理解和预判。其次，在施工及招商并行的阶段，需要工程部及招商部共同确定施工进度计划及招商进度计划，尽量在不影响工期的情况下利用工段或工序调整穿插而带来的时间差进行招商；或在尽量给予充足时间招商的情况下反过来结合现场实际调整施工进度计划。同时，一旦招商对品牌店铺形成意向直至合约签订，一方面工程部需核对铺位的现场实际状态及空间面积指标，形成实际铺位平面图纸，供招商部同品牌商沟通确认；另一方面，如品牌商对平面的要求提出异议，要第一时间与工程部沟通以避免已经施工的已完工程不符合要求而产生拆改。这个阶段，应建立起一定频次的图纸版次更新机制，以确保招商平面落位图与工程施工平面图保持一致，其基本目的就是将在市场行为中产生的随机变化及时反映到实际工程中，处理好既要及时响应变化又要控制变化的关系。
设计变更处理的问题。
招商工作，往往在品牌商铺真正进入前，存在招商规划、招商意向、招商谈判、直至招商合约签订几个过程。尤其在招商意向及谈判中，品牌商关于铺面的技术条件，包括商铺位置、面积、机电技术条件等，均会进行明确的沟通。此时，招商部门需紧密地将品牌商的技术条件要求提交给工程部，由其进行审核及确认。尤其对于不满足的，工程部应给予设计变更的评价，以供决策。在很多项目的实践中，由于双方忽略沟通而在合同签订后，发现工程变更成本非常巨大，甚至无法实现。工程线的评估应从以下几个方面来分析：
设计容量是否不满足要求而导致必须增加；
设计系统有无缺漏而导致必须增项；
建筑面积指标以及结构条件是否不满足而导致必须整改；
铺位是否符合防火分区划分并不对疏散产生影响；
有无已完工程而必须导致拆改；
往往相同的招商规划及招商定位，招商线会考虑一些共同类别属性的品牌商作为合约谈判的替代，而这些品牌商可能有类似的技术条件要求，但其合约谈判的坚持度则可能不同。工程线应充分分析为满足招商要求而带来的技术成本代价，以便招商线有更为精准的谈判依据。
在工程实践中，我们建议工程线应根据招商规划及招商意向落位图，汇总各个区域的技术条件一览表，包括建筑平面高度空间尺寸、结构条件、供水条件、排水条件、空调及供热条件、供电条件、弱电条件等，并以此同招商线召开碰头专题会，以便让招商线了解工程概况，并以工程条件为依据划分招商意向的排序图。这个排序图，如果与招商合约意向的排序图相符，就说明双方较为一致了。
总结一下，为了将商业项目的变更降到最低，我们认为首先是要求从设计初始，要求设计师积极站在未来招商的角度开展设计；其次是在施工实践中，工程及招商共同考虑综合进度计划，尽量将招商尚不明确的部分安排为后序工程；最后，当确实需要根据招商要求进行变更时，做好变更的代价评估工作，以寻找代价最低的可替代品牌。
关于交付标准的问题。
招商谈判及最终落实到合约，总体包括商务合约及技术合约。技术合约又包括技术条件以及技术交付标准。所谓交付标准，更多是指需要交付给品牌商的预留条件，亦即谁做这些和谁做那些的问题。这里包括结构工程（如设备基础的预留）、精装修工程、防水工程、机电安装工程等等。比如我们经常讨论，对于品牌商家自营区域内的卫生间，开发商仅仅预留给品牌商一个带有阀门及水表的给水管道和一个排水管道，其他的防水、精装、机电直至洁具提供及安装，均由品牌商入住后自行装修完成。 由此可见，交付标准问题非常重要，它涉及到完整的合约界面、施工界面以及开发商成本转嫁问题。一方面，在合约能够实现的情况下尽可能在预留好条件的基础上尽量将工程量遗留给品牌商；而另一方面，在确定交付标准原则时又要考虑整体招标时间表及对其他区域的影响。比如仍以上述卫生间为例，如果将其防水工程切分给品牌商，我们就要承担其下层商铺如先行装修而被上层后装修而带来的风险问题。
另外，我们经历的很多项目均会发生交付界面重叠的问题，从而导致成本的无谓投入。举例说明：一些项目在前期没有充分分析交付界面的问题，首先在施工设计图纸中没有考虑，其次在机电总承包单位确定时，为简化亦未准确定义其施工界面。我们出现一些项目，施工单位在无组织管理下，按照施工合同及以招标施工图纸为基础的工程量清单，抢先完成商铺区域的安装工程，而导致开发商按照招商合约将这些已完工程拆除时，仍必须支付给施工方相应价款。
我们建议在考虑交付标准的确定时，应首先确保图纸界面、施工界面以及招商交付界面的统一；其次以充分考虑界面的划分不影响其他区域为原则。
关于系统调试验收及进场装修安排的问题。
很多品牌商均会提出的技术条件之一，即要求整个项目已完成系统调试及消防验收。 由于工程项目所存在的周期性长期性，以及机电系统整体性的工程特点，往往由于商铺的未进入而造成部分未完工程而无法达到调试及验收，以及消防验收。这是一个无法解开的死循环。
我们在工程实践中，建议按照工程与招商共同确定的工程项目总进度计划，确定系统调试、验收，包括消防验收的计划时间，即确定其里程碑时间。同时，根据商铺的类型，我们建议将其划分为三类：第一类为前期入场，随工程施工一起进行装修并在系统调试前完工的。这里面，比如对于大型主力店，如百货、大型超市等，在符合交付标准后其装修期一般为4~6个月；第二类，为前期进场并随工程施工一起开展装修，但在系统调试前装修工程不能完工的。这类店铺，具有代表性的包括一些次主力店等，其装修周期一般在2~4个月不等；第三类，为后期进场，及在系统调试及消防验收之后进场的，一般包括部分次主力店、中小型店铺等，其装修期间一般为1~2个月。所有店铺装修完成之后，需要考虑他们1个月左右的铺货期。当然还有另外一类，即在购物中心开业后，仍在进行装修或等待进场的商铺。一般，当入住率大于70%时，购物中心即可开业，剩余部分可后续陆续进场装修。
明确这几类的目的，就是在同品牌商进行合约谈判时需要进行不同的考虑。对于第一类，可以最大化地要求其装修工程进度计划同步于整体工程施工及系统调试；对于第二类，可尽量要求其机电工程及消防工程在系统调试前及消防验收前完成，而其他的部分可在之后完成；对于第三类，则需在满足交付标准的基础上，反过来要求其装修工程不允许破坏或影响整个已经测试及验收的系统。同时，如果一定必须的化，将涉及到二次消防报验的问题。
基于此，在工程线与招商线的配合中经常会忽略的问题，即商铺进场前及进场后其自行施工的进度计划如何与整个工程进度计划进行统一管理的问题，亦涉及到其自身施工质量是否影响系统测试及验收的问题。在工程实践中，很多项目出于客户关系维护的角度，仍由招商线对此工作进行牵头，并签订工程施工管理协议，过程中组织工程线进行配合及协调。
在此，铂诺客已经分解四次分别细说了购物中心的要点，内容涵盖了购物中心的特点、购物中心的动线、购物中心的机电设计以及在购物中心项目中，工程与招商的配合等问题。总体而言，从目前国内商业地产现状来看，已经存在购物中心商业项目大量过剩的问题。根据统计，全球在建购物中心总量3000万平米中，有超过50%在中国。大量的同质化购物中心项目，均面临着资金、招商、运营等诸多困难。而同时，我们又看到大量经典的成功案例，无不例外地在寻求主题化、差异化、体验感以及交易的便捷可达性几个方面做足了功课， 同时，真正满足大众需求的社区型购物中心亦有其潜在的发展空间。故此，作为工程咨询行业从业人员，真正地去了解市场，掌握需求，才是我们做好工程咨询工作的根本。
作者：铂诺客
2024年1月4日发(作者：淳于觅荷)
强烈建议收藏－细说购物中心
摘要：
随着商业地产的蓬勃发展，购物中心往往成为房地产开发企业的重点项目，从工程线的角度，尤其对于工程咨询及设计师来讲，包括机电顾问，如何做好购物中心的设计及咨询，是我们本文探讨的重点。
铂诺客原创文章“细说购物中心”，结合铂诺客团队大量的工程实践，以及大量的图片及数据资料，将从以下几个方面陆续向大家介绍：
（一）购物中心的特点
（二）购物中心的动线
（三）购物中心的机电设计
（四）购物中心工程与招商的配合
（一）购物中心的特点
做商业地产的，我们往往把各类分成招商线的、运营线的以及工程线的。我算是个工程线的吧。
很多次在和一些工程线的同行、设计师聊天，或者在面试招聘新的员工时，当问及对方购物中心和百货商场的本质区别时，大多都说不太清楚。我不能想象如果我们不能很好地了解它们的本质意义，如何能做好规划设计以及建设开发呢。
其实，无论是购物中心，还是百货商场，作为工程师都是最有条件来了解它和理解它的，因为我们每天都有机会走过、路过以及逛过这些与我们生活紧密相关的建筑，只要学会观察，就能带给我们很多。比如作为老百姓，我们可能第一体会到的不同就是交费。在百货商场，
无论在哪个购物岛买的商品，你是不是都要拿个小票到分散在商场不同角落的统一收银台交钱；而在购物中心，你在不同的品牌店购物直接交钱即可。这个小小的不同，其实反应出的是两者运营管理模式的本质不同。
那么，购物中心相比传统百货都有哪些突出的特点呢？
1.经营模式、服务对象及盈利方式的不同
百货商场的本质是商品零售集市，百货公司的实质是零售商，从不同供货商获取货源后在百货商场的统一平台内，通过统一的管理及营销方式销售给消费者。商场经营重点为商品组合和促销，以联营专柜经营为主，采取柜台销售和开架面售相结合方式，采用统一收银、统一工服、统一作息等方式，最终的盈利方式为按销售额同供货商进行分成。所以，简单说，百货商场经营的是商品，面对的是直接的消费者。
典型的百货公司，包括著名的百盛、华堂、华联商场、晨曦百货；老牌百货公司包括西单商场、王府井百货等。传统的百货公司，相对于购物中心来讲其本身就是一个品牌商家，其拥有自身的实体线下渠道以整合供应商资源，实施进货、存货、销货以及结货的统一管理。
购物中心的本质其实是一个将松散的各类型零售经营实体及业态形式，统一在一个具有共同主题及信息发布的平台上。这些经营实体，称之为购物中心的商户，或品牌商家，或小业主。购物中心的服务对象是这些商户，一方面为他们统一提供物业服务；另一方面协助这些进入的商户进行信息发布、活动组织，以吸引客流为最终目的。最终，购物中心以收取物业租金及商户销售分成作为盈利来源。
典型的购物中心有多种类型，著名的包括新光天地、大悦城、万象城、莱福士、太古里、北京amp、北京桥福芳草地、上海K11、各类型奥特莱斯等项目。
2.业态构成的不同
传统的百货商场，受其运营模式的限制，其商品更多以满足一定有效半径内百货商品的消费者。百货商场的经营面积规模一般也仅在5万平米左右，购物体验一般局限在时尚、家居、服装、鞋帽、电子产品等传统类别，并附以少量比例的餐饮及娱乐配套设施。
购物中心，目前的规模大多在10万~20万平米，甚至更多，往往其体量的大小、业态组合的多样性与其所辐射的消费半径成比例关系，而最终达到都市甚至跨都市的承载能力。购物中心的经营者大多希望将其打造为一站式消费，通过吃喝玩乐的各种组合，将消费者吸引过来并尽可能增加消费者的停留时间。基于此，在业态构成上，典型的购物中心往往包括：
A.百货公司：在很多购物中心内，往往传统百货公司仍然作为购物中心的一个重要部分；可以认为百货公司仅仅是购物中心内的一个品牌商；百货的经营方式在某种情况下可以作为购物中心有益的补充；
B.超市：以沃尔玛、家乐福为代表的综合性超市，以及Blt，BHG等精品超市，往往是大多购物中心的标准配置，它将通过快消刚需产品而带来对大量客流的吸引；
C.品牌商铺：品牌商铺是购物中心布局的重点。无论是以LV、Prada、Hermes、Amani为代表的奢侈品店，亦或是以H&M、UNIQLO、MUJI为代表的快时尚类型，其往往表达了该购物中心的主题价值以及对消费人群的定位；
D.餐饮：餐饮的业态组合及品牌是购物中心的重中之重。目前的购物中心，餐饮业态的比例面积已经由原来的２０％左右提升到３０％，有的甚至达到接近４０％的程度。而往往也正是由于在工程领域，由于对餐饮配置的了解程度不够而导致项目在实体设计及开发过程中，是出现问题的中灾区。一般我们可以把餐饮业态进一步划分为：
主力餐饮—中餐：
粤菜系如：唐宫、稻香、顺峰、龙景轩
川菜系如：俏江南、麻辣诱惑、渝乡人家、巴国布衣
浙菜系如：外婆家、绿茶餐厅、张生记
湘菜系如：毛家饭店、望湘园
主力餐饮—自助及西餐：
自助餐厅如：金钱豹、豪食汇、金汉斯
牛排餐厅如：西堤牛排、王品台朔牛排、绿荫阁、四海一家
主力餐饮—日本、韩国料理：
日料如：大渔铁板烧、德川、上井精致、赤坂亭
韩料如：汉拿山、权金城、釜山料理、石名家
东南亚及异国餐厅：
如：汉泰东南亚风味餐厅、泰元素、融合马来西亚餐厅、蕉叶
休闲餐饮及连锁快餐：
如：必胜客、麦当劳、肯德基、星巴克、快乐柠檬、南京大排档
美食广场：
如：大食代、美乐汇
E.儿童体验：一般分为儿童教育类、儿童零售类、儿童服务类及儿童娱乐类。儿童类业态在购物中心的比例构成呈逐年增加趋势。
F.电影院线：如万达院线、UME影城、中影星美、太平洋院线等。
H.电玩娱乐及其他休闲：为了增加购物中心的娱乐性，很多购物中心配有大量的娱乐设施、包括电玩城、溜冰场、中小型秀场、动漫体验馆、美容美发、运动健身等。
I.专业店：如苹果体验店、宏图三胞电子城等。
3.经营主题的不同
传统的百货商场，一般以普通消费为目的，缺乏商场主题的营造。而大多购物中心，往往在经营上更多寻求差异化的主题，而使经济消费与生活方式和粉丝经济有效融合在一起。目前购物中心大多采用的几类主题包括：
A.儿童主题：儿童主题对购物中心铺位及楼层的选择要求不高，但连带消费能力强。
B.女性主题：作为消费的主力军，忽略女性就是对自我的伤害。上海大悦城：主要以22至30岁最具消费厚度和时尚带动力的年轻女性为对象，为她们提供符合时尚潮流的一站式生活服务。
C.艺术主题：以北京侨福芳草地为代表，摆放着的41件达利雕塑，是世界上最丰富的达利真品收藏地之一。巧妙建筑设计，阔达室内空间，室内钢柱结构给人以视觉感官上的冲击，特多入口立体交叉结构，对动线的把控，对业态的布局都运用的非常到位，是国内值得称道的标志性项目。
E.文化主题：美国凯撒宫购物中心：成功嫁接古罗马、亚特兰蒂斯之谜两大在欧美文化中有着深厚影响力和文化诉求力的文化题材，并融入到购物中心里去，让购物中心不再只是一个消费场所，更能直观感受到文化传奇的独特力。除了建筑与景观的表现外，还采用大量科技手段与现场演员，让时空、光影、神话都成了主题诠释的道具。
F.海洋主题：香港青衣城：引进海洋概念，承袭邮轮的特色布置，有流线型的走廊，色彩缤纷的航海旗杆。商场一楼设有养殖了不少热带鱼的大型鱼缸“海の梦”，中庭位置和询问处皆为轮船设计，餐厅有竖起的帆船桅杆等设计。
G.公园主题：深圳COCO Park：是深圳首家公园版情景式购物中心，也是中国首家“内街”式购物中心。COCO Park强调以“公园”休闲为主的商业购物。
H.水主题：南京水游城：国内首个水主题时尚购物中心，其概念来源于日本。南京水游城有长280米深40厘米的人工支运河、365天全天候演出的剧场、100多平方米的表演舞台……将阳光、空气、水流、天然植物等景观元素引入商业设施。
I.3D主题：天津银河国际购物中心：作为天津首席一站式体验型购物中心，引入韩国近年来较为流行的大众艺术，在商场内特设有青年创意3D画一条街。
4.购物中心的分类特点
目前，《购物中心等级划分规范》已经开始实施，这让国内购物中心行业终于有了评“星级”的准则。 《规范》将我国的购物中心分为“四型二级”，其中的“四型”是指都市型、社区型、地区型和奥特莱斯型，然后在此分类基础上，评定“二级”，即是“宝鼎级”和“金鼎级”，其中宝鼎级为达标级，是购物中心合格的起步级，金鼎级购物中心将在宝鼎级的基础上产生。
结合目前国内四种类型的购物中心，其在业态分布上各自呈现不同的特点。下图中的数据，可以给予工程设计人员在初始设计阶段很好的数据参考。
（二）购物中心的动线
本节将主要谈及购物中心的动线。
前述的关于购物中心的运营及盈利模式、业态组合以及品牌定位，往往需要在项目的最前期就开始进行初步的商业策划以寻找到在市场中的差异化及竞争点；同时，好的商业定位毕竟仅仅停留在一份美丽的PPT策划案上，真正可否落地，还需要交给工程师及经济造价师们进一步分析这个商业策划的可实施性如何。而这个阶段，具象的购物中心建筑平面、立面、表达氛围的效果图开始陆续出炉，研究购物中心的动线组织成为核心。
动线的宏观概念，涵盖了外部动线和内部动线。外部动线，我们更多称之为交通组织；内部动线，我们也称之为人流组织。目前商业地产项目，尤将招商作为重点，其无可厚非。而大多项目在前期规划设计阶段，仅凭借商业策划议案及匆忙开展设计，忽略对于动线的详细研究，而导致后期招商异常困难。殊不知，商户在确定是否进入某购物中心并选择铺位楼层时，除了商务条件以外，往往考虑更多的就是切实的动线，其直接目的就是考察项目自身是否具备足够的外部交通组织条件将足够客流吸引至购物中心，并是否有足够的内部人流动线条件，将已抵达的客人二次引流至自己的铺位。尤其是内部人流动线，它是有序将各个商铺连接起来的空间组织，又是购物人流的驱动及引导路线，又是在工程上区分租区（可收取租金的物业区域）和公共区（提供公共服务而无租金收益的区域）的物理界限。
从外部交通条件上，根据工程实践，笔者认为，好的外部交通组织，需要解决好人流、车流以及货物流的问题。项目前期，往往首先需要根据购物中心商业策划阶段所确定的社区型、区域型、都市型亦或奥特莱斯型的定位分析其周边辐射半径内潜在消费人群的易达交通工具及道路。交通顾问常见的方法是划定半径，细节到寻找半径内的居住社区并通过其楼盘的价格及楼盘的总面积，确定其人群的数量以及消费能力，进而再以这些社区为起点，寻找交通的可能性，包括公交车、地铁、自驾等多种方式。最佳途径是建立起最近公交站点与项目直接快速相连的通道，同时需要分别考虑地面购物中心主入口以及地下停车场进出口与外连主道路、次道路的关系。链接点的数量是需要重点考虑的问题，否则单一的出入口将带来对人流的遏制以及交通的压力。笔者曾经历的某个20万平米购物中心，其原设计仅考虑双向车道一个进出口，连接城市次道路。项目已结构封顶并在面临招商时，此问题充分暴露出来，导致开发商迫不得已进行改造，在项目另一侧采用深挖方式直接增加另一处汽车坡道抵达地下二层，虽解决了一些外部交通引流问题，但在工程实施的工期和成本管控上，产生了重大的损失。
在内部动线上，人流动线是考虑的重点。在动线设计上，通过大量项目的实践，我们建议刚刚开始做购物中心项目的新手需把握三个原则及两个概念。
三个原则：
1．可见性原则。一个项目中，商铺位于客人视线可见范围内的程度越大，则获取客流的机会及收益的机会越大。
采用增加中庭而创造水平方向及垂直方向通透的可见性。当你在任何一层闲逛时，都有可能通过中庭的视线引导使你注意到其他层面的商铺店招，从而达到吸引客流的目的。问题：有些项目设置过多的零星中庭，导致每个中庭周边成为一个微循环小动线，而容易使客人在一个区域循环而不能向前引流。
沿主动线更多地布置铺面。动线是人流最为集中的地方，所以应沿动线两侧仅可能多的布置店铺。问题：在有限的动线长度下，过多布置店铺必然带来对店铺门面店招的缩窄，而为了维持店铺的有效面积而带来店铺进深过大。
2. 可达性原则。先可见，后可达。看的见摸不着，就麻烦了。所以大量的购物中心，会考虑在中庭附近，加设扶梯，甚至大跨层天梯，垂直观光电梯等方式，以便可达。
3. 有序性原则。动线对商铺的连接以及对客流的引导是有序、渐进、平缓的，方便客人产生明确的方位感。清晰的方位感，一方面可以在心里上增加客人继续停留的信心，另一方面可以增加客人的记忆识别能力而反转到中意的店铺。
集中常见的动线形式：
两个概念：
动线长度：即在单层平面内，沿主动线走完所有店铺的长度。大多文献及经验均说明动线的合理长度在300~450米左右，以避免客人的疲惫感。笔者认为，动线长度本身不应被量化。客人的疲惫感是主观的，它取决于整个购物中心的业态组合、品牌分布以及是否有显明的主
题色彩，并可通过动线的趣味性及平滑性设计等技术手段解决。
回环度: 评价客人走重复道路的一个指标。回环度越高，则商铺可见性及可达性的几率则越高。
如下深圳万象城，线型动线，回环度接近100%。
如下深圳COCO Park，U型动线，回环度接近60%。
另一方面值得注意的是，往往购物中心的后勤流线更容易被忽视。从流线节点上，分为货物的进出，包括卸货平台，总库分装，到货物的垂直运输及水平运输；从流线类别上，包括商品货物本身，亦包括垃圾运输；从流线属性上，对于大型主力店或有特殊要求的商铺，需考虑独立运输流线等。
（三）购物中心的机电设计
本节将主要谈及购物中心的机电设计。
在目前的几类房地产产品中，包括住宅、酒店、写字楼、养老社区以及商业购物中心等，铂诺客认为购物中心的设计是最为复杂的。它的复杂性主要来源于：
条件未知。
购物中心项目建设周期相对较长，自项目策划立项到最后竣工开业，少则三年，多则五年精耕细作。由于市场需求变化速率的加快，在这个建设周期里，任何人都很难预见到几年之后市场的需求在哪里，从而导致设计初始阶段，很难有准确的设计条件输入。比如，我们无从真正知晓未来购物中心准确的客流流量、准确的商铺面积、划分及数量；我们无从知道未来肯德基在哪，麻辣诱惑在哪– 因为一切均会因未来实际的招商而调整变化。
在这种情况下，传统的设计思维模式受到严峻的挑战。尤其对于机电工程师，太习惯于在已知条件下将自己封闭在格子间内完成自己的计算及图纸，而很少去研究及关注其他。
标准未知。
传统的设计思维严格固守设计规范，无可厚非。然而设计师往往忽略的是，除了满足技术规范以外，其实检验设计是否令人满意的唯一标准是能否经得起市场标准的检验。什么是市场标准？对于购物中心项目，我们的机电设计，是否真正能满足终端用户的要求，从而满足我们客户的要求。前文提及过，购物中心其实是服务于各类品牌商家的平台，那么我们的终端用户即是这些商户，或者小业主；我们的设计成果，需满足我们客户，即开发商其招商的要求。
基于此，我们遵从的设计标准，应来源于市场，来源于品牌商家。以一些大型知名的商家为例，无论是百货业态的百盛、华联；超市业态的沃尔玛还是家乐福等，其均有严格的机电设计标准。然而，如果机电工程师在这些方面没有积累以及没有经验，则其所完成的设计可以说是在完全没有标准的情况下进行的。
基于上述的复杂性，太多太多的购物中心项目在实施过程中，开发商不得已地在招商决策与工程变更决策中痛苦地抉择，并往往以大量的工程变更成本投入为代价来屈从于市场的要求。这些屈从，往往体现于如下几种我们深有体会的类型，需要机电工程师在设计时引起足够注意：
整体业态比例设置预判不足。
某购物中心于2010年开始初始设计，餐厅业态比例按不到20%左右进行机电设计。而至2013年项目结构完成，同步进入机电安装及招商落位逐渐明确的阶段，体验型餐饮业态市场需求明显大幅递增。且餐饮类业态招商门槛较低容易实现，甲方最终招商餐饮比例接近30%左右，从而导致大量的通风、上下水以及配电系统的改造。而这些，又全部涉及到建筑平面防火分区的影响以及已完工的结构工程；
铂诺客：
作为优秀的机电顾问，我们为什么需要了解和掌握购物中心的运营特点及规律（有如我们本文第一节谈到），其目的即在于及时根据市场的发展变化趋势，在条件不足时通过充分的预判，在系统总体搭建上要具备宏观性，同时既要考虑当前的投资成本，又要考虑一定的发展潜力。
局部设计容量不足。
比如某购物中心项目，在招商确定在某区域招商落位呷脯呷脯后，其电火锅性质的用电量及空调用量需求远远大于此区域原来预留的配电容量及空调容量，而必须对原有已施工完毕的配电系统及空调系统进行拆除增容；
铂诺客：
我们确实很难在设计阶段就知晓任何商铺的准确位置并准确为其预留机电系统，这个问题怎么解决？首先，机电顾问必须非常清楚各类型业态、品牌商家的经营特点及机电要求，且大多类似的品牌商家其机电要求亦是类似的；其次，在前期设计阶段，根据商业策划及动线分析，往往同类型业态均会在同一区域布局，那么根据此来进行的设计，无论此区域未来招商确定是呷脯呷脯还是汉拿山，都有一定的适用性。当然，这对机电工程师提出了较高的要求，其必须对商业平面具备较高的敏感性及归类能力，在开展具体设计之前需仔细研读及理解购物中心建筑平面、业态布局概念图纸、动线组织。大家需要务必理解，前期建筑图纸的表达仅仅为意向，而决非等同于未来招商的实际。这种 “意向“ 给予机电工程师的价值仅仅是开展想象的基础，而绝非开展具体施工图设计的基础。
设计内容的缺失或浪费。
举个例子。某购物中心招商确定沃尔玛。按沃尔玛要求，必须预留为冷库服务的压缩机房及安装条件，但压缩机设备等由沃尔玛自行解决。施工完毕后沃尔玛拒绝接受，因为在预留的压缩机房内未留压缩机的土建基础。其原因是机电工程师认为压缩机不交付，而忽略了压缩机的土建基础的提资。
另一个例子。某购物中心原设计充分考虑的餐饮业态的预留条件，包括排油烟竖井通至屋面以及排油烟风机等。但采购的很多风机按原设计风量采购，不能满足招商确定的店铺使用，只能拆除更换。
铂诺客：
这两个问题具有较强的代表性。机电顾问在做购物中心设计时，必须考虑及分析各个业态的交付标准问题。开发商在招商时同品牌商家签订合同，既包括商务条款，更包括技术条款。技术条款涉及到技术标准的执行、以及机电系统交付界面的问题。机电工程师必须具备合约的思想，在设计之初即协助甲方进行交付标准的分析工作。交付标准，既要考虑机电系统本身，又要考虑机电系统相连带的土建条件等交付问题，仍需要在设计时与结构工程师进行互提条件的配合。
设计系统的物业划分错误。
前几天，笔者在面试新的员工时问了个问题: 对于一个大型购物中心项目且考虑有影院、大型超市等多种业态，如何考虑空调系统冷源的配置。对方站在暖通工程师的角度回答应设置一个制冷中心，且位于负荷中心。
铂诺客：
其实，这个问题是个普遍问题。院线设计一定应设置独立的空调冷源系统；而大型超市，其更要求完全独立的制冷机房、给水机房以及变配电等。笔者经历过很多项目，均是在招商阶段，由于原设计此方面的考虑不足，而造成招商无法进行或必须在工程上进行大量的拆改。说到底，还是机电工程师对于未来购物中心的运营特点、招商特点、品牌商家的要求及其物业管理特点不了解而造成的。
系统选择性错误。
笔者曾参与的北京某地标型购物中心项目，由于工程体量较大，采取分批施工及开业的方式。由于部分区域工程已完，但还未招商完毕，在项目过冬时，沿外窗区域的喷淋管道全部冻裂。
铂诺客：
对于北方地区，这种问题尤为突出。购物中心商铺往往采用风机盘管系统采暖，而在未完成招商时，采暖系统在关闭状态，对于沿外窗的一些区域喷淋系统会发生冻结问题。另外，即使在购物中心开业后几年内，仍经常出现外区的一些商铺进行业态调整而需重新装修的问题，采暖系统亦在关闭状态。而消防喷淋系统在任何时间管道都充满水，所以在冬季状态下很容易冻裂管道。我们认为这一类问题产生的原因，是设计师不清晰购物中心招商的时间延续性等特点而造成的。我们建议在方案设计时，要整体考虑外区的防冻问题，包括可能采取的干式喷淋系统或电伴热等措施，而不能全部选用湿式喷淋系统且无任何防护。
设计功能性缺失。
购物中心的整体平面，往往在首层或一些大型中庭区域会规划出临时布展区域，各层的一些沿动线区域会布置临时花车、以及一些休闲轻餐饮、水吧、饰品等小型开敞式店铺。往往这些在后期招商及运营期间，随机性较大，但仍有一些特点。比如很多小型商家– 如鲜花、水吧等 - 会选择扶梯下的狭小空间寻租，一方面这些商家本身对面积、装修以及店招等硬性要求较低；另一方面此区域客流较大，但租金门槛较低。另外，沿动线公共区的柱子，其实都意味着商机。有些小型中岛店铺围绕主子进行经营；有些平面广告灯箱均设置在柱子上。
铂诺客：
方案设计阶段，机电工程师应充分研究动线附近可能的的经营、展示行为，尤其预留好配电、配水的系统。很多项目，在这些方面考虑不足或往往寄托于二次设计或招商确定之后，而导致在项目实践中证明，前期考虑不足而必将带来沉重的拆改代价。
管线敷设错误。
前述购物中心的流线特点，会沿动线（公共区）两侧尽量多地顺序布置商铺。很多设计将空调水管、空调风管、给水管道、电缆桥架等布置横穿各个商铺。当某个商铺后期招商进入并装修时，由于室内设计的要求而在对这些公共管道进行拆改时，影响它家商铺的正常运营。
铂诺客：
在购物中心的设计中，原则应尽量将公共管道敷设在公共区内，并对应各个商铺分别接出水平支管进入商铺内。装修时，可仅关断分支管路上的阀门即可。同时，敷设在动线公共区内的管道，尽量距离店铺保持一定的水平距离，以确保店铺的上部空间可以在装修时安装店招及标识等。
（四）购物中心工程与招商的配合
本节将主要谈及购物中心项目的一个关键问题，即工程与招商的配合。
这里所谈的工程，指工程线的完整流程，包括设计、招标采购以及施工验收三大环节。而对应品牌店的招商，在时间点上，又往往需要考虑品牌店入场前与入场后工程线与招商线的配合问题。
图纸平面基础的统一性问题。
工程施工以施工图为基础进行主体结构、二次结构的施工以及机电工程的安装。而随着招商的深入，一般会形成意向招商平面图以及实际的招商落位图。在招商铺位的落位图中，将明确表达各个铺位的编号、面积、店铺名称。招商工作随市场及招商谈判而具备较强的随机性和变动性，且其一定会产生与工程线施工基础图纸平面的不同。在平面划分上，将产生如下几种矛盾：
招商落位的铺位分割线与工程建筑平面施工图不同；
招商落位的铺位平面没有考虑工程实际的防火分区、卷帘等；
招商落位的铺位由于区域的分割而带来对原有消防疏散通道线路的堵塞；
招商落位的铺位面积没有考虑机电管井等所占用的空间问题；
首先，有如之前谈及，设计师应尽可能地学习和掌握购物中心动线、规划、平面落位的特点而对未来的招商落位进行最大程度的理解和预判。其次，在施工及招商并行的阶段，需要工程部及招商部共同确定施工进度计划及招商进度计划，尽量在不影响工期的情况下利用工段或工序调整穿插而带来的时间差进行招商；或在尽量给予充足时间招商的情况下反过来结合现场实际调整施工进度计划。同时，一旦招商对品牌店铺形成意向直至合约签订，一方面工程部需核对铺位的现场实际状态及空间面积指标，形成实际铺位平面图纸，供招商部同品牌商沟通确认；另一方面，如品牌商对平面的要求提出异议，要第一时间与工程部沟通以避免已经施工的已完工程不符合要求而产生拆改。这个阶段，应建立起一定频次的图纸版次更新机制，以确保招商平面落位图与工程施工平面图保持一致，其基本目的就是将在市场行为中产生的随机变化及时反映到实际工程中，处理好既要及时响应变化又要控制变化的关系。
设计变更处理的问题。
招商工作，往往在品牌商铺真正进入前，存在招商规划、招商意向、招商谈判、直至招商合约签订几个过程。尤其在招商意向及谈判中，品牌商关于铺面的技术条件，包括商铺位置、面积、机电技术条件等，均会进行明确的沟通。此时，招商部门需紧密地将品牌商的技术条件要求提交给工程部，由其进行审核及确认。尤其对于不满足的，工程部应给予设计变更的评价，以供决策。在很多项目的实践中，由于双方忽略沟通而在合同签订后，发现工程变更成本非常巨大，甚至无法实现。工程线的评估应从以下几个方面来分析：
设计容量是否不满足要求而导致必须增加；
设计系统有无缺漏而导致必须增项；
建筑面积指标以及结构条件是否不满足而导致必须整改；
铺位是否符合防火分区划分并不对疏散产生影响；
有无已完工程而必须导致拆改；
往往相同的招商规划及招商定位，招商线会考虑一些共同类别属性的品牌商作为合约谈判的替代，而这些品牌商可能有类似的技术条件要求，但其合约谈判的坚持度则可能不同。工程线应充分分析为满足招商要求而带来的技术成本代价，以便招商线有更为精准的谈判依据。
在工程实践中，我们建议工程线应根据招商规划及招商意向落位图，汇总各个区域的技术条件一览表，包括建筑平面高度空间尺寸、结构条件、供水条件、排水条件、空调及供热条件、供电条件、弱电条件等，并以此同招商线召开碰头专题会，以便让招商线了解工程概况，并以工程条件为依据划分招商意向的排序图。这个排序图，如果与招商合约意向的排序图相符，就说明双方较为一致了。
总结一下，为了将商业项目的变更降到最低，我们认为首先是要求从设计初始，要求设计师积极站在未来招商的角度开展设计；其次是在施工实践中，工程及招商共同考虑综合进度计划，尽量将招商尚不明确的部分安排为后序工程；最后，当确实需要根据招商要求进行变更时，做好变更的代价评估工作，以寻找代价最低的可替代品牌。
关于交付标准的问题。
招商谈判及最终落实到合约，总体包括商务合约及技术合约。技术合约又包括技术条件以及技术交付标准。所谓交付标准，更多是指需要交付给品牌商的预留条件，亦即谁做这些和谁做那些的问题。这里包括结构工程（如设备基础的预留）、精装修工程、防水工程、机电安装工程等等。比如我们经常讨论，对于品牌商家自营区域内的卫生间，开发商仅仅预留给品牌商一个带有阀门及水表的给水管道和一个排水管道，其他的防水、精装、机电直至洁具提供及安装，均由品牌商入住后自行装修完成。 由此可见，交付标准问题非常重要，它涉及到完整的合约界面、施工界面以及开发商成本转嫁问题。一方面，在合约能够实现的情况下尽可能在预留好条件的基础上尽量将工程量遗留给品牌商；而另一方面，在确定交付标准原则时又要考虑整体招标时间表及对其他区域的影响。比如仍以上述卫生间为例，如果将其防水工程切分给品牌商，我们就要承担其下层商铺如先行装修而被上层后装修而带来的风险问题。
另外，我们经历的很多项目均会发生交付界面重叠的问题，从而导致成本的无谓投入。举例说明：一些项目在前期没有充分分析交付界面的问题，首先在施工设计图纸中没有考虑，其次在机电总承包单位确定时，为简化亦未准确定义其施工界面。我们出现一些项目，施工单位在无组织管理下，按照施工合同及以招标施工图纸为基础的工程量清单，抢先完成商铺区域的安装工程，而导致开发商按照招商合约将这些已完工程拆除时，仍必须支付给施工方相应价款。
我们建议在考虑交付标准的确定时，应首先确保图纸界面、施工界面以及招商交付界面的统一；其次以充分考虑界面的划分不影响其他区域为原则。
关于系统调试验收及进场装修安排的问题。
很多品牌商均会提出的技术条件之一，即要求整个项目已完成系统调试及消防验收。 由于工程项目所存在的周期性长期性，以及机电系统整体性的工程特点，往往由于商铺的未进入而造成部分未完工程而无法达到调试及验收，以及消防验收。这是一个无法解开的死循环。
我们在工程实践中，建议按照工程与招商共同确定的工程项目总进度计划，确定系统调试、验收，包括消防验收的计划时间，即确定其里程碑时间。同时，根据商铺的类型，我们建议将其划分为三类：第一类为前期入场，随工程施工一起进行装修并在系统调试前完工的。这里面，比如对于大型主力店，如百货、大型超市等，在符合交付标准后其装修期一般为4~6个月；第二类，为前期进场并随工程施工一起开展装修，但在系统调试前装修工程不能完工的。这类店铺，具有代表性的包括一些次主力店等，其装修周期一般在2~4个月不等；第三类，为后期进场，及在系统调试及消防验收之后进场的，一般包括部分次主力店、中小型店铺等，其装修期间一般为1~2个月。所有店铺装修完成之后，需要考虑他们1个月左右的铺货期。当然还有另外一类，即在购物中心开业后，仍在进行装修或等待进场的商铺。一般，当入住率大于70%时，购物中心即可开业，剩余部分可后续陆续进场装修。
明确这几类的目的，就是在同品牌商进行合约谈判时需要进行不同的考虑。对于第一类，可以最大化地要求其装修工程进度计划同步于整体工程施工及系统调试；对于第二类，可尽量要求其机电工程及消防工程在系统调试前及消防验收前完成，而其他的部分可在之后完成；对于第三类，则需在满足交付标准的基础上，反过来要求其装修工程不允许破坏或影响整个已经测试及验收的系统。同时，如果一定必须的化，将涉及到二次消防报验的问题。
基于此，在工程线与招商线的配合中经常会忽略的问题，即商铺进场前及进场后其自行施工的进度计划如何与整个工程进度计划进行统一管理的问题，亦涉及到其自身施工质量是否影响系统测试及验收的问题。在工程实践中，很多项目出于客户关系维护的角度，仍由招商线对此工作进行牵头，并签订工程施工管理协议，过程中组织工程线进行配合及协调。
在此，铂诺客已经分解四次分别细说了购物中心的要点，内容涵盖了购物中心的特点、购物中心的动线、购物中心的机电设计以及在购物中心项目中，工程与招商的配合等问题。总体而言，从目前国内商业地产现状来看，已经存在购物中心商业项目大量过剩的问题。根据统计，全球在建购物中心总量3000万平米中，有超过50%在中国。大量的同质化购物中心项目，均面临着资金、招商、运营等诸多困难。而同时，我们又看到大量经典的成功案例，无不例外地在寻求主题化、差异化、体验感以及交易的便捷可达性几个方面做足了功课， 同时，真正满足大众需求的社区型购物中心亦有其潜在的发展空间。故此，作为工程咨询行业从业人员，真正地去了解市场，掌握需求，才是我们做好工程咨询工作的根本。
作者：铂诺客