2024年1月28日发(作者：甲月杉)
关于政府建设业主电子议事决策平台的思考发布时间：2023-07-05T03:39:07.021Z 来源：《科技潮》2023年9期 作者： 陈冲[导读] 本文基于实际工作中的经验，首先从议事决策平台的建设背景出发，对平台建设的预期效果进行了展望，接着重点就信息安全、实用性、不可抵赖三个方面阐述了平台建设的原则，最后对平台建设实施过程中的前端选择、数据基础、流程设计等关键点进行了剖析。南京市房地产市场监测分析中心 摘要：业主议事决策平台是指为业主提供针对小区公共事项进行线上决策功能的平台，在这个平台上，业主可以通过网络投票、在线讨论等方式，就小区管理、维修、改造、费用等问题进行决策。业主议事决策平台可以提高业主参与小区管理的积极性和主动性，促进业主之间的沟通和协作，提高小区管理的效率和质量，还可以提升小区公共事项决策的公开透明度，减少人为干扰和操纵，保障业主权益。 本文基于实际工作中的经验，首先从议事决策平台的建设背景出发，对平台建设的预期效果进行了展望，接着重点就信息安全、实用性、不可抵赖三个方面阐述了平台建设的原则，最后对平台建设实施过程中的前端选择、数据基础、流程设计等关键点进行了剖析。 关键字：物业管理；议事决策平台；小程序
一、概述 （一）背景 按照《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》，业主作为小区的主人，有权以业主大会的形式共同决定小区公共事项。然而，在现实生活中，由业主召开业主大会会议引发的矛盾，占据了物业管理纠纷的很大比重，业主行使公共决策的权利受到了各种各样的阻碍因素。首先是参与形式单一。业主对成立业主大会、选聘物业企业等公共事项进行决策时，只能采取两种方式，一种是开会集体讨论，即开业主大会进行表决；一种是书面征求意见，即挨家挨户敲门，让业主在书面投票上签字表决，这就导致有的业主把房子出租了，无法通知；有些业主长期在其他地区工作或居住，决策时很难到达现场。其次是效力问题。纸质选票存在监督盲点，容易出现弄虚作假、冒充签名的情况。"通知难、投票难、监督难"导致了"业主议事难"。 目前，很多地方已经建设了业主议事决策平台或类似系统，但技术路线和配套制度不尽相同，且使用过程中会碰到各种技术或者政策问题；市面上也有企业开发了商业化的决策平台，虽然功能较为完善，但因不具备政府的公信力，以及业主身份认证、产权信息匹配等问题，无法有效发挥平台功能，推广较难。 （二）预期成果 业主议事决策平台建成投入使用后，将有效减少业主代表大会或业主委员会开会的空间感、距离感，对保障业主行使物权，提高业主决定共同事项的决策效率，破除业主投票表决的时间和空间障碍，解决现阶段业主大会成立、召开的困难，以及基于业主共同决策而产生的大量矛盾和纠纷，特别是对于业主大会决议真实性、有效性存在的争议起到积极的促进作用，更可以帮助业主树立参与管理公共事务的民主意识，降低区、街道和社区指导业主自治的复杂度和困难度，具有重要的现实指导意义。 二、建设原则 （一）信息安全原则。该平台涉及到业主产权信息，包括姓名、身份证号、手机号、房屋唯一标识等极为敏感的数据。要从技术、管理和人员三个方面，采取综合性的措施来保护敏感信息的机密性、完整性和可用性，按照最小权限，通过数据加密、访问控制、防火墙、入侵检测、安全审计、备份和恢复等技术方式，强化信息采集、存储、传输、使用等环节的安全保护，确保不发生敏感信息未经授权的访问、使用、披露、破坏、干扰、篡改、丢失或泄露。 （二）实用性原则。业主议事决策平台的服务对象为业主以及社区、街道的工作人员，涉及面较广、人员年龄和教育程度参差不齐，在建设过程中应准确定位、科学规划，切不可闭门造车、盲目开发功能。一是要高可靠，即能够保证系统的稳定性和可用性，避免系统故障和数据丢失；二是要易用，可借鉴微信、支付宝等大众软件，设计合理的用户界面和操作流程，保证平台易用性和用户体验，做到系统功能简单实用，降低用户的学习成本和使用难度。 （三）不可抵赖原则。业主议事决策平台本质上是一个投票系统，投票结果的不可抵赖性是非常重要的，其核心在于确保投票人身份真实、投票结果公正、透明。可引入区块链技术技术，当业主在业主议事决策平台上进行投票时，投票结果会被记录在区块链上，并且会被所有节点验证和确认，并且由于区块链上的数据具有完整性和一致性，可确保无法被篡改或删除。 三、系统功能实现关键点 （一）明确决策事项
在业主议事决策平台中，业主公共决策涉及的事项及通过标准，应由国务院《物业管理条例》第十一条确定，包括制定和修订业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会委员、选聘或解聘物业服务企业、筹集和使用专项维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 （二）前端入口 经过深入调研、综合考虑，推荐使用微信/支付宝小程序作为平台入口，主要有以下两个方面的原因： 1.平台功能需求较为简单清晰，流程复杂度较低，其核心是实现公告发布、用户投票、信息公示，小程序完全可以满足； 2.小程序在面向老百姓应用方面具有独特的优势。一是宣传推广方便。当前微信/支付宝已属于"大众app"，覆盖用户广，且有腾讯/阿里企业级推广，站在"巨人的肩膀"上，可以更好的方便用户使用；二是支持个性化定制。针对不同小区，小程序的标题、背景图片可以个性化，功能列表、页面渲染可以自由配置。同时，字号可以自由调节大、中、小，重要内容加粗显示，支持多种格式的附件下载，照顾不同年龄段需求；三是开发运营成本低，自适应安卓和苹果，更新换代速度快，能够快速发现bug并且及时修改，修改效果直观可见，省去后续维护的精力；四是实名认证功能。微信/支付宝都具有资金管理的功能，为了保障用户的安全和权益，防止虚假身份的欺诈和违法行为，二者都对用户的真实身份信息做了严格的认证，小程序可以依靠该项功能，实现用户身份鉴别；五是稳定性和安全性高。业主议事决策平台属于面向老百姓的应用，当某个小区开展议事时，涉及到实名认证、产权关联、投票机票等业务同时开展，平台性能面对极大挑战，小程序的承压能力可以保障系统运行稳定。 （三）实名认证 常用的身份认证方式包括账号/密码、手机验证码、生物信息、证书等。借助微信/支付宝的实名认证功能，综合考虑可操作性和用户接受程度，可以通过"人脸识别+手机验证+材料审核"的组合方式确认业主个人身份信息，对于大部分用户，可使用人脸识别完成身份认证，少部分对于人脸识别有疑虑或者无法使用人脸识别的用户，可考虑使用手机号码验证，并且对极少部分用户保留了上传身份证件等材料进行后台审核的功能。该组合囊括了不同年龄、不同受教育程度人员的身份认证需求，能够更好的在实际应用中进行推广。 （四）数据基础 相对于商业化的业主议事类应用，由政府物业管理职能部门主导开发的平台在数据层面上具有巨大的优势。业主议事最重要的是票权统计，根据《物业管理条例》，票权统计的基础是测绘信息和产权信息，即房屋建筑面积和房屋产权人，而这正属于政府部门掌握的核心类非涉密数据，在做好网络数据安全的前提下，即可面向公众提供服务，并实时更新，数据准确性有很好的保障。 需要注意的是，房屋测绘往往只到楼幢这一级，而物业管理的对象是小区，业主议事也是针对小区公共事项进行的投票活动，故应提前做好物业小区的数据采集。这里建议在测绘的底图上（确保与测绘信息使用同一个坐标系），利用arcgis等GIS类软件开发画区域的插件或者工具，安排专人使用工具划定小区的边界范围，并完善小区的名称等属性信息。这样就可在空间上将物业小区与测绘楼幢信息进行关联，进而实现以下一系列操作关联：
确定小区范围的工作对于业主议事决策平台至关重要，该项工作不仅是平台建设必须要做的，也是物业管理行政主管部门必须要做的，对于掌握城市小区个数、分布具有重要意义，也为进一步基于小区信息来关联业委会（管委会）、物业企业等奠定数据基础。 （五）基础数据规范 因为历史原因及人员操作误差，业主议事决策平台使用的产权、测绘等基础数据往往会存在问题，这里需要对数据规范进行探讨。 产权数据方面：一是在房子买卖过程中，一般会经历两个步骤：交易和登记。很多房子只有交易没有登记，也有的房子没有交易就登记（比如继承、赠与等），这就导致需要将两个数据库通过关键字段进行融合，而这种数据融合的操作消耗往往是巨大的，且因为数据量大，容易在合并过程中出现错误；二是存在一套房子办了两个证的情况，这对于票权统计是有很大影响的；三是身份证号位数变化，老的身份证号是15位，新的身份证号是18位，二者有转换方法，需要在平台开发时做好判断和转换；四是需要对共有产权人进行处理，明确共有产权人的表决权限。 测绘数据方面：一是严格按照"幢-单元-户"的标准清洗数据；二是幢表、单元表、户表要建立数据规范，绝对不能由操作人按照个人习惯进行填写，避免出现类似"1幢""一幢"这样的不一致情况。对于没有没有单元的情况，也要以"0单元"这样的标志注明；三是对于跃层等房屋的处理时，要做好合并工作。 （五）业务流程示例 各地因政策不同，在平台建设的流程方面存在或多或少的区别，这里仅以一个通用的例子来说明，具体还要根据实际情况进行修改。 1.发起申请
物业公司、业委会、街道等发起决策事项申请，录入决策事项内容，并根据所选决策事项种类，按系统要求录入相关附件；选择决策业主范围，保存或提交审核。 对未提交审核或被驳回的申请，可以进行删除或修改，修改后可再次发起申请。 2.审核 街道、区级、市级用户对发起的申请按权限级别进行审核；审核通过，直接发起投票；审核驳回，输入驳回原因，返回单位。 3.开始投票 经审核后，系统自动发起投票，向指定范围业主发送固定格式的通知短信和微信小程序信息，提示投票的内容、开始时间、结束时间。 4.线下投票结果补录 线上投票结束后，发起人可以根据未线上投票的业主名单，进行"跑票"，并将结果上传到平台中。 5.投票结束 投票截止日期到达，系统自动将事项状态置为投票结束，并自动统计投票结果，根据预先设置的决议要求，自动判断是否形成决议。 6.公示 决议形成后，按照模板自动生成带有二维码的决议文本，在小程序中向议事涉及的业主公示；发起人可以下载决议文本，签字盖章后在小区显著位置进行公示，并做入工作台账并。 四、结束语 当前，业主议事决策平台已写入多个地方的物业管理法律法规中，以南京市为例，《南京市住宅物业管理条例》明确提出"本市建立业主决策电子投票系统，由市物业管理行政主管部门负责建设及维护"。本文以实际工作中总结的经验为基础，对平台建设过程中的重难点问题和需要关注的问题进行阐述，并提出了相关建议。平台虽然功能简单，但作为给公众提供服务的应用，所以需要考虑的问题比较多，希望本文能够给后来者提供借鉴和参考。
2024年1月28日发(作者：甲月杉)
关于政府建设业主电子议事决策平台的思考发布时间：2023-07-05T03:39:07.021Z 来源：《科技潮》2023年9期 作者： 陈冲[导读] 本文基于实际工作中的经验，首先从议事决策平台的建设背景出发，对平台建设的预期效果进行了展望，接着重点就信息安全、实用性、不可抵赖三个方面阐述了平台建设的原则，最后对平台建设实施过程中的前端选择、数据基础、流程设计等关键点进行了剖析。南京市房地产市场监测分析中心 摘要：业主议事决策平台是指为业主提供针对小区公共事项进行线上决策功能的平台，在这个平台上，业主可以通过网络投票、在线讨论等方式，就小区管理、维修、改造、费用等问题进行决策。业主议事决策平台可以提高业主参与小区管理的积极性和主动性，促进业主之间的沟通和协作，提高小区管理的效率和质量，还可以提升小区公共事项决策的公开透明度，减少人为干扰和操纵，保障业主权益。 本文基于实际工作中的经验，首先从议事决策平台的建设背景出发，对平台建设的预期效果进行了展望，接着重点就信息安全、实用性、不可抵赖三个方面阐述了平台建设的原则，最后对平台建设实施过程中的前端选择、数据基础、流程设计等关键点进行了剖析。 关键字：物业管理；议事决策平台；小程序
一、概述 （一）背景 按照《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》，业主作为小区的主人，有权以业主大会的形式共同决定小区公共事项。然而，在现实生活中，由业主召开业主大会会议引发的矛盾，占据了物业管理纠纷的很大比重，业主行使公共决策的权利受到了各种各样的阻碍因素。首先是参与形式单一。业主对成立业主大会、选聘物业企业等公共事项进行决策时，只能采取两种方式，一种是开会集体讨论，即开业主大会进行表决；一种是书面征求意见，即挨家挨户敲门，让业主在书面投票上签字表决，这就导致有的业主把房子出租了，无法通知；有些业主长期在其他地区工作或居住，决策时很难到达现场。其次是效力问题。纸质选票存在监督盲点，容易出现弄虚作假、冒充签名的情况。"通知难、投票难、监督难"导致了"业主议事难"。 目前，很多地方已经建设了业主议事决策平台或类似系统，但技术路线和配套制度不尽相同，且使用过程中会碰到各种技术或者政策问题；市面上也有企业开发了商业化的决策平台，虽然功能较为完善，但因不具备政府的公信力，以及业主身份认证、产权信息匹配等问题，无法有效发挥平台功能，推广较难。 （二）预期成果 业主议事决策平台建成投入使用后，将有效减少业主代表大会或业主委员会开会的空间感、距离感，对保障业主行使物权，提高业主决定共同事项的决策效率，破除业主投票表决的时间和空间障碍，解决现阶段业主大会成立、召开的困难，以及基于业主共同决策而产生的大量矛盾和纠纷，特别是对于业主大会决议真实性、有效性存在的争议起到积极的促进作用，更可以帮助业主树立参与管理公共事务的民主意识，降低区、街道和社区指导业主自治的复杂度和困难度，具有重要的现实指导意义。 二、建设原则 （一）信息安全原则。该平台涉及到业主产权信息，包括姓名、身份证号、手机号、房屋唯一标识等极为敏感的数据。要从技术、管理和人员三个方面，采取综合性的措施来保护敏感信息的机密性、完整性和可用性，按照最小权限，通过数据加密、访问控制、防火墙、入侵检测、安全审计、备份和恢复等技术方式，强化信息采集、存储、传输、使用等环节的安全保护，确保不发生敏感信息未经授权的访问、使用、披露、破坏、干扰、篡改、丢失或泄露。 （二）实用性原则。业主议事决策平台的服务对象为业主以及社区、街道的工作人员，涉及面较广、人员年龄和教育程度参差不齐，在建设过程中应准确定位、科学规划，切不可闭门造车、盲目开发功能。一是要高可靠，即能够保证系统的稳定性和可用性，避免系统故障和数据丢失；二是要易用，可借鉴微信、支付宝等大众软件，设计合理的用户界面和操作流程，保证平台易用性和用户体验，做到系统功能简单实用，降低用户的学习成本和使用难度。 （三）不可抵赖原则。业主议事决策平台本质上是一个投票系统，投票结果的不可抵赖性是非常重要的，其核心在于确保投票人身份真实、投票结果公正、透明。可引入区块链技术技术，当业主在业主议事决策平台上进行投票时，投票结果会被记录在区块链上，并且会被所有节点验证和确认，并且由于区块链上的数据具有完整性和一致性，可确保无法被篡改或删除。 三、系统功能实现关键点 （一）明确决策事项
在业主议事决策平台中，业主公共决策涉及的事项及通过标准，应由国务院《物业管理条例》第十一条确定，包括制定和修订业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会委员、选聘或解聘物业服务企业、筹集和使用专项维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 （二）前端入口 经过深入调研、综合考虑，推荐使用微信/支付宝小程序作为平台入口，主要有以下两个方面的原因： 1.平台功能需求较为简单清晰，流程复杂度较低，其核心是实现公告发布、用户投票、信息公示，小程序完全可以满足； 2.小程序在面向老百姓应用方面具有独特的优势。一是宣传推广方便。当前微信/支付宝已属于"大众app"，覆盖用户广，且有腾讯/阿里企业级推广，站在"巨人的肩膀"上，可以更好的方便用户使用；二是支持个性化定制。针对不同小区，小程序的标题、背景图片可以个性化，功能列表、页面渲染可以自由配置。同时，字号可以自由调节大、中、小，重要内容加粗显示，支持多种格式的附件下载，照顾不同年龄段需求；三是开发运营成本低，自适应安卓和苹果，更新换代速度快，能够快速发现bug并且及时修改，修改效果直观可见，省去后续维护的精力；四是实名认证功能。微信/支付宝都具有资金管理的功能，为了保障用户的安全和权益，防止虚假身份的欺诈和违法行为，二者都对用户的真实身份信息做了严格的认证，小程序可以依靠该项功能，实现用户身份鉴别；五是稳定性和安全性高。业主议事决策平台属于面向老百姓的应用，当某个小区开展议事时，涉及到实名认证、产权关联、投票机票等业务同时开展，平台性能面对极大挑战，小程序的承压能力可以保障系统运行稳定。 （三）实名认证 常用的身份认证方式包括账号/密码、手机验证码、生物信息、证书等。借助微信/支付宝的实名认证功能，综合考虑可操作性和用户接受程度，可以通过"人脸识别+手机验证+材料审核"的组合方式确认业主个人身份信息，对于大部分用户，可使用人脸识别完成身份认证，少部分对于人脸识别有疑虑或者无法使用人脸识别的用户，可考虑使用手机号码验证，并且对极少部分用户保留了上传身份证件等材料进行后台审核的功能。该组合囊括了不同年龄、不同受教育程度人员的身份认证需求，能够更好的在实际应用中进行推广。 （四）数据基础 相对于商业化的业主议事类应用，由政府物业管理职能部门主导开发的平台在数据层面上具有巨大的优势。业主议事最重要的是票权统计，根据《物业管理条例》，票权统计的基础是测绘信息和产权信息，即房屋建筑面积和房屋产权人，而这正属于政府部门掌握的核心类非涉密数据，在做好网络数据安全的前提下，即可面向公众提供服务，并实时更新，数据准确性有很好的保障。 需要注意的是，房屋测绘往往只到楼幢这一级，而物业管理的对象是小区，业主议事也是针对小区公共事项进行的投票活动，故应提前做好物业小区的数据采集。这里建议在测绘的底图上（确保与测绘信息使用同一个坐标系），利用arcgis等GIS类软件开发画区域的插件或者工具，安排专人使用工具划定小区的边界范围，并完善小区的名称等属性信息。这样就可在空间上将物业小区与测绘楼幢信息进行关联，进而实现以下一系列操作关联：
确定小区范围的工作对于业主议事决策平台至关重要，该项工作不仅是平台建设必须要做的，也是物业管理行政主管部门必须要做的，对于掌握城市小区个数、分布具有重要意义，也为进一步基于小区信息来关联业委会（管委会）、物业企业等奠定数据基础。 （五）基础数据规范 因为历史原因及人员操作误差，业主议事决策平台使用的产权、测绘等基础数据往往会存在问题，这里需要对数据规范进行探讨。 产权数据方面：一是在房子买卖过程中，一般会经历两个步骤：交易和登记。很多房子只有交易没有登记，也有的房子没有交易就登记（比如继承、赠与等），这就导致需要将两个数据库通过关键字段进行融合，而这种数据融合的操作消耗往往是巨大的，且因为数据量大，容易在合并过程中出现错误；二是存在一套房子办了两个证的情况，这对于票权统计是有很大影响的；三是身份证号位数变化，老的身份证号是15位，新的身份证号是18位，二者有转换方法，需要在平台开发时做好判断和转换；四是需要对共有产权人进行处理，明确共有产权人的表决权限。 测绘数据方面：一是严格按照"幢-单元-户"的标准清洗数据；二是幢表、单元表、户表要建立数据规范，绝对不能由操作人按照个人习惯进行填写，避免出现类似"1幢""一幢"这样的不一致情况。对于没有没有单元的情况，也要以"0单元"这样的标志注明；三是对于跃层等房屋的处理时，要做好合并工作。 （五）业务流程示例 各地因政策不同，在平台建设的流程方面存在或多或少的区别，这里仅以一个通用的例子来说明，具体还要根据实际情况进行修改。 1.发起申请
物业公司、业委会、街道等发起决策事项申请，录入决策事项内容，并根据所选决策事项种类，按系统要求录入相关附件；选择决策业主范围，保存或提交审核。 对未提交审核或被驳回的申请，可以进行删除或修改，修改后可再次发起申请。 2.审核 街道、区级、市级用户对发起的申请按权限级别进行审核；审核通过，直接发起投票；审核驳回，输入驳回原因，返回单位。 3.开始投票 经审核后，系统自动发起投票，向指定范围业主发送固定格式的通知短信和微信小程序信息，提示投票的内容、开始时间、结束时间。 4.线下投票结果补录 线上投票结束后，发起人可以根据未线上投票的业主名单，进行"跑票"，并将结果上传到平台中。 5.投票结束 投票截止日期到达，系统自动将事项状态置为投票结束，并自动统计投票结果，根据预先设置的决议要求，自动判断是否形成决议。 6.公示 决议形成后，按照模板自动生成带有二维码的决议文本，在小程序中向议事涉及的业主公示；发起人可以下载决议文本，签字盖章后在小区显著位置进行公示，并做入工作台账并。 四、结束语 当前，业主议事决策平台已写入多个地方的物业管理法律法规中，以南京市为例，《南京市住宅物业管理条例》明确提出"本市建立业主决策电子投票系统，由市物业管理行政主管部门负责建设及维护"。本文以实际工作中总结的经验为基础，对平台建设过程中的重难点问题和需要关注的问题进行阐述，并提出了相关建议。平台虽然功能简单，但作为给公众提供服务的应用，所以需要考虑的问题比较多，希望本文能够给后来者提供借鉴和参考。