2024年2月11日发(作者：吕婷美)
外来房地产企业进驻郑州的SWOT分析－以金科城为例
【摘要】随着房地产市场的不断发展，郑州作为有潜力有价值的房地产市场，使得地产大鳄们相继来到中原伴。伴随着日新月异的变化，地产商为中原的发展画上了浓墨重彩的一笔。从上个世纪90年代绿地、绿城等大鳄进入郑州以来，全国二十强房企中进入郑州市场的已经过半。各路房产大腕纷纷抢滩郑州，展开一场场轰轰烈烈的“中原恋曲”。本文将简单介绍外来房地产企业进驻郑州的历程并对金科城进行优劣势分析。
【关键词】外来房企; 金科城; SWOT分析;
一、外来房地产企业进驻郑州的发展历程
首先来了解一下外来房企在中原的第一次接触，即是2004年绿城百合和绿地老街的破土动工，从此为郑州开发历程的启动事件，形成了真正意义上郑州最早的成功小区，时至今日绿城百合的二手房市场价格仍然处于郑东新区住宅的顶端。自2004年进入郑州以来，如今绿地已拥有多个项目，并且一直扎根在郑东新区，从住宅到写字楼、商业综合体等都有其身影，开发的郑州绿地中心，被坊间俗称为“大玉米”，高达280米，有望成为长江以北最高的建筑，未来新郑州的城市名片，它标志着绿地集团为中原商业项目树立了商业豪宅典范，而现在绿地又欲到黄河北岸试水开发高端住宅项目；再说浙江绿城，2004年在郑东新区绿地老街附近也拿了块儿地，相比于绿地来说，绿城百合小区无论是户型面积还是小区环境都是带给郑州购房者一些欣喜的。绿城在经历过资金风波后突然鸦雀无声，2015年开始绿城又在郑州中牟大挥旗帜，准备建造品质高端住宅。
在郑州楼市发展的初期阶段，以绿地和绿城为代表的外来房企的进驻无疑成为外来房企抢滩郑州楼市的探路者与先行者，也为随后外地房企的大举进军埋下了有力的伏笔。
正式揭开外地房企大批进入郑州市场的序幕是从2009年前后开始，郑州迎来外企入郑高潮，恒大、万达、华润、保利等通过各种途径抢滩中原。例如，华润拿下二七塔旁140亩地，恒大拿下文化路与东风路交叉口附近190亩地，万达则将目光对准二七区、中原区和正在准备开发的花园路地段等商业中心无一不是印证着这一点。2009年恒大进入郑州开始了它的中原之旅，经历过恒大名都的火爆销
售之后，恒大又在黄河北岸打造低密度高端别墅恒大金碧天下项目，此项目被恒大定位在中国生态度假领域的扛鼎之作。项目占地面积约5000亩，建筑面积约208万平方米，融欧洲宫廷园林之精粹，汇希腊、法国、意大利三国皇家造景手法，打造出中原一绝的皇家园林景观。2010年6月，郑州中原万达广场成功摘牌，从此“万达风”席卷郑州。2010年郑州中原万达广场入市，而今郑州二七万达广场即将满场开业；两座万达广场，屡次刷新郑州楼市纪录。2012年上半年，二七万达以9.5亿的销售额成为郑州住宅类销冠。2年时间、2座万达、60多亿，“万达速度”成为郑州业内热门话题，可谓是中原地产速度型企业的冠军之选。2010年初华润以每亩600.01万元的价格，成功拿下了二七商圈97.755亩黄金地块，正在建设万象城都市综合体项目。面对筹备了2年时间，均价高达2万/平方米的超高层高端精装修房，郑州的购房者是否买账，还得看华润的魅力。而相对当初万科的迟疑与谨慎，保利地产进入郑州的速度明显要快，首个项目择址人文底蕴深厚的西区核心，而开盘当日4个多小时，所推650套房源便已售罄，足以见得这些大佬在郑州购房者心中的地位。
对外来房企而言，郑州，这座曾经完全不在他们战略版图上的城市，当政策的倾斜、诸多利好出现时，亦成为他们地产版图的战略必争之地。自然，进入一个陌生的环境，并不是所有的房企都能做得风生水起，也有的显得水土不服甚至遭遇滑铁卢。当有些外来房企居高临下地看着郑州，豪情万丈地指点江山时，或许未曾料到他们的郑州之路充满了曲折。正如当初宝龙进入郑州时，其初衷是为郑东新区打造高端综合性的商业地产项目，但其产品的特殊性和地段选址等原因并不被部分消费者接受，导致没有得到意想中的追捧。究其原因可能是宝龙在进入郑州市场时，对本地市场和房地产运作没有深入了解，以致该项目很长一段时间去化非常缓慢。
由此可见，对市场的轻视以及产品不是特别符合郑州消费者的需求是主要原因。很多外来企业认为别的城市的发展模式可以复制，却没料到郑州市场的特殊情况。同时，很多外来房企对郑州市场发展存在顾虑，对市场的轻视也导致他们裹足不前，以致被后来者赶超。
二、金科城的SWOT分析
我们小组所调查的案例金科城也是外地房地产企业来到郑州的首座楼盘。以
下将对金科城进驻郑州的优势和劣势进行比较分析。
（一）政策规划优势
优势一：郑州西中心崛起，与郑东新区、航空港区同称为中原经济发展的三大政策投入重地。
优势二：高新区经济发展新核心、国家级高新区、郑上新区和老城区构成的核心区域、高新城分别是西部的高新新城、中部的现有建成区、北部的生态产业区和西流湖休闲创意区。
优势三：“一心两翼”城市发展中心，一心指金水区、中原区、二七区等市中心老城区；两翼指已经基本成型的郑东新区和正在崛起的郑西新区。一心两翼规划的提出，省政府向东，郑州市政府向西，形成两个行政核心区，由此带来的政治和商业聚集，将会带动郑州经济平衡发展，成为双向引擎。
（二） 区域交通优势
项目四周环绕农业路快速通道、新龙路快速通道、京广快速路、西四环、西三环五大城市核心快速通道，保证了项目可以快速通达全城。
主干道：科学大道及瑞达路是现阶段高新区绝对核心道路，直接联通区域内环线及快速路，进出高新区必经之路，战略价值不言而喻。项目处于科学大道与瑞达路交叉口，交通占位具有绝对优势。
重要高速路：项目通过沟赵站、西三环站进入连霍高速，莲花街站、科学大道站进入绕城高速，快速通达全城。
地铁交通：项目将形成3分钟R2线，10分钟M1线的快速轨道交通体系。
公交交通：项目周边密集分布众多公交站点，经过本项目有8条公交线路，分别可以到达：中州大道农业路、碧沙岗、火车站、北三环南阳路、市中心医院及金水区、中原区其他重要区域。
重要交通枢纽：基于项目周边“五纵五横”的交通网络体系以及农业路快速通道、新龙路快速通道、京广快速路、西四环、西三环五大城市核心快速通道，形成了30分钟内对郑州重要交通枢纽的全覆盖，快速通联全国。
（三）区域配套优势
区域小学主要为：郑州中学附小，郑州大学附小、艾瑞德国际学校、高新区实验小学，华师大附小，外国语小学，北师大附小等。本案郑州中学附属小学占位前三，优势明显。
区域中学主要为：郑州中学，郑州高新区实验中学，郑州外国语学校，郑州外国语中学朗悦校区，郑州八十八中，五十八中，石佛中学等。除去郑州外国语学校及枫杨外国语学校不参与划片，郑州高新区实验中学及郑州外国语朗悦校区与老校区实力差距未知，本案郑州中学优势明显。
区域大学主要为：河南工业大学、郑州大学、信息工程大学
医疗配套：项目3公里范围内多所三甲级全系医疗体系，郑州市中心医院高新区医院信息工程大学分院、郑州市中心医院高新区医院、郑州市第二人民医院高新区分院、郑州大学医院、社区门诊等医疗资源分布均衡。
商业配套项目：位于丹尼斯购物广场与正弘数码港商业大都会两大商圈交汇中心，项目周边将会形成一个1公里范围内近40万平米商业聚集的超核心区域。
行政资源配套主要包括：高新区管委会、高新区政法委，高新区地税局、高新区工商局、市政供水服务大厅、高新区民政局、高新区体育文化中心、郑州美术馆、郑州市质监局、高新区检察院等。
外部景观配套：郑州市最大的生态景观走廊西流湖，有西区绿色景观长廊须水河，有百亩湿地沉砂池以及周边一池·两河·四园的景观格局，特别是紧邻项目的西流湖生态景观带，是项目宜居价值的最大体现。
内部智能配套：数字可视对讲、室内安防配置、周界电子围栏防越系统配置、数字高清视频监控系统配置、一卡通系统配置（含车辆管理、人行出入管理）、离线式巡更系统、背景音乐系统、电子公告系统、机房建设系统、电梯三方（或五方）通话。
（四） 主要威胁和不足
回顾郑州楼市销售排行，排在前列的无一不是一线外来房地产企业中的佼佼者。主要表现为项目周边大品牌、高品质住宅较多，同质化竞争激烈。一方面，郑州本土开发商的有利优势，即熟悉郑州本地的购买习惯，拿地的主要途径，本土居民对本地开发商的信心等。另一方面，近些年来郑州迎来外企入郑州的高潮，恒大、万达、华润、保利等通过各种途径抢滩中原。那一时段外来房企入郑，不
约而同地瞄准了主城黄金地段。这是外来房企进入郑州的初始阶段，都愿意选择最中心的位置，主要是城市地段论的把握。在较晚进驻郑州市场的金科而言，竞争压力较大，在各大优质外来房地产企业进驻郑州并占有良好的房地产市场之后，金科需要厚积薄发的勇气。
（五） 主要机遇
主要机会：金科自身的发展优势以及自身的主要经营业务都可以成为金科在郑州发展的主要机遇。主要表现为金科具有自主创新的经营理念和发展模式。历经18年发展，已经成为一家以房地产开发为主业，以园林、五星级酒店、门窗、物业管理、现代农业、基建等为辅业的大型企业集团，具有国家一级房地产开发资质的上市公司。
金科以产品创新著称，获得国家知识产权局授予的 “原创中国洋房”、“空中院馆”、“X+1夹层住宅”、“别墅级洋房”四项专利。拥有“花园洋房之父”、“中国民居文化旗手”、“中国住宅产品专家”的业界美誉。这足以证明金科在全国房企中的领导地位，同时也足以说明金科对每个产品细节精益求精的打造；金科的优+生活基于金科物业，升级创新6大便捷配套，包括：社区食堂、洗车、旅游、装修、资产管理、社区超市以提供更加舒适便捷的生活方式。与此同时，金科另一个优秀的品牌金厨房：社区内配备的食堂叫金厨房，业主可直接到社区的金厨房就餐，不想出门，也可以直接叫金厨房的外卖送到您家里。所有食材采用直供方式，保证新鲜保证质量。这更适应了现代化的生活方式，以及当代年轻人的快节奏的生活习惯；金科邻里会自2006年成立一来一直倡导的“邻里文化”的精华所在是:敬老、爱妻、亲子、睦邻、惜己这十个字，且一直呼吁再造“中国式美好”。“中国式美好”的内含价值观也正是通过“敬老、爱妻、亲子、睦邻、惜己”的具象事件表现出来的。
这些由金科自身带来的先进管理理念和全新的开发理念，教育地产、城市综合体等全新观念逐渐深入人心。事实证明一些资金实力雄厚的房企，例如保利、恒大、万达、华润等进入郑州市场，其最主要的原因还是在于布局全国的开发理念以及追求更高的市场份额。
三、结语
本文首先对进驻郑州的外来房地产企业发展历程进行分析，接下来主要是围绕着金科城的政策规划、区域交通、区域配套、主要威胁和不足、主要机遇等优劣势进行分析，由此总结出金科城的主要机遇和发展境况，并最终得出结论。也是对郑州市高新技术开发区内更细化的来讲是对郑州大学附近的几个楼盘进行调研，通过与其他小组调研的楼盘相比较而言，金科城的主要优劣都有一个比较明显的结论。此次的调研是一次将理论和实践相结合的机会，深化对相关知识的理解与记忆，为对该专业的进一步领会和深造打下一个良好的基础。
2024年2月11日发(作者：吕婷美)
外来房地产企业进驻郑州的SWOT分析－以金科城为例
【摘要】随着房地产市场的不断发展，郑州作为有潜力有价值的房地产市场，使得地产大鳄们相继来到中原伴。伴随着日新月异的变化，地产商为中原的发展画上了浓墨重彩的一笔。从上个世纪90年代绿地、绿城等大鳄进入郑州以来，全国二十强房企中进入郑州市场的已经过半。各路房产大腕纷纷抢滩郑州，展开一场场轰轰烈烈的“中原恋曲”。本文将简单介绍外来房地产企业进驻郑州的历程并对金科城进行优劣势分析。
【关键词】外来房企; 金科城; SWOT分析;
一、外来房地产企业进驻郑州的发展历程
首先来了解一下外来房企在中原的第一次接触，即是2004年绿城百合和绿地老街的破土动工，从此为郑州开发历程的启动事件，形成了真正意义上郑州最早的成功小区，时至今日绿城百合的二手房市场价格仍然处于郑东新区住宅的顶端。自2004年进入郑州以来，如今绿地已拥有多个项目，并且一直扎根在郑东新区，从住宅到写字楼、商业综合体等都有其身影，开发的郑州绿地中心，被坊间俗称为“大玉米”，高达280米，有望成为长江以北最高的建筑，未来新郑州的城市名片，它标志着绿地集团为中原商业项目树立了商业豪宅典范，而现在绿地又欲到黄河北岸试水开发高端住宅项目；再说浙江绿城，2004年在郑东新区绿地老街附近也拿了块儿地，相比于绿地来说，绿城百合小区无论是户型面积还是小区环境都是带给郑州购房者一些欣喜的。绿城在经历过资金风波后突然鸦雀无声，2015年开始绿城又在郑州中牟大挥旗帜，准备建造品质高端住宅。
在郑州楼市发展的初期阶段，以绿地和绿城为代表的外来房企的进驻无疑成为外来房企抢滩郑州楼市的探路者与先行者，也为随后外地房企的大举进军埋下了有力的伏笔。
正式揭开外地房企大批进入郑州市场的序幕是从2009年前后开始，郑州迎来外企入郑高潮，恒大、万达、华润、保利等通过各种途径抢滩中原。例如，华润拿下二七塔旁140亩地，恒大拿下文化路与东风路交叉口附近190亩地，万达则将目光对准二七区、中原区和正在准备开发的花园路地段等商业中心无一不是印证着这一点。2009年恒大进入郑州开始了它的中原之旅，经历过恒大名都的火爆销
售之后，恒大又在黄河北岸打造低密度高端别墅恒大金碧天下项目，此项目被恒大定位在中国生态度假领域的扛鼎之作。项目占地面积约5000亩，建筑面积约208万平方米，融欧洲宫廷园林之精粹，汇希腊、法国、意大利三国皇家造景手法，打造出中原一绝的皇家园林景观。2010年6月，郑州中原万达广场成功摘牌，从此“万达风”席卷郑州。2010年郑州中原万达广场入市，而今郑州二七万达广场即将满场开业；两座万达广场，屡次刷新郑州楼市纪录。2012年上半年，二七万达以9.5亿的销售额成为郑州住宅类销冠。2年时间、2座万达、60多亿，“万达速度”成为郑州业内热门话题，可谓是中原地产速度型企业的冠军之选。2010年初华润以每亩600.01万元的价格，成功拿下了二七商圈97.755亩黄金地块，正在建设万象城都市综合体项目。面对筹备了2年时间，均价高达2万/平方米的超高层高端精装修房，郑州的购房者是否买账，还得看华润的魅力。而相对当初万科的迟疑与谨慎，保利地产进入郑州的速度明显要快，首个项目择址人文底蕴深厚的西区核心，而开盘当日4个多小时，所推650套房源便已售罄，足以见得这些大佬在郑州购房者心中的地位。
对外来房企而言，郑州，这座曾经完全不在他们战略版图上的城市，当政策的倾斜、诸多利好出现时，亦成为他们地产版图的战略必争之地。自然，进入一个陌生的环境，并不是所有的房企都能做得风生水起，也有的显得水土不服甚至遭遇滑铁卢。当有些外来房企居高临下地看着郑州，豪情万丈地指点江山时，或许未曾料到他们的郑州之路充满了曲折。正如当初宝龙进入郑州时，其初衷是为郑东新区打造高端综合性的商业地产项目，但其产品的特殊性和地段选址等原因并不被部分消费者接受，导致没有得到意想中的追捧。究其原因可能是宝龙在进入郑州市场时，对本地市场和房地产运作没有深入了解，以致该项目很长一段时间去化非常缓慢。
由此可见，对市场的轻视以及产品不是特别符合郑州消费者的需求是主要原因。很多外来企业认为别的城市的发展模式可以复制，却没料到郑州市场的特殊情况。同时，很多外来房企对郑州市场发展存在顾虑，对市场的轻视也导致他们裹足不前，以致被后来者赶超。
二、金科城的SWOT分析
我们小组所调查的案例金科城也是外地房地产企业来到郑州的首座楼盘。以
下将对金科城进驻郑州的优势和劣势进行比较分析。
（一）政策规划优势
优势一：郑州西中心崛起，与郑东新区、航空港区同称为中原经济发展的三大政策投入重地。
优势二：高新区经济发展新核心、国家级高新区、郑上新区和老城区构成的核心区域、高新城分别是西部的高新新城、中部的现有建成区、北部的生态产业区和西流湖休闲创意区。
优势三：“一心两翼”城市发展中心，一心指金水区、中原区、二七区等市中心老城区；两翼指已经基本成型的郑东新区和正在崛起的郑西新区。一心两翼规划的提出，省政府向东，郑州市政府向西，形成两个行政核心区，由此带来的政治和商业聚集，将会带动郑州经济平衡发展，成为双向引擎。
（二） 区域交通优势
项目四周环绕农业路快速通道、新龙路快速通道、京广快速路、西四环、西三环五大城市核心快速通道，保证了项目可以快速通达全城。
主干道：科学大道及瑞达路是现阶段高新区绝对核心道路，直接联通区域内环线及快速路，进出高新区必经之路，战略价值不言而喻。项目处于科学大道与瑞达路交叉口，交通占位具有绝对优势。
重要高速路：项目通过沟赵站、西三环站进入连霍高速，莲花街站、科学大道站进入绕城高速，快速通达全城。
地铁交通：项目将形成3分钟R2线，10分钟M1线的快速轨道交通体系。
公交交通：项目周边密集分布众多公交站点，经过本项目有8条公交线路，分别可以到达：中州大道农业路、碧沙岗、火车站、北三环南阳路、市中心医院及金水区、中原区其他重要区域。
重要交通枢纽：基于项目周边“五纵五横”的交通网络体系以及农业路快速通道、新龙路快速通道、京广快速路、西四环、西三环五大城市核心快速通道，形成了30分钟内对郑州重要交通枢纽的全覆盖，快速通联全国。
（三）区域配套优势
区域小学主要为：郑州中学附小，郑州大学附小、艾瑞德国际学校、高新区实验小学，华师大附小，外国语小学，北师大附小等。本案郑州中学附属小学占位前三，优势明显。
区域中学主要为：郑州中学，郑州高新区实验中学，郑州外国语学校，郑州外国语中学朗悦校区，郑州八十八中，五十八中，石佛中学等。除去郑州外国语学校及枫杨外国语学校不参与划片，郑州高新区实验中学及郑州外国语朗悦校区与老校区实力差距未知，本案郑州中学优势明显。
区域大学主要为：河南工业大学、郑州大学、信息工程大学
医疗配套：项目3公里范围内多所三甲级全系医疗体系，郑州市中心医院高新区医院信息工程大学分院、郑州市中心医院高新区医院、郑州市第二人民医院高新区分院、郑州大学医院、社区门诊等医疗资源分布均衡。
商业配套项目：位于丹尼斯购物广场与正弘数码港商业大都会两大商圈交汇中心，项目周边将会形成一个1公里范围内近40万平米商业聚集的超核心区域。
行政资源配套主要包括：高新区管委会、高新区政法委，高新区地税局、高新区工商局、市政供水服务大厅、高新区民政局、高新区体育文化中心、郑州美术馆、郑州市质监局、高新区检察院等。
外部景观配套：郑州市最大的生态景观走廊西流湖，有西区绿色景观长廊须水河，有百亩湿地沉砂池以及周边一池·两河·四园的景观格局，特别是紧邻项目的西流湖生态景观带，是项目宜居价值的最大体现。
内部智能配套：数字可视对讲、室内安防配置、周界电子围栏防越系统配置、数字高清视频监控系统配置、一卡通系统配置（含车辆管理、人行出入管理）、离线式巡更系统、背景音乐系统、电子公告系统、机房建设系统、电梯三方（或五方）通话。
（四） 主要威胁和不足
回顾郑州楼市销售排行，排在前列的无一不是一线外来房地产企业中的佼佼者。主要表现为项目周边大品牌、高品质住宅较多，同质化竞争激烈。一方面，郑州本土开发商的有利优势，即熟悉郑州本地的购买习惯，拿地的主要途径，本土居民对本地开发商的信心等。另一方面，近些年来郑州迎来外企入郑州的高潮，恒大、万达、华润、保利等通过各种途径抢滩中原。那一时段外来房企入郑，不
约而同地瞄准了主城黄金地段。这是外来房企进入郑州的初始阶段，都愿意选择最中心的位置，主要是城市地段论的把握。在较晚进驻郑州市场的金科而言，竞争压力较大，在各大优质外来房地产企业进驻郑州并占有良好的房地产市场之后，金科需要厚积薄发的勇气。
（五） 主要机遇
主要机会：金科自身的发展优势以及自身的主要经营业务都可以成为金科在郑州发展的主要机遇。主要表现为金科具有自主创新的经营理念和发展模式。历经18年发展，已经成为一家以房地产开发为主业，以园林、五星级酒店、门窗、物业管理、现代农业、基建等为辅业的大型企业集团，具有国家一级房地产开发资质的上市公司。
金科以产品创新著称，获得国家知识产权局授予的 “原创中国洋房”、“空中院馆”、“X+1夹层住宅”、“别墅级洋房”四项专利。拥有“花园洋房之父”、“中国民居文化旗手”、“中国住宅产品专家”的业界美誉。这足以证明金科在全国房企中的领导地位，同时也足以说明金科对每个产品细节精益求精的打造；金科的优+生活基于金科物业，升级创新6大便捷配套，包括：社区食堂、洗车、旅游、装修、资产管理、社区超市以提供更加舒适便捷的生活方式。与此同时，金科另一个优秀的品牌金厨房：社区内配备的食堂叫金厨房，业主可直接到社区的金厨房就餐，不想出门，也可以直接叫金厨房的外卖送到您家里。所有食材采用直供方式，保证新鲜保证质量。这更适应了现代化的生活方式，以及当代年轻人的快节奏的生活习惯；金科邻里会自2006年成立一来一直倡导的“邻里文化”的精华所在是:敬老、爱妻、亲子、睦邻、惜己这十个字，且一直呼吁再造“中国式美好”。“中国式美好”的内含价值观也正是通过“敬老、爱妻、亲子、睦邻、惜己”的具象事件表现出来的。
这些由金科自身带来的先进管理理念和全新的开发理念，教育地产、城市综合体等全新观念逐渐深入人心。事实证明一些资金实力雄厚的房企，例如保利、恒大、万达、华润等进入郑州市场，其最主要的原因还是在于布局全国的开发理念以及追求更高的市场份额。
三、结语
本文首先对进驻郑州的外来房地产企业发展历程进行分析，接下来主要是围绕着金科城的政策规划、区域交通、区域配套、主要威胁和不足、主要机遇等优劣势进行分析，由此总结出金科城的主要机遇和发展境况，并最终得出结论。也是对郑州市高新技术开发区内更细化的来讲是对郑州大学附近的几个楼盘进行调研，通过与其他小组调研的楼盘相比较而言，金科城的主要优劣都有一个比较明显的结论。此次的调研是一次将理论和实践相结合的机会，深化对相关知识的理解与记忆，为对该专业的进一步领会和深造打下一个良好的基础。