2024年3月21日发(作者：靖光济)
【最新】某房产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年使用权-范文模
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某房产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面
积为4000平方米的土地50年使用权
1．某房产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地
50年使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建
筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造成本为3500元/平方米，
专业人员费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理
费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、
销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价
1201X元/平方米。项目开发期为3年，建造期为2年，地价于开始时一次投入，
建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建造期内均匀投入；年贷款利
率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准
层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少？
1、项目总开发价值
（1）项目总建筑面积：4000×5.5=2201X（平方米）
（2）标准层每层建筑面积：（2201X-4000×60%×4）/10=1240（平方米）
（3）项目总销售收入：2201X×1201X=26400（万元）
（4）销售税费：26400×6.5%=1716（万元）
（5）项目总开发价值：26400-1716=24684（万元）
2．项目总开发成本
（1）土地成本：5000万元
（2）建造成本：2201X×3500＝7700(万元)
（3）专业人员费用(建筑师，结构、造价、机电、监理工程师等费用)：
7700×8%＝616(万元)
（4）其他费用：460万元
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（5）管理费：(5000+7700+616+460)×3.5%
＝482.16(万元)
（6）财务费用
①土地费用利息：5000×[(1+12%/4)3×4-1]＝2128.80(万元)
②建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息：
(7700+616+460+482.16)×[(1+12%/4)(2/2)×4-1]＝1161.98(万元)
③融资费用：(2128.80+1161.98)×10%＝329.08(万元)
④财务费用总计；2128.80+1161.98+329.08＝3619.86(万元)
（7）市场推广及销售代理费用：26400×(0.5%+3.0%)＝924(万元)
（8）项目开发成本总计：
5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924＝18802.02(万元)
3、开发商利润：
24684-18802.02＝5881.98(万元)
4、开发商成本利润率： (5881.98/18802.02)×100%＝31.28%
2．某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的
使用权。该地块规划允许建筑面积为4500平方米。开发商通过市场研究了解到
当前该区中档写字楼的年净租金收人为450元／平方米。银行同意提供的贷款
利率为15%的基础利率上浮2个百分点，融资费用为贷款利息的10%。开发商的
造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1000元/平方米，专业人员费用为
建造成本的12.5%，行政性收费等其他费用为60万元，管理费为土地成本、建
造成本、
专业人员费用和其他费用之和的3.0%，市场推广及出租代理费为年净租金收入
的20%，当前房地产投资的收益率为9.5%。项目开发期为18个月，建造期为
12个月，可出租面积系数为0.85。试通过计算开发商成本利润率对该项目进行
初步评价。
[解] 1、项目总开发价值
（1）项目可出租建筑面积：
4500×0.85＝3825(平方米)
2024年3月21日发(作者：靖光济)
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某房产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面
积为4000平方米的土地50年使用权
1．某房产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地
50年使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建
筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造成本为3500元/平方米，
专业人员费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理
费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、
销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价
1201X元/平方米。项目开发期为3年，建造期为2年，地价于开始时一次投入，
建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建造期内均匀投入；年贷款利
率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准
层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少？
1、项目总开发价值
（1）项目总建筑面积：4000×5.5=2201X（平方米）
（2）标准层每层建筑面积：（2201X-4000×60%×4）/10=1240（平方米）
（3）项目总销售收入：2201X×1201X=26400（万元）
（4）销售税费：26400×6.5%=1716（万元）
（5）项目总开发价值：26400-1716=24684（万元）
2．项目总开发成本
（1）土地成本：5000万元
（2）建造成本：2201X×3500＝7700(万元)
（3）专业人员费用(建筑师，结构、造价、机电、监理工程师等费用)：
7700×8%＝616(万元)
（4）其他费用：460万元
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（5）管理费：(5000+7700+616+460)×3.5%
＝482.16(万元)
（6）财务费用
①土地费用利息：5000×[(1+12%/4)3×4-1]＝2128.80(万元)
②建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息：
(7700+616+460+482.16)×[(1+12%/4)(2/2)×4-1]＝1161.98(万元)
③融资费用：(2128.80+1161.98)×10%＝329.08(万元)
④财务费用总计；2128.80+1161.98+329.08＝3619.86(万元)
（7）市场推广及销售代理费用：26400×(0.5%+3.0%)＝924(万元)
（8）项目开发成本总计：
5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924＝18802.02(万元)
3、开发商利润：
24684-18802.02＝5881.98(万元)
4、开发商成本利润率： (5881.98/18802.02)×100%＝31.28%
2．某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的
使用权。该地块规划允许建筑面积为4500平方米。开发商通过市场研究了解到
当前该区中档写字楼的年净租金收人为450元／平方米。银行同意提供的贷款
利率为15%的基础利率上浮2个百分点，融资费用为贷款利息的10%。开发商的
造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1000元/平方米，专业人员费用为
建造成本的12.5%，行政性收费等其他费用为60万元，管理费为土地成本、建
造成本、
专业人员费用和其他费用之和的3.0%，市场推广及出租代理费为年净租金收入
的20%，当前房地产投资的收益率为9.5%。项目开发期为18个月，建造期为
12个月，可出租面积系数为0.85。试通过计算开发商成本利润率对该项目进行
初步评价。
[解] 1、项目总开发价值
（1）项目可出租建筑面积：
4500×0.85＝3825(平方米)