2024年4月16日发(作者：常彦露)
房地产估价理论与方法(计算选择题)
2004年
1
——
2
、某套住宅总价为
30
万元，套内建筑面积为
125m
2
，套内墙体面积为
20m
2
,分摊的共有建筑 面
积为
25m
2
。该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )元的
2
。
A
、
1667 B
、
1765 C
、
1875 D
、
2000
答案：单价
=30
万元
/
(
15+25
)
=2000
元
/m
2
2
——
6
、某宗面积为
3000 m
2
的工业用地，容积率为
0.8
，楼面地价为
700
元
/m
2
。现按规划拟改为商 业
用地，容积率为
5
,楼面地价为
960
元
/ m
2
。理论上应补地价( )。
A
、
78
万元
B
、
882
万元
C
、
1210
万元
D
、
1272
万元
答案：理论上应补地价
=
(
960
X
5-700
X
0.8
)X
3000=1272
万元
3
——
12.
某建筑物的建筑面积为
2000 m
2
,占地面积为
3000 m
2
,现在重新获得该土地的价格为
800
元
/ m
2
,
建筑物重置价格为
900
元
/ m
2
,而市场上该类房地产正常交易价格为
1800
元
/ m
2
。该建筑物的成新 率为( )。
A
、
44% B
、
50% C
、
67% D
、
86%
答案：成新率
=
(
1800
X
2000-800
X
3000
)
/
(
900
X
2000
)
=67%
4
——
14
、现需评估某宗房地产
2004
年
10
月末的价格，选取的可比实例成交价格为
2500
元
/m
2
,成交 日
期为
2004
年
1
月末,该类房地产自
2003
年
7
月末至
2004
年
6
月末每月价格递增
1%
,
2004
年
6
月末至
2004
年
10
月末平均每月比上月上涨
20
元
/m
2
。该可比实例在
2004
年
10
月末的价格为( )。
A
、
2648
元
/ m
2
B
、
2688
元
/ m
2
C
、
2708
元
/ m
2
D
、
2734
元
/ m
2
答案：
2500
X(
1+1%
)
5
+20
X
4=2708
元
/m
2
5
——
20
、某房地产的土地取得成本为
1000
万元,开发成本为
3000
万元,管理费用为
200
万元,销 售费
用为
300
万元,开发利润为
500
万元,则该房地产的投资利润率为( )。
A
、
10.0% B
、
11.1% C
、
11.9% D
、
12.5%
答案：投资利润率
=500/
(
1000+3000+200+300
)X
100%=11.1%
6
——
21
、某建筑物的建筑面积为
200m
2
,有效经过年数为
12
年，重置价格为
800
元
/ m
2
,建筑物经 济寿
命为
40
年,残值率为
2%
,则运用直线法计算该建筑物的现值为( )万元。
A
、
10.2 B
、
11.0 C
、
11.3 D
、
11.5
答案：建筑物现值
=16-[200
X
800
X(
1-2%
)
]
：
40=11.296
万元
7
——
22
、某商铺的收益年限为
30
年，年有效毛收入为
6000
元
/m
2
。假设净收益率为
75%
,报酬率为
10%
,
则该商铺目前的价值为()元股
2
。
A
、
14140 B
、
42421 C
、
56561 D
、
60000
答案：商铺目前的价值
=6000
X
75%/10%
X
[1-1/
(
1+10%
)
30
]= 42421
元
/m
2
8——29
、某地区商品价格自
2000
年至
2004
年分别为
681
元
/m
2
、
712
元
/m
2
、
744
元
/m
2
、
781
元
/m
2
和
815
元
/m
2
,采用平均增减量法预测该地区商品住宅
2006
年的价格为( )。
A
、
849
元
/ m
2
B
、
865
元
/ m
2
C
、
882
元
/ m
2
D
、
915
元
/ m
2
答案：商铺
2006
年的价格
P+di=681+
[(
712-68
)
+
(
744-712)+
(
781-744)+
(
815-78
)
]/4
：
6=882
元
/
显
2005
年
9
——
5
、在估价中选取
4
个可比实例，甲成交价格为
4800
元
/m
2
,建筑面积为
100m
2
,首次支付
24
万 元，
其余半年后支付
16
万元，一年后支付
8
万元；乙成交价格
5000
元
/m
2
,建筑面积
120m
2
,首次支付
24
万元，
半年后付清余款
36
万元；丙成交价格
4700
元
/m
2
,建筑面积
90m
2
,成交时一次性付清；丁成交 价格
4760
元
/m
2
,建筑面积
1100m
2
,成交时支付
20
万元，一年后付清余款
32.36
万元。已知折现率为
10%
, 那么这
4
个可
比实例实际单价的高低排译码为( )。
A
、甲
＞
乙
＞
丙
＞
丁
B
、乙
＞
丁
＞
甲
＞
丙
C
、乙
＞
丙
＞
甲
＞
丁
D
、丙
＞
乙
＞
丁
＞
甲
答案：总价甲
=24+16/
(
1+10%
)
0.5
+8/
(
1+10%
)
=47.54
万元；
乙
=24+36/
(
1+10%
)
0.5
=59.82
万元
丁
=20+32.36/
(
1+10%
)
=52.04
万元
甲
=4754
元
显；乙
=4985
元
显；丙
=4200
元
显；丁
=4731
元
显
10
——
6
、某宗地面积为
5000 m
2
,现状容积率为
0.8
, 土地市场价值为
4000
元
/m
2
,拟进行改造。批 准
的规划容积率为
5.0
，楼面地价为
1500
元
/ m
2
,则理论上应补交地价( )万元。
A
、
1250 B
、
1750 C
、
2050 D
、
2150
答案：应补交地价
=
(
5
X
1500-4000
)
/5000=1750
11
——
10
、承租人甲与出租人乙于
5
年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为
200 m
2
,租赁
期限为
8
年，年租金固定不变为
480
元
/m
2
。现市场上类似住宅的年租金为
600
元
/m
2
。若折现率为
8%
,由
承租人甲目前的权益价值为( )万元。
A
、
6.19 B
、
6.42 C
、
7.20 D
、
9.58
答案：权益价值
=
(
2000
X
600-200
X
480
)X
[1-1/
(
1+8%
)
3
]=6.19
万元
12
——
12
、某套住宅建筑面积为
100 m
2
,套内建筑面积为
92m
2
,使用面积为
80m
2
,每平方米的价格 为
3000
元,则该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )元。
A
、
2400 B
、
2580 C
、
2607 D
、
2760
答案：建筑单价二
3000
X
80/100=2400
元
/
显
13——14
、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别为
6800
元
/m
2
、
6700
元
/m
2
和
6300
元
/m
2
,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别为
0.3
、
0.5
和
0.2
。如
果分别采用加权算术平均法和中位数测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( )元股
2
。
A
、
-100 B
、
-50 C
、
50 D
、
100
答案：差值二
6200
X
0.3+6700
X
0.5+6300
X
0.2-6700=-50
元
/m
2
14
——
16
、某
8
年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为
120m
2
,单位建筑面积的重置价格为
800
元
/
m
2
,建筑物残值率为
6%
,年折旧率
2.2%
,计算该建筑物的现值为()元。
A
、
76800 B
、
79104 C
、
77952 D
、
81562
答案：建筑物现值
=96000-1200
X
800
X
2.2%=79104
元
15
——
18
、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,造成不便于商务办公和需求减少,
估计未来期限内每年平均空置率由现在的
15%
上升为
25%
,每月可出租面积租金为
70
元
/ m
2
,又知该写字
楼可出租面积为
10000 m
2
,运营运用率为
40%
。假若该写字楼可出租剩余年限为
30
年，投资报酬率为
8%
,
其他条件保持不变,则该写字楼将发生( )万元的贬值。
A
、
548.19 B
、
558.15 C
、
567.39 D
、
675.40
答案：
V=A/R
X
[1-1/
(
1+R
)
n
]
A
1
=700
X
10000
X
12
X
60%
X
85%
V
1
=A
1
/8%
X
[1-1/
(
1+8%
)
30
]=4822.83
万元；
V
2
=70
X
10000
X
12
X
60%
X
75%/8%
X
[1-1/
(
1+8%
)
30
]=4255.44
万元
16
——
21
、某房地产的报酬率为
8%
,收益期限为
30
年时的价格为
4000
元
/ m
2
。若报酬率为
6%
、收 益
期限为
50
年时,则该房地产的价格为( )元
/ m
2
。
A
、
3800 B
、
4500 C
、
5200 D
、
5600
答案：
V=A/R
X
[1-1/
(
1+R
)
n
]
V=4000
,
R=8%
,
n=30
,
V=4000/8%
X
[1-1/
(
1+8%
)
30
]=5600
元
/ m
2
。
17
——
24
、某商场建成于
2000
年
10
月,收益期限从
2000
年
10
月到
2040
年
10
月,预计未来正常运 行年
潜在毛收入为
120
万元,所平均空置率
20%
,年运营费用
50
万元。目前该类牧业无风险报酬率为
5%
, 风险
报酬率为安全利率的
60%
,则该商场在
2005
年
10
月的价值最接近于( )万元。
A
、
536 B
、
549 C
、
557 D
、
816
答案：年现金流入
=120
*
8%-50=46
万元
无风险报酬率
=5
X(
1+60%
)
=8%
V=46/8%
X
[1-1/
(
1+8%
)
35
]=536
万元
2024年4月16日发(作者：常彦露)
房地产估价理论与方法(计算选择题)
2004年
1
——
2
、某套住宅总价为
30
万元，套内建筑面积为
125m
2
，套内墙体面积为
20m
2
,分摊的共有建筑 面
积为
25m
2
。该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )元的
2
。
A
、
1667 B
、
1765 C
、
1875 D
、
2000
答案：单价
=30
万元
/
(
15+25
)
=2000
元
/m
2
2
——
6
、某宗面积为
3000 m
2
的工业用地，容积率为
0.8
，楼面地价为
700
元
/m
2
。现按规划拟改为商 业
用地，容积率为
5
,楼面地价为
960
元
/ m
2
。理论上应补地价( )。
A
、
78
万元
B
、
882
万元
C
、
1210
万元
D
、
1272
万元
答案：理论上应补地价
=
(
960
X
5-700
X
0.8
)X
3000=1272
万元
3
——
12.
某建筑物的建筑面积为
2000 m
2
,占地面积为
3000 m
2
,现在重新获得该土地的价格为
800
元
/ m
2
,
建筑物重置价格为
900
元
/ m
2
,而市场上该类房地产正常交易价格为
1800
元
/ m
2
。该建筑物的成新 率为( )。
A
、
44% B
、
50% C
、
67% D
、
86%
答案：成新率
=
(
1800
X
2000-800
X
3000
)
/
(
900
X
2000
)
=67%
4
——
14
、现需评估某宗房地产
2004
年
10
月末的价格，选取的可比实例成交价格为
2500
元
/m
2
,成交 日
期为
2004
年
1
月末,该类房地产自
2003
年
7
月末至
2004
年
6
月末每月价格递增
1%
,
2004
年
6
月末至
2004
年
10
月末平均每月比上月上涨
20
元
/m
2
。该可比实例在
2004
年
10
月末的价格为( )。
A
、
2648
元
/ m
2
B
、
2688
元
/ m
2
C
、
2708
元
/ m
2
D
、
2734
元
/ m
2
答案：
2500
X(
1+1%
)
5
+20
X
4=2708
元
/m
2
5
——
20
、某房地产的土地取得成本为
1000
万元,开发成本为
3000
万元,管理费用为
200
万元,销 售费
用为
300
万元,开发利润为
500
万元,则该房地产的投资利润率为( )。
A
、
10.0% B
、
11.1% C
、
11.9% D
、
12.5%
答案：投资利润率
=500/
(
1000+3000+200+300
)X
100%=11.1%
6
——
21
、某建筑物的建筑面积为
200m
2
,有效经过年数为
12
年，重置价格为
800
元
/ m
2
,建筑物经 济寿
命为
40
年,残值率为
2%
,则运用直线法计算该建筑物的现值为( )万元。
A
、
10.2 B
、
11.0 C
、
11.3 D
、
11.5
答案：建筑物现值
=16-[200
X
800
X(
1-2%
)
]
：
40=11.296
万元
7
——
22
、某商铺的收益年限为
30
年，年有效毛收入为
6000
元
/m
2
。假设净收益率为
75%
,报酬率为
10%
,
则该商铺目前的价值为()元股
2
。
A
、
14140 B
、
42421 C
、
56561 D
、
60000
答案：商铺目前的价值
=6000
X
75%/10%
X
[1-1/
(
1+10%
)
30
]= 42421
元
/m
2
8——29
、某地区商品价格自
2000
年至
2004
年分别为
681
元
/m
2
、
712
元
/m
2
、
744
元
/m
2
、
781
元
/m
2
和
815
元
/m
2
,采用平均增减量法预测该地区商品住宅
2006
年的价格为( )。
A
、
849
元
/ m
2
B
、
865
元
/ m
2
C
、
882
元
/ m
2
D
、
915
元
/ m
2
答案：商铺
2006
年的价格
P+di=681+
[(
712-68
)
+
(
744-712)+
(
781-744)+
(
815-78
)
]/4
：
6=882
元
/
显
2005
年
9
——
5
、在估价中选取
4
个可比实例，甲成交价格为
4800
元
/m
2
,建筑面积为
100m
2
,首次支付
24
万 元，
其余半年后支付
16
万元，一年后支付
8
万元；乙成交价格
5000
元
/m
2
,建筑面积
120m
2
,首次支付
24
万元，
半年后付清余款
36
万元；丙成交价格
4700
元
/m
2
,建筑面积
90m
2
,成交时一次性付清；丁成交 价格
4760
元
/m
2
,建筑面积
1100m
2
,成交时支付
20
万元，一年后付清余款
32.36
万元。已知折现率为
10%
, 那么这
4
个可
比实例实际单价的高低排译码为( )。
A
、甲
＞
乙
＞
丙
＞
丁
B
、乙
＞
丁
＞
甲
＞
丙
C
、乙
＞
丙
＞
甲
＞
丁
D
、丙
＞
乙
＞
丁
＞
甲
答案：总价甲
=24+16/
(
1+10%
)
0.5
+8/
(
1+10%
)
=47.54
万元；
乙
=24+36/
(
1+10%
)
0.5
=59.82
万元
丁
=20+32.36/
(
1+10%
)
=52.04
万元
甲
=4754
元
显；乙
=4985
元
显；丙
=4200
元
显；丁
=4731
元
显
10
——
6
、某宗地面积为
5000 m
2
,现状容积率为
0.8
, 土地市场价值为
4000
元
/m
2
,拟进行改造。批 准
的规划容积率为
5.0
，楼面地价为
1500
元
/ m
2
,则理论上应补交地价( )万元。
A
、
1250 B
、
1750 C
、
2050 D
、
2150
答案：应补交地价
=
(
5
X
1500-4000
)
/5000=1750
11
——
10
、承租人甲与出租人乙于
5
年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为
200 m
2
,租赁
期限为
8
年，年租金固定不变为
480
元
/m
2
。现市场上类似住宅的年租金为
600
元
/m
2
。若折现率为
8%
,由
承租人甲目前的权益价值为( )万元。
A
、
6.19 B
、
6.42 C
、
7.20 D
、
9.58
答案：权益价值
=
(
2000
X
600-200
X
480
)X
[1-1/
(
1+8%
)
3
]=6.19
万元
12
——
12
、某套住宅建筑面积为
100 m
2
,套内建筑面积为
92m
2
,使用面积为
80m
2
,每平方米的价格 为
3000
元,则该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )元。
A
、
2400 B
、
2580 C
、
2607 D
、
2760
答案：建筑单价二
3000
X
80/100=2400
元
/
显
13——14
、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别为
6800
元
/m
2
、
6700
元
/m
2
和
6300
元
/m
2
,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别为
0.3
、
0.5
和
0.2
。如
果分别采用加权算术平均法和中位数测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( )元股
2
。
A
、
-100 B
、
-50 C
、
50 D
、
100
答案：差值二
6200
X
0.3+6700
X
0.5+6300
X
0.2-6700=-50
元
/m
2
14
——
16
、某
8
年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为
120m
2
,单位建筑面积的重置价格为
800
元
/
m
2
,建筑物残值率为
6%
,年折旧率
2.2%
,计算该建筑物的现值为()元。
A
、
76800 B
、
79104 C
、
77952 D
、
81562
答案：建筑物现值
=96000-1200
X
800
X
2.2%=79104
元
15
——
18
、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,造成不便于商务办公和需求减少,
估计未来期限内每年平均空置率由现在的
15%
上升为
25%
,每月可出租面积租金为
70
元
/ m
2
,又知该写字
楼可出租面积为
10000 m
2
,运营运用率为
40%
。假若该写字楼可出租剩余年限为
30
年，投资报酬率为
8%
,
其他条件保持不变,则该写字楼将发生( )万元的贬值。
A
、
548.19 B
、
558.15 C
、
567.39 D
、
675.40
答案：
V=A/R
X
[1-1/
(
1+R
)
n
]
A
1
=700
X
10000
X
12
X
60%
X
85%
V
1
=A
1
/8%
X
[1-1/
(
1+8%
)
30
]=4822.83
万元；
V
2
=70
X
10000
X
12
X
60%
X
75%/8%
X
[1-1/
(
1+8%
)
30
]=4255.44
万元
16
——
21
、某房地产的报酬率为
8%
,收益期限为
30
年时的价格为
4000
元
/ m
2
。若报酬率为
6%
、收 益
期限为
50
年时,则该房地产的价格为( )元
/ m
2
。
A
、
3800 B
、
4500 C
、
5200 D
、
5600
答案：
V=A/R
X
[1-1/
(
1+R
)
n
]
V=4000
,
R=8%
,
n=30
,
V=4000/8%
X
[1-1/
(
1+8%
)
30
]=5600
元
/ m
2
。
17
——
24
、某商场建成于
2000
年
10
月,收益期限从
2000
年
10
月到
2040
年
10
月,预计未来正常运 行年
潜在毛收入为
120
万元,所平均空置率
20%
,年运营费用
50
万元。目前该类牧业无风险报酬率为
5%
, 风险
报酬率为安全利率的
60%
,则该商场在
2005
年
10
月的价值最接近于( )万元。
A
、
536 B
、
549 C
、
557 D
、
816
答案：年现金流入
=120
*
8%-50=46
万元
无风险报酬率
=5
X(
1+60%
)
=8%
V=46/8%
X
[1-1/
(
1+8%
)
35
]=536
万元