2024年4月21日发(作者：秘量)
ValueEngineering
·33·
AnalysisontheCompositionandCalculationofComprehensiveDevelopmentCost
浅析片区综合开发成本构成及测算
王丽华WANGLi-hua
（中铁第五勘察设计院集团有限公司，北京102600）
（ChinaRailwayFifthSurveyandDesignInstituteGroupCo.，Ltd.，Beijing102600，China）
摘要院随着国家新型城镇化战略的强势推进，政府简政放权、经济结构性调整的步伐日益加快，以片区为单位的城市开发在城市
化进程中发挥着越来越大的作用。本文针对片区开发工程成本作为研究对象，对其开发的工程成本构成的内容及测算方法进行了分
析与总结。
Abstract:Withthestrongadvancementofthecountry'snew-typeurbanizationstrategy,thegovernment'spaceofstreamlining
administrationanevelopmentbasedondistrictsisplaying
pertakestheareadevelopmentprojectcostastheresearchobject,and
analyzesandsummarizesthecontentandcalculationmethodofthedevelopmentprojectcostcomposition.
关键词院片区综合开发；成本构成；成本测算
Keywords:areacomprehensivedevelopment；costcomposition；costestimation
中图分类号院F275.3文献标识码院A文章编号院1006-4311（2021）05-0033-02
1片区开发概述
片区综合开发的概念较为宽泛，最初“片区开发”又称
“城市建设综合开发”，即对“准备开发建设的城市用地统
一进行城市基础设施和生产建设项目以及生活服务设施
的建设”，是指在符合规划的前提下，由政府或其授权委托
的企业对一定的城市区域进行一体化的改造、建设、经营
和维护，建设成熟后再由政府对熟地进行有偿出让或划拨
的过程。片区开发一般适用旧城改造、城中村改建，扶贫开
发，新城建设或产城一体，旅游综合开发，围绕地铁上盖物
业或综合体、高铁站及其周边区域展开的TOD模式，传统
工业园区、经济开发区等
[1]
。
2020年11月5日，自然资源部关于印发《土地征收
成片开发标准（试行）》的通知（自然资规[2020]5号）对“成
片开发”的内涵作出界定：“指在国土空间规划确定的城镇
开发边界内的集中建设区，由县级以上地方人民政府组织
的对一定范围的土地进行的综合性开发建设活动”。厘定
了土地征收“成片开发”标准，完善了新《土地管理法》的配
套制度，明确的土地征收“成片开发”标准，分别从实体与
程序两方面提出具体要求，新规仅就土地征收“成片开发”
标准做出了较为原则性的定性规定，在此基础上，地方政
府如何根据各地情况差异，因地制宜组织编制本地的土地
征收成片开发方案、推行成片开发项目，尚有赖于后续部
委或地方政府立法的细化和支持，以及土地征收成片开发
项目实践操作的进一步总结和提炼。
2片区开发工程成本主要内容
片区综合开发工程内容主要包括征地拆迁、配套公
建、市政基础设施等，因征拆不确定性较大，且各地政策补
偿方法多样，本文仅对配套公建、市政基础设施进行分析。
土方工程：结合地形图和规划控制标高，可选择断面
法、方网格法、散点法等方法进行测算，也可建立数字高程
要要要要要要要要要要要要要要要要要要要要要要要
作者简介院王丽华（1972-），女，辽宁丹东人，工程师，本科，研究方
向为工程经济。
模型进行三维建模测算，测算成果主要包含整平挖、填土
方量。
特殊地基工程：特殊地基处理应针对不同的特殊地
质、填挖高度、地下水特征，结合场区整体环境、当地习惯
做法等因素综合确定特殊地基处理方法及适用范围，测算
成果体现地基处理方式的主要工程措施并测算工程数量。
道路工程：根据项目合作范围，梳理并统计所有范围
预新建或大修的城市道路，按城市主干路、城市次干路、城
市支路分类分项进行统计。
桥梁工程：根据道路工程在项目范围内预新建或大修
的城市道路分布情况，结合项目范围内现状、规划河道、沟
渠、道路、轨道交通分布情况和调查的现状桥梁规模，确定
桥梁建设数量和规模。
管线工程：根据相关规划资料综合确定各专业管线规
模，包括尺寸、埋深、材质等。给排水管线需根据当地暴雨
强度公式、汇流面积、人口规模、用水指标等计算确定，同
时需与当地其它具备规划条件的道路管线规模进行比对，
避免出现较大偏差；对于电力、电信、燃气等专业管线，需
结合道路等级及同类项目综合确定。结合地勘资料确定基
础处理、降水等措施项。
综合管廊工程：涉及投资较大，需综合分析入廊管线
种类及必要性，并结合综合管廊专项规划、道路等级等确
定。应与委托单位、当地政府等对接并进行现场调查，进行
经济技术比选后，合理确定入廊管线种类及规模。
河道水系：根据相关规划综合确定河道水系的规模，
并与当地水务部门、河道管理部门沟通确定，包括水系面
积、河道长度、河道深度、断面宽度等。
公建配套：根据规划资料统计包含文化教育科研用
地、体育医疗卫生用地、供水用地、环境设施用地、公交场
站用地、停车场用地等。
3片区开发工程成本测算
3.1成本测算依据
搜集整理项目所在地近期交易公开的工程建设项目
·34·
价值工程
表1片区开发项目成本测算表
序号项目名称
（万元）
估算金额技术经济指标
建安工程费其他费用合计单位数量单价（
元）
m
2
m
2
m
2
m
2
m
2
m
2
m
2
m
2
m
2
备注
一工程费
（一
）
路基处理及防护
（二
）
道路工程
（三
）
桥梁工程
（四）绿化工程
1
公园绿地
2
防护绿地
3
广场用地
（五
）
河道工程
（六
）
公建配套工程
1
文体设施
2
医疗设施
3
公交站
……
（七
）
安置房建设
……
二工程建设其他费
三预备费
四项目总投资
绿化、照明、管线等，不含管廊
按道路红线面积，指标含道路、交通、
根据桥型和景观要求确定
m
2
按工程费的一定比例暂估
按工程费和工程建设其他费的一定比例暂估
不含征拆
信息（全国及地方公共资源交易平台）；
搜集整理项目所在地近三年内同类项目建议书、可
研、初步设计等批复文件及报告（PPP项目库，发改、建委、
规自委等政府官网等）；
搜集整理项目所在地造价指标、价格信息（各地造价
信息官网）。
3.2成本测算方法
数据统计。在搜集、整理、分析当地市政基础设施项目
有关投资估算、设计概算、施工预决算等资料的前提下，运
用数据统计分析的方法，并结合当地主要材料的信息价
格，考虑一定的浮动率，综合确定指标。
相似项目类比法。根据已承揽的当地同类项目，在原
项目投资估算测算的指标或设计概、预算的基础上，按测
算时间节点调整主要材料的信息价，推算相关指标。
专业软件测算。根据市政基础设施相关专业设计规
范、施工质量验收标准及地区性标准通用图集，按照常规
的施工组织及施工条件，有设计各专业确定项目的主要方
案，根据广联达软件、当地定额及信息价测算相关指标。
3.3成本构成
片区开发的成本主要包括市政工程（道路、桥梁、地下
管线）、市政配套（广场、公园绿地、河道）、公建配套等，详
见表1。
4片区开发合作模式
片区开发的特点是“开发资金占用量大、开发周期长、
[2]
政策风险不确定”，受房地产市场和土地市场周期波动的
影响较大，与单一或以单一为主的项目相比，片区开发项
目具有更多的复杂性和系统性，对合规性、投资规模和投
资期限的要求更高
[3]
。因此在开发模式上根据自身的特点
主要采用政府授权+投资人+EPC。
政府授权地方平台公司作为项目业主，地方平台公
司通过公开招标选择社会投资人共同组建项目公司，由
项目公司向政府方提供项目的投融资、建设及运营服
务，合作期满负责将项目设施移交给政府方，由政府方
按约定给予一定财政资金（主要为土地出让资金返还）
支持的合作方式。政府通过“投资人+EPC”模式，实现政
企分离，企业主导，从具体建设、管理事务中脱离出来，
更好地履行规则制定、资金支持、监管考核等职责，同时
将部分政府债务转为了企业债务。此举有助于深化投融
资体制改革，充分发挥市场机制作用，提高公共管理的
效率与质量。
5结论及建议
本文针对片区开发工程成本作为研究对象，对其开发
的工程成本构成的内容及测算方法进行了分析与总结，在
实际测算过程中还需对征拆成本、土地出让收入、留存收
入、新增税收收入等进行重点测算，综合考虑项目总体工
程建设投资、区域发展趋势、地方政策与发展诉求、经营性
土地出让指标、投资峰值与资金回流压力等因素，并最终
确定开发周期等。
在国家新型城镇化战略和政策支持的大背景以及当
前特殊的经济形势和环境下，基建投资、区域产业发展将
成为区域经济增长的重要动力，片区开发将显示出巨大
的市场前景。建议在合法合规的前提下做好片区合作开
发项目的投融资规划方案；结合项目实际，统筹用好地方
政府债券、财政投资、投融资平台融资等多种合规的投融
资模式；通过合理打包整合资源，最大化利用好土地资
源，争取实现片区开发项目收益的自平衡，最终实现防范
政策和法律风险，依法合规促进片区开发项目顺利开展
的目标。
参考文献院
[1]罗琳.关于片区综合开发项目运作模式及相关问题的探讨
[J].营销界，2019（51）.
[2]范川，王晓东，李彩霞.新形势下片区开发项目运作思路探
析[J].中国房地产，2019（25）.
[3]王宜凡.片区综合开发PPP项目的实务难点及对策研究[J].
价值工程，2020，39（32）.
2024年4月21日发(作者：秘量)
ValueEngineering
·33·
AnalysisontheCompositionandCalculationofComprehensiveDevelopmentCost
浅析片区综合开发成本构成及测算
王丽华WANGLi-hua
（中铁第五勘察设计院集团有限公司，北京102600）
（ChinaRailwayFifthSurveyandDesignInstituteGroupCo.，Ltd.，Beijing102600，China）
摘要院随着国家新型城镇化战略的强势推进，政府简政放权、经济结构性调整的步伐日益加快，以片区为单位的城市开发在城市
化进程中发挥着越来越大的作用。本文针对片区开发工程成本作为研究对象，对其开发的工程成本构成的内容及测算方法进行了分
析与总结。
Abstract:Withthestrongadvancementofthecountry'snew-typeurbanizationstrategy,thegovernment'spaceofstreamlining
administrationanevelopmentbasedondistrictsisplaying
pertakestheareadevelopmentprojectcostastheresearchobject,and
analyzesandsummarizesthecontentandcalculationmethodofthedevelopmentprojectcostcomposition.
关键词院片区综合开发；成本构成；成本测算
Keywords:areacomprehensivedevelopment；costcomposition；costestimation
中图分类号院F275.3文献标识码院A文章编号院1006-4311（2021）05-0033-02
1片区开发概述
片区综合开发的概念较为宽泛，最初“片区开发”又称
“城市建设综合开发”，即对“准备开发建设的城市用地统
一进行城市基础设施和生产建设项目以及生活服务设施
的建设”，是指在符合规划的前提下，由政府或其授权委托
的企业对一定的城市区域进行一体化的改造、建设、经营
和维护，建设成熟后再由政府对熟地进行有偿出让或划拨
的过程。片区开发一般适用旧城改造、城中村改建，扶贫开
发，新城建设或产城一体，旅游综合开发，围绕地铁上盖物
业或综合体、高铁站及其周边区域展开的TOD模式，传统
工业园区、经济开发区等
[1]
。
2020年11月5日，自然资源部关于印发《土地征收
成片开发标准（试行）》的通知（自然资规[2020]5号）对“成
片开发”的内涵作出界定：“指在国土空间规划确定的城镇
开发边界内的集中建设区，由县级以上地方人民政府组织
的对一定范围的土地进行的综合性开发建设活动”。厘定
了土地征收“成片开发”标准，完善了新《土地管理法》的配
套制度，明确的土地征收“成片开发”标准，分别从实体与
程序两方面提出具体要求，新规仅就土地征收“成片开发”
标准做出了较为原则性的定性规定，在此基础上，地方政
府如何根据各地情况差异，因地制宜组织编制本地的土地
征收成片开发方案、推行成片开发项目，尚有赖于后续部
委或地方政府立法的细化和支持，以及土地征收成片开发
项目实践操作的进一步总结和提炼。
2片区开发工程成本主要内容
片区综合开发工程内容主要包括征地拆迁、配套公
建、市政基础设施等，因征拆不确定性较大，且各地政策补
偿方法多样，本文仅对配套公建、市政基础设施进行分析。
土方工程：结合地形图和规划控制标高，可选择断面
法、方网格法、散点法等方法进行测算，也可建立数字高程
要要要要要要要要要要要要要要要要要要要要要要要
作者简介院王丽华（1972-），女，辽宁丹东人，工程师，本科，研究方
向为工程经济。
模型进行三维建模测算，测算成果主要包含整平挖、填土
方量。
特殊地基工程：特殊地基处理应针对不同的特殊地
质、填挖高度、地下水特征，结合场区整体环境、当地习惯
做法等因素综合确定特殊地基处理方法及适用范围，测算
成果体现地基处理方式的主要工程措施并测算工程数量。
道路工程：根据项目合作范围，梳理并统计所有范围
预新建或大修的城市道路，按城市主干路、城市次干路、城
市支路分类分项进行统计。
桥梁工程：根据道路工程在项目范围内预新建或大修
的城市道路分布情况，结合项目范围内现状、规划河道、沟
渠、道路、轨道交通分布情况和调查的现状桥梁规模，确定
桥梁建设数量和规模。
管线工程：根据相关规划资料综合确定各专业管线规
模，包括尺寸、埋深、材质等。给排水管线需根据当地暴雨
强度公式、汇流面积、人口规模、用水指标等计算确定，同
时需与当地其它具备规划条件的道路管线规模进行比对，
避免出现较大偏差；对于电力、电信、燃气等专业管线，需
结合道路等级及同类项目综合确定。结合地勘资料确定基
础处理、降水等措施项。
综合管廊工程：涉及投资较大，需综合分析入廊管线
种类及必要性，并结合综合管廊专项规划、道路等级等确
定。应与委托单位、当地政府等对接并进行现场调查，进行
经济技术比选后，合理确定入廊管线种类及规模。
河道水系：根据相关规划综合确定河道水系的规模，
并与当地水务部门、河道管理部门沟通确定，包括水系面
积、河道长度、河道深度、断面宽度等。
公建配套：根据规划资料统计包含文化教育科研用
地、体育医疗卫生用地、供水用地、环境设施用地、公交场
站用地、停车场用地等。
3片区开发工程成本测算
3.1成本测算依据
搜集整理项目所在地近期交易公开的工程建设项目
·34·
价值工程
表1片区开发项目成本测算表
序号项目名称
（万元）
估算金额技术经济指标
建安工程费其他费用合计单位数量单价（
元）
m
2
m
2
m
2
m
2
m
2
m
2
m
2
m
2
m
2
备注
一工程费
（一
）
路基处理及防护
（二
）
道路工程
（三
）
桥梁工程
（四）绿化工程
1
公园绿地
2
防护绿地
3
广场用地
（五
）
河道工程
（六
）
公建配套工程
1
文体设施
2
医疗设施
3
公交站
……
（七
）
安置房建设
……
二工程建设其他费
三预备费
四项目总投资
绿化、照明、管线等，不含管廊
按道路红线面积，指标含道路、交通、
根据桥型和景观要求确定
m
2
按工程费的一定比例暂估
按工程费和工程建设其他费的一定比例暂估
不含征拆
信息（全国及地方公共资源交易平台）；
搜集整理项目所在地近三年内同类项目建议书、可
研、初步设计等批复文件及报告（PPP项目库，发改、建委、
规自委等政府官网等）；
搜集整理项目所在地造价指标、价格信息（各地造价
信息官网）。
3.2成本测算方法
数据统计。在搜集、整理、分析当地市政基础设施项目
有关投资估算、设计概算、施工预决算等资料的前提下，运
用数据统计分析的方法，并结合当地主要材料的信息价
格，考虑一定的浮动率，综合确定指标。
相似项目类比法。根据已承揽的当地同类项目，在原
项目投资估算测算的指标或设计概、预算的基础上，按测
算时间节点调整主要材料的信息价，推算相关指标。
专业软件测算。根据市政基础设施相关专业设计规
范、施工质量验收标准及地区性标准通用图集，按照常规
的施工组织及施工条件，有设计各专业确定项目的主要方
案，根据广联达软件、当地定额及信息价测算相关指标。
3.3成本构成
片区开发的成本主要包括市政工程（道路、桥梁、地下
管线）、市政配套（广场、公园绿地、河道）、公建配套等，详
见表1。
4片区开发合作模式
片区开发的特点是“开发资金占用量大、开发周期长、
[2]
政策风险不确定”，受房地产市场和土地市场周期波动的
影响较大，与单一或以单一为主的项目相比，片区开发项
目具有更多的复杂性和系统性，对合规性、投资规模和投
资期限的要求更高
[3]
。因此在开发模式上根据自身的特点
主要采用政府授权+投资人+EPC。
政府授权地方平台公司作为项目业主，地方平台公
司通过公开招标选择社会投资人共同组建项目公司，由
项目公司向政府方提供项目的投融资、建设及运营服
务，合作期满负责将项目设施移交给政府方，由政府方
按约定给予一定财政资金（主要为土地出让资金返还）
支持的合作方式。政府通过“投资人+EPC”模式，实现政
企分离，企业主导，从具体建设、管理事务中脱离出来，
更好地履行规则制定、资金支持、监管考核等职责，同时
将部分政府债务转为了企业债务。此举有助于深化投融
资体制改革，充分发挥市场机制作用，提高公共管理的
效率与质量。
5结论及建议
本文针对片区开发工程成本作为研究对象，对其开发
的工程成本构成的内容及测算方法进行了分析与总结，在
实际测算过程中还需对征拆成本、土地出让收入、留存收
入、新增税收收入等进行重点测算，综合考虑项目总体工
程建设投资、区域发展趋势、地方政策与发展诉求、经营性
土地出让指标、投资峰值与资金回流压力等因素，并最终
确定开发周期等。
在国家新型城镇化战略和政策支持的大背景以及当
前特殊的经济形势和环境下，基建投资、区域产业发展将
成为区域经济增长的重要动力，片区开发将显示出巨大
的市场前景。建议在合法合规的前提下做好片区合作开
发项目的投融资规划方案；结合项目实际，统筹用好地方
政府债券、财政投资、投融资平台融资等多种合规的投融
资模式；通过合理打包整合资源，最大化利用好土地资
源，争取实现片区开发项目收益的自平衡，最终实现防范
政策和法律风险，依法合规促进片区开发项目顺利开展
的目标。
参考文献院
[1]罗琳.关于片区综合开发项目运作模式及相关问题的探讨
[J].营销界，2019（51）.
[2]范川，王晓东，李彩霞.新形势下片区开发项目运作思路探
析[J].中国房地产，2019（25）.
[3]王宜凡.片区综合开发PPP项目的实务难点及对策研究[J].
价值工程，2020，39（32）.