2024年5月26日发(作者：顾怡乐)
操作进阶2 房地产项目定价方法
价格是房地产市场中最活跃、最敏感、最重要的因素之一。 对市场而言， 它是供给和需求
力量对比变化的信号。
房地产定价是操纵市场的强有力杠杆， 房地产的项目定价操作的好坏直接关系到楼盘销售
的成败， 是兑现发展商利润的关键环节。 常常看到发展商辛辛苦苦做数年的大型小区， 却
比不上半年一个单体楼做的利润， 除了其他的因素外， 把握市场价格与产品价格对接至关
重要。
定价方法是企业为了在目标市场上实现定价目标， 而给产品制定一个基本价格或价格浮动
反胃的方法。 在实际定价过程中， 企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素
来选定定价方法， 并以同地区同类房地产的市场占有率最高的楼盘价格为基础， 综合考虑
自身位置、设计、技术水平、配套设施等因素进行价格策划。 房地产企业的定价方法通常
有以下三种。
一： 成本导向定价法
成本导向定价事一种按卖方意图定价的方法。 其基本思路事在定价时， 首先考虑收回企业
在生产经营中投入的全部成本， 然后加上一定的利润。 它包括一下几种定价方法。
1、成本加成定价法
这是一种最简单的定价方法， 就是在单位产品成本（含税金）的基础上， 加上一定比例的
预期利润作为产品的售价。 所加的一定比例的利润称为“成数”。 其计算公式为：
单位产品价格＝单位产品成本 ×（1＋加成率）
其中， 加成率为预期利润占产品成本的百分比。
如某房地产企业开发某一楼盘， 开发成本为1800元/m
2
， 加成率为20％， 则该楼盘售价
为：1800×（1＋20％）元/m
2
＝2160元/m
2
这种方法的优点时计算方便， 可以简化定价工作， 也不必经常依据需求情况作调整， 在
市场环境因素基本机稳定的情况下， 采用这种方法可保证开发商获得正常的利润。 这种方
法也存在着局限性： 不利于开发商控制开发成本： 没有开率市场承受能力， 有可能形成
销售压力。
2、目标受益定价法
这种方法又称目标利润定价法， 或投资收益率定价法。 它是在项目投资总额的基础上， 按
照目标收益率的高低计算售价的方法。 其计算步骤如下：
（1） 确定目标收益率
目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不通的形式。
（2） 确定目标利润
由于目标收益率的表现形式的多样性， 目标利润的计算也不同， 其计算公式为：
目标路润＝总投资额×目标投资利润率
目标利润＝总成本×目标成本利润率
目标利润＝销售收入×目标销售利润率
目标利润＝资金平均占用额×目标资金利润率
（3） 计算售价
根据总成本、目标利润和预计销售量来计算， 计算公式为：
单位产品价格二（总成本＋目标利润）/预计销售量
目标受益定价法的优点是： 可以保证企业既定目标利润的实现。 其最大的缺陷是以预估的
销售量来计算应制定的价格， 颠倒了价格与销量的因果关系， 忽略了市场需求和竞争。
这种方法一般适用于在市场上具有一定影响力、市场占有率较高或具有垄断性质的企业采
用。
3、盈亏平衡定价法
在销量既定的条件下， 企业产品的价格必须达到一定的水平才能做到盈亏平衡、收支相抵，
这个既定的销量就称为盈亏平衡点。 以盈亏平衡点为基础制定价格的方法就称为盈亏平衡
定价法。
科学地预测销量和已知股东成本、变动成本是盈亏平衡定价的前提。 定价后企业产品销售
量达到盈亏平衡点， 可实现收支平衡， 超过该点就能获得英里： 不足该点则必然出现亏
损。 其计算公式为：
单位产品价格＝开发成本/盈亏平衡点销售量
或单位产品价格＝单位固定成本＋单位变动成本
以盈亏平衡点确定的价格只能使企业的开发成本得以补偿， 而不能获得受益。 因而这种定
价方法只有在企业的产品销售遇到了困难或市场竞争特别激烈， 为避免更大的损失， 将保
本经营作为定价目标时， 才可使用。
4、边际成本定价法
边际成本时指每增加或减少一个单位产品所引起的成本变化量。 因其不考虑企业固定成本
2024年5月26日发(作者：顾怡乐)
操作进阶2 房地产项目定价方法
价格是房地产市场中最活跃、最敏感、最重要的因素之一。 对市场而言， 它是供给和需求
力量对比变化的信号。
房地产定价是操纵市场的强有力杠杆， 房地产的项目定价操作的好坏直接关系到楼盘销售
的成败， 是兑现发展商利润的关键环节。 常常看到发展商辛辛苦苦做数年的大型小区， 却
比不上半年一个单体楼做的利润， 除了其他的因素外， 把握市场价格与产品价格对接至关
重要。
定价方法是企业为了在目标市场上实现定价目标， 而给产品制定一个基本价格或价格浮动
反胃的方法。 在实际定价过程中， 企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素
来选定定价方法， 并以同地区同类房地产的市场占有率最高的楼盘价格为基础， 综合考虑
自身位置、设计、技术水平、配套设施等因素进行价格策划。 房地产企业的定价方法通常
有以下三种。
一： 成本导向定价法
成本导向定价事一种按卖方意图定价的方法。 其基本思路事在定价时， 首先考虑收回企业
在生产经营中投入的全部成本， 然后加上一定的利润。 它包括一下几种定价方法。
1、成本加成定价法
这是一种最简单的定价方法， 就是在单位产品成本（含税金）的基础上， 加上一定比例的
预期利润作为产品的售价。 所加的一定比例的利润称为“成数”。 其计算公式为：
单位产品价格＝单位产品成本 ×（1＋加成率）
其中， 加成率为预期利润占产品成本的百分比。
如某房地产企业开发某一楼盘， 开发成本为1800元/m
2
， 加成率为20％， 则该楼盘售价
为：1800×（1＋20％）元/m
2
＝2160元/m
2
这种方法的优点时计算方便， 可以简化定价工作， 也不必经常依据需求情况作调整， 在
市场环境因素基本机稳定的情况下， 采用这种方法可保证开发商获得正常的利润。 这种方
法也存在着局限性： 不利于开发商控制开发成本： 没有开率市场承受能力， 有可能形成
销售压力。
2、目标受益定价法
这种方法又称目标利润定价法， 或投资收益率定价法。 它是在项目投资总额的基础上， 按
照目标收益率的高低计算售价的方法。 其计算步骤如下：
（1） 确定目标收益率
目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不通的形式。
（2） 确定目标利润
由于目标收益率的表现形式的多样性， 目标利润的计算也不同， 其计算公式为：
目标路润＝总投资额×目标投资利润率
目标利润＝总成本×目标成本利润率
目标利润＝销售收入×目标销售利润率
目标利润＝资金平均占用额×目标资金利润率
（3） 计算售价
根据总成本、目标利润和预计销售量来计算， 计算公式为：
单位产品价格二（总成本＋目标利润）/预计销售量
目标受益定价法的优点是： 可以保证企业既定目标利润的实现。 其最大的缺陷是以预估的
销售量来计算应制定的价格， 颠倒了价格与销量的因果关系， 忽略了市场需求和竞争。
这种方法一般适用于在市场上具有一定影响力、市场占有率较高或具有垄断性质的企业采
用。
3、盈亏平衡定价法
在销量既定的条件下， 企业产品的价格必须达到一定的水平才能做到盈亏平衡、收支相抵，
这个既定的销量就称为盈亏平衡点。 以盈亏平衡点为基础制定价格的方法就称为盈亏平衡
定价法。
科学地预测销量和已知股东成本、变动成本是盈亏平衡定价的前提。 定价后企业产品销售
量达到盈亏平衡点， 可实现收支平衡， 超过该点就能获得英里： 不足该点则必然出现亏
损。 其计算公式为：
单位产品价格＝开发成本/盈亏平衡点销售量
或单位产品价格＝单位固定成本＋单位变动成本
以盈亏平衡点确定的价格只能使企业的开发成本得以补偿， 而不能获得受益。 因而这种定
价方法只有在企业的产品销售遇到了困难或市场竞争特别激烈， 为避免更大的损失， 将保
本经营作为定价目标时， 才可使用。
4、边际成本定价法
边际成本时指每增加或减少一个单位产品所引起的成本变化量。 因其不考虑企业固定成本