2024年3月27日发(作者：郭文耀)

十堰万达广场置业有限公司

“十堰万达广场”项目

可

行

性

分

析

报

告

大华建设项目管理有限公司

二O一四年六月十六日

项目业主：十堰万达广场置业有限公司

项目名称：“十堰万达广场”

项目编号：[2014] 6-10号

咨询类别：项目可行性分析报告

编制人员：

项目负责人：蒋泽勇 工民建专业

项 目 成 员：孙荣涛 工民建专业

宋国瑛 城市规划

刘月玉 市政公用

李 萍 工程管理

沈献继 工程管理

刘 念 工程管理

高 级 工 程 师

一级注册建造师

注册咨询工程师

注册咨询工程师

工 程 师

工 程 师

工 程 师

第一章 总论

1、项目背景

十堰因车而建，因车而兴，她既是“东风车”的故乡，号称“东

方底特律”的汽车城，也是一座灵山秀水环抱、四季景色宜人的生态

园林城。十堰具有悠久的历史和灿烂的文化，是中华民族的重要发祥

地。现今的城区，于清朝因人们在百二河和犟河拦河筑坝十处以便灌

溉，由此得名十堰。这里是道教和“武当拳”的发祥地，武当山古建

筑群被联合国列入世界文化遗产名录。

随着国家西部大开发战略的实施，十堰市经济方面得到了较大

的发展，尤其是近年来，十堰市对外开放的力度不断加大，城市基础

设施建设突飞猛进，供水、供电、供暖设施的综合配套服务能力居全

国先进水平。十堰市工业经济发展速度在全省16个市州及省辖市中

上升为第四位。居民可支配收入逐年增加，消费能力逐年提高，十堰

还被评为宜居住城市。综上所述，十堰的经济已驶入良性发展快车道。

经济的发展，必须带来商业的繁荣，再加上十堰市近年来加大了

旅游资源的开发，根据市场调查，十堰市作为新的旅游城市依托“一

江两山”（即长江三峡、武当山、神农架）黄金旅游线形成的巨大市

场，不少游客会在十堰作一定时间的停留，每年4月至10月是旅游

高峰期，大量的过境旅客也形成了不可低估的现实市场和巨大的潜在

市场，给商业的经营带来了较大的商机。

随着国际知名零售企业进入中国，为国内零售百货业带来了新鲜

气息，丰富了零售市场的内容，一个明显的结果就是中国的现代百货

店将继续走大型化与综合化的发展道路，而且差异化、个性化追求将

催生大型化与综合化百货店的发展步伐。十堰市作为地处鄂、渝、豫、

陕四省交界的重点地级市，是这一区域内的中心城市，又是全省旅游

黄金圈上一个重要支点。随着旅游业的不断发展和完善，十堰将成为

全省最为重要的旅游城市，这对商业也提出了更高的要求，然而，十

堰市目前还没有一个真正意义上能够满足消费者需求与区域性中心

城市相适应的现代化购物中心，从而影响了我市宜居宜商城市的形

象，为了改变这一现状，新建十堰万达广场，对提升城市形象和商品

流通的档次，将会发挥重要的积极作用。

随着经济社会的发展和城市居民收入的增加，人们的消费观念

和生活方式正在发生着巨大的变化。加之受到城市居住空间与居住环

境的限制、城市快节奏生活的困扰，人们渴望回归自然、返朴归真的

心理日益强烈；反映在住房消费上，逐步向住宅社区化、郊区化、大

型化、全面化发展，特别是高收入阶层的涌现，追求独立、宽松、舒

适、安静、便利的居住空间和环境将成为一种时尚和潮流，而十堰万

达广场正是顺应这种市场需求而开发建设的大型生态绿色居住社区。

万达集团抓住十堰社会经济快速发展的有利时机，进军十堰市

场，建设十堰规模最大、档次最高、业态最丰富的城市综合体项目—

十堰万达广场。十堰万达广场项目位于十堰市张湾区夏家店片区，占

地面积17.07公顷， 汇集大型购物中心、五星级酒店、高档写字楼、

精品住宅、时尚休闲娱乐商业步行街，融商业、商务、居住、休闲于

一体，引入国内外知名商家和品牌，创造商业价值最大化。

2、项目概况

◆ 项目名称：十堰万达广场项目

◆ 项目地址：位于十堰市张湾区夏家店片区，地处十堰城市主

干道发展大道与北京北路路交汇处，距离城市核心区六堰不到3公

里，属于十堰居住新区。

◆ 总用地面积：17.07万平方米。

◆ 总建筑面积：83.43万平方米，其中地上建筑面积67.43万

平方米，地下建筑面积万 16万平方米。

◆ 建设内容：大型购物中心15.2万平方米，高层住宅47.35万

平方米，写字楼9.3万平方米，五星级商务酒店3.6万平方米、步行

街及底商7.5万平方米，配套物业用房0.48万平方米等。

◆ 投资与收益概况

该项目投资总额为 25.4亿元。该项目开发的室外步行街、底商、

精装住宅、写字楼及其地下停车位用于销售，剩余部分将采用租赁的

方式经营。经测算，主要技术经济指标见表1。

经济指标

销 售

部 分

投资利润率

投资利税率

指标值

41.49%

51.99%

90.12%

4.5亿元

13.80%

7年

经济指标

全部

投资

税前

自有

资金

税后

指标值

财务净现值 9.67亿元

内部收益率

财务净现值

投资回收期

内部收益率

18.12%

6.3亿元

5.5 年

17.14%

指 标

资本金利润率

全部

投资

税后

财务净现值

内部收益率

投资回收期

3、开发商概况

本项目业主单位为十堰万达广场置业有限公司，注册资本为

17亿元人民币，为大连万达集团全资子公司，公司注册地址为十堰

市张湾区车城街办朝阳北路9号。公司的经营宗旨是：本着加强经济

合作、促进经济发展的愿望，使公司发展成为能取得显著经济效益的

现代化企业。公司的经营范围是：从事房地产开发、建设和经营。

大连万达集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、旅游

投资、文化产业、连锁百货五大产业。2012年在全国开业68座万达

广场、38家五星级酒店、6000块电影银幕、57家百货店、63家量贩

KTV，企业资产3000亿元，年收入1417亿元，年纳税202亿元，净

利润超过100亿元。中国房地产研究会、中国房地产业协会发布的

《2013年中国房地产开发企业500强测评研究报告》中国房地产企

业500强榜单出炉，大连万达集团榜上有名，排名第4。2015年目标：

资产3000亿元，年收入2000亿元，年纳税300亿元，成为世界一流

企业。

万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心

投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与

运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管

理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内

的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，

形成了一个有机业务整体。这种以商业中心为核心、充分发掘业务板

块之间联动效应的城市综合体开发与运营管理，构成了万达集团的核

心业务发展模式。

万达集团的核心产品是以“万达广场”命名的城市综合体。万

达城市综合体是本公司在万达集团多年经营商业地产的基础上，持续

发展并逐步完善的核心产品，主要指汇集大型商业中心、高级酒店、

写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合性

建筑群。万达城市综合体通过将不同的业态融为一体，有机的整合了

商业、商务及居住等多种城市商业功能，在业态间形成了良好的互动

作用。在规划设计中，本公司通过建筑功能分区实现综合体中不同业

态的划分与互动。其中，以全新理念打造的商业室内步行街使商业中

心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导商业中心顾客合理流动，

满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，成为商

业中心的灵魂与纽带。本公司通过持续发展并逐步完善核心产品——

万达城市综合体，逐渐摸索出一套独特的商业模式，在国内外树立了

良好的品牌形象，赢得了行业内外的高度认可，成为我国城市综合体

投资与运营管理的先行者与领导者。

商业地产是万达集团的第一支柱产业，在全国首创了“订单商

业地产” 的全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第一

代的单店、第二代 的组合店，发展到目前的第三代城市综合体，成

为中国商业地产的龙头企业。万达已开业北京CBD、上海五角场、广

州白云、成都金牛等68座万达广场，持有物业面积1290万平方米，

规模全球第二，计划到2014年开业110座万达广场，持有物业面积

2300万平方米，成为全球规模第一的不动产企业。万达商业地产公

司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全

国性的商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争

优势。

文化产业是朝阳产业，也是万达集团的支柱产业之一。万达集团

连续多年成为全国文化产业领域投资最多的企业，形成了包括影视基

地、影视制作、电影院线在内的完整影视文化产业链。万达文化产业

集团是中国最大的文化企业，资产310亿元，2012年收入208亿元；

计划2016年收入达到400亿元，进入世界文化企业前20名；2020

年收入达到800亿元，进入世界文化企业前10名。

万达已开业北京万达索菲特、三亚康莱德、武汉万达威斯汀、长

沙万达文华等38家五星级酒店，正在上海、天津等地建设三十多家

五星级酒店。2013年开业17家酒店，其中14家五星级酒店。

连锁百货是万达集团的新兴支柱产业之一，其旗下品牌万千百

货。万达百货公司在北京、上海、武汉、成都等地开业57家店，营

业面积172万平方米。2013年开业19家店，成为中国规模最大的连

锁百货企业。万达百货和万达广场内的酒店、娱乐、餐饮及其他品类

的零售企业为消费者共同构筑了一个充满休闲乐趣和丰富购物体验

的活力空间，加之万达广场现代化的建筑群落和极为便利的交通组

织，一经落成，便成为当然的城市中心。万达百货身处其中，坐拥庞

大客流，获得来自万达广场城市综合体的全面滋养。万达百货分别以

高端奢华店、精致生活店、时尚流行店以及社区生活店四种店态形式，

适应不同地区和客群的消费需求。占万千总店数85%以上的是以服务

年轻、时尚女性和新兴家庭为主的时尚流行店。万达百货努力在商品

定位、服务标准 、营销模式和店面装修设计等方面塑造经营与服务

的特色。万达百货不仅将服务对象定义为顾客，还扩展到供应商和员

工，为此万达百货制定和颁布了相应的服务标准，并定期组织服务对

象和第三方对万千服务水准的考评，以此作为企业改进的主要方向。

秉承万达集团“共创财富，公益社会”的使命，万达百货追求成为社

会企业，主动承担社会责任，积极致力于教育、扶贫和社会义工等各

类慈善和公益活动，以爱心回报社会。

4、编制依据与研究范围

4.1 编制依据

根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项

目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：

◆ 国家发改委合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》；

◆ 国家建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》；

◆ 工程建设相关法律法规及设计规范；

◆国家新型城镇化规划 (2014-2020年)

◆十堰市国民经济与社会发展“十二五”规划；

◆十堰市城市建设总体规划

◆ 十堰万达广场概念规划总图

◆《投资项目可行性分析指南》

◆ 开发商提供的其他有关材料。

4.2 研究范围: 本可行性研究报告的研究范围包括：

总论

项目市场分析

建设条件分析

项目的建设内容和规模

工程设计

公用工程

环境保护

节能与节水

劳动安全卫生和消防

项目招标组织

工程进度安排

投资估算与资金筹措

财务基础数据估算

财务效益分析

社会效益分析

不确定性分析

项目风险分析

结论及建议等

在此基础上，考察项目建设的必要性、技术的可行性和经济合

理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构

贷款提供比较可靠的依据。

第二章 项目市场分析

1、宏观环境分析

1.2 十堰市相关规划

1.2.1 十堰市“十二五”发展规划目标

“十二五”期间，十堰要立足科学发展，着力自主创新，完善

体制机制，促进社会和谐，紧紧围绕开创区域性中心城市建设、综合

交通枢纽建设、城乡一体化发展、山水一体大旅游和生态文明建设“五

个新局面”，努力建设汽车之城、山水之城、生态之城、和谐之城和

区域性中心之城，争取走在全省前列，率先实现经济社会跨越式发展。

◆ 奋斗目标：

围绕实现全面建设小康社会、基本实现现代化的总体奋斗目标，

实现国民经济持续快速健康协调发展和社会全面进步，取得全面建设

小康社会的重要阶段性进展。主要目标是：经济发展方面，在优化结

构、提高效益和降低消耗的基础上，力争地区生产总值、人均地区生

产总值均比全省提前实现翻一番，年均经济增长速度比全省平均水平

高 1~2 个百分点，2014 年地区生产总值超过1000亿元，人均地区

生产总值达18000元以上。中心城市经济竞争力明显增强，现代化综

合性基础设施体系和更具活力开放型经济新格局基本形成，综合实力

保持全省靠前地位。社会发展方面，巩固提高九年义务教育，基本普

及高中阶段教育，加强职业教育，建设教育强市；完善基于产业集群

的区域技术创新体系，促进高新技术产业化，培育一批拥有自主知识

产权的知名品牌，提高区域核心竞争力，基本建成科技强市；就业总

量持续扩大，社会保障体系更加健全，城乡居民收入水平和 生活质

量明显提高，环境、卫生、文化等方面条件显著改善；公共服务体系、

公共安全体系和各种应急措施体系进一步完善，民主法制建设和精神

文明建 设成效显著，社会治安秩序更加安定稳定，基本形成“平安

十堰”。经过努力，尽快把十堰建成经济繁荣、科教发达、设施完善、

环境优美的现代城市。

十堰市“十二五”的经济社会发展，将贯穿“一条主线”，就是“调

经济结构、转发展方式、保民生稳定、促科学发展”；确立“一个总抓

手”，就是项目建设，要积极争取项目、切实加快项目建设；实现“两

个目标”，就是基本实现全面小康和建设成为鄂渝陕豫毗邻地区的区

域性中心城市；打造“三区一中心”，就是要全力打造国际知名生态文

化旅游区、国家级汽车产业集聚区、国家级生态经济示范区和区域性

现代服务中心；实施“四大战略”，就是要坚持实施工业兴市、生态立

市、旅游活市和人才强市战略；推进“五大建设”，就是要全面推进经

济、政治、文化、社会以及生态文明建设。努力把十堰建设成为鄂豫

陕渝毗邻地区的中心城市。

◆ 预期目标：

根据指导思想和总体目标，确定含有经济发展、社会事业、人

民生活和可持续发展等四大类指标的“十二五”发展预期目标体系，

具体指标：

对于区域中心城市的通俗指标，十堰市领导概括了“三个一百”，

即力争城区建成区面积达到百平方公里，城区人口接近百万人，建成

“百万辆级汽车城”。到2015年，地区生产总值超过1300亿元，城镇

居民人均可支配收入超过2万元，农民人平纯收入超过6000元。地

区生产总值年均增长 8%以上，单位地区生产总值综合能耗低于全省

平均水平；三次产业结构比重调整为1：64：35，高新技术产业工

业产值占工业总产值的比重提高到 35%以上，城镇化率达到57%。

财政收入增长保持高于 GDP 增长，财政总收入达 400 亿元，地方

财政收入达 255 亿元。

城市建成区绿化覆盖率 40%；城市生活垃圾无害化处理率达

98%以上， 县（市）城平均 80%；城市污水处理率 90%以上，县（市）

城平均80%。

人口自然增长率控制在10.5 ‰以下；国民平均受教育年限达

9年；每千人口医生人数1.71人、病床数3.2张，人均预期寿命76

岁。 五年累计转移农村劳动力 44.5万人，登记失业率控制在3.8%

以内；农村居民新型合作医疗参保率80%以上；城镇职工基本养老保

险覆盖人数达60万人以上，城镇基本医疗保险覆盖人数达65万人以

上。城镇居民人均可支配收入年均增长7%；城镇居民恩格尔系数

35%以下、农村居民恩格尔系数 40%以下。

围绕上述的奋斗目标和预期目标，在发展过程中，要树立强烈

的责任意识，更加自觉地把十堰发展与建设鄂渝川陕毗邻中心城市的

大局有机对接融合，切实按照省委、省政府提出的“要发挥十堰中心

城市的重点作用，增强带头示范效应”的工作要求，扎实推进建设鄂

渝川陕毗邻地区中心城市，力争通过5年努力，凸显鄂渝川陕毗邻中

心城市的个性、魅力和实力，城市综合竞争力在全省城市中位次不断

提升，并进入先进行列。

1.2.2 十堰市城市总体规划

十堰城市未来发展目标为：经济繁荣的区域中心城市，生活舒适

的宜居城市，环境共融的山水城市，人文和谐的文化名城。规划远期

到 2020年，在此期间，预计 2015 年十堰市域总共有 400 万人，

中心城区城镇人口为100万人；至 2020年，市域总人口为450万人，

中心城区城镇人口为150万人。

充分发挥武当山、丹江水、汽车城的品牌效应，加快产业结构优

化升级，完善公共服务体系，提高城市建设管理水平，提升城市资源

配置功能，增强城市发展活力和统筹城乡发展能力，打造国际知名生

态文化旅游区、国家级汽车产业集聚区、国家级生态经济示范区和区

域性现代服务中心。

优化城区内部结构。按照中部老城区、东部新城区、西部花果组

团和东部白浪组团（两区二组团）规划格局，全面优化中心城区内部

结构。进一步优化中部老城区商贸功能；大力发展东部新城区商务功

能；以西部工业新区建设为依托，提升西部城区的产业服务功能和城

市功能；大力发展白浪组团汽配、商贸、会展和现代物流。建设各组

团之间便捷、快速的连接通道；稳步推进 “退二进三”工程，强化

集约节约用地；增加城市设计中的文化内涵与科技含量，设计、塑造

城市整体形象，注重人文景观建设，注重局部与整体环境协调统一，

彰显生态园林城市和地域文化特色。

按照规划，十堰市交通线网在主城区将形成“有环放射式”结构，

加强东西向组团之间的交通联系，引出过境交通；以公交方式满足居

民出行；充分利用现有道路，补充和完善路网系统。为了拓展城市发

展空间，必须转变传统线性扩张模式，加快中心城区周边城镇密集地

区发展，积极构建组团式多中心城市（镇）。按照“东拓、北扩、西

优、南通”的空间拓展方向进行发展，推进建设“1+7”城市（镇）

群。以“统筹城乡、区县一体、发展互动、市县双赢”为主旨，以体

制机制创新为动力，以规划、交通、产业、项目、市场对接为抓手，

加快城区与郧县一体化进程，形成市县产业紧密关联，经济深度融合，

优势互为补充，功能配套完善的市县一体化发展新格局。把武当山太

极湖生态文化旅游示范区纳入十堰城区规划，推进建设武当山与东部

新城连为一体的十堰东部新城区。

1.3 十堰市地产市场发展分析

据估计，未来10年，中国年均住宅“刚需”也就约2.5亿平方

米，假设刚需在全部新房的成交中占比35%，可以推算出全国每年的

商品住宅销售面积最多为7.5亿平方米，这样的销售量即便与2011

年的销售量相比，降幅也达10%。如果进一步考虑人口的老龄化趋势、

土地财政对房价合理回调的阻滞从而导致的刚需减少，房地产需求可

能会持续减弱。目前我国房地产市场重心明显转移到二三线城市。受

“新国五条”等政策影响，住宅市场受到打压，且由于一线城市商业

地产供应量日益增加，而随着二、三线城市消费水平的提高，这些城

市将成为商业地产的“蓝海”。

十堰市2014年1-3月份房地产市场笼罩在浓厚的观望气氛中，

成交量较上年同期下滑 40%左右。4-5月十堰楼市可谓是持续回暖，

虽然近期楼盘活动增速预期放缓，但刚需们置业需求依旧旺盛。４月

十堰楼市呈现量涨价跌趋势，商品住宅总成交量1134套，环比3月

增长87套，增幅8.31%；总成交面积达112665.14平米，环比3月

增长9798.28平米，增幅9.53%，成交均价为4943元/㎡，环比3月

降幅7.59%，同比去年4月降幅5.63%。4月由于经适房天麟家和苑

三期的成交均价较低，仅为2897元/㎡，因此拉低了整个4月份的成

交均价，同时也带动了4月份的成交量上涨。四月的销售成绩给低迷

的十堰楼市注入了一股强有力的清新剂，同时也刺激了市场需求。

2014年4月，十堰土地市场共7宗土地挂牌出让，出让总面积21.03

公顷，均为住宅用地。十堰房地产市场共有3个项目获预售许可证，

房屋预售总面积18.63公顷。

夏家店板块位于张湾区域东北方向，是张湾区目前在售项目较

多的板块，也是十堰市住宅开发核心区域。该区域经历 3次开发热

潮，开发沿着市政配套设施的建设而行进，主要路段和熊家湾转盘附

近集中了夏家店大部分的楼盘项目。2012~2013 年夏家店板块仅成交

3 宗土地，其中以住宅为主，容积率在 2.5~4.0之间，产品形式以小

高层、高层为主。近17 个月来夏家店板块供应104.2万平方米，成

交80.6万平方米，成交价格波动式上涨，并持续高价位运行。从土

地后续供应量来看，板块内未来还可入市体量超过80万平方米，并

以住宅产品为主。

夏家店板块目前在售项目有限，主要为阳光栖谷、东正国际和

九州龙城，价格多集中于 5000~7000元/平方米。预计未来强大的潜

在供应入市后，会带来板块内的又一次开发热潮。

4月十堰市商品住宅成交总套数1134套，环比3月增长87套，

增幅8.31%。从总成交销量看4月成交走势平稳，整个4月楼市随气

温的上升销量也有小幅增长。4月18日、24日成交突破一百套，分

别为223套、114套，占总成交套数的29.72%。4月十堰中心区域商

品住宅均价为4943元/平米，环比3月降幅7.58%，看似整体均价下

调，实则被部分低价位的拆迁还建住宅及经济适用房拉低了十堰整体

成交均价。从每日均价波动看，十堰市房价整体呈现平稳发展态势。

4月十堰商品住宅套均面积在76-120平米之间，说明十堰楼市以首改

刚需购买力为主。十堰商品房成交主要集中在张湾区与张湾区，为主

要客群成交片区，三月张湾区成交692套，占总成交套数的61%，张

湾区成交364套，占比32%，白浪区78套，占比7%。成交均价方

面，张湾区商品房均价均突破5000元/平米，张湾区4316元/平米，

白浪区仅为,3897元/平米。家和苑经济适用房本月以月成交165套高

居榜首，大学星城以月成交116套排名第二，阳光栖谷则以月成交

79套排名第三，前三名总成交套数为360套，占商品房总套数的

31.75%。4月十堰市商品住宅成交面积中家和苑经济适用房四期以月

成交13593.16平米高居榜首，大学星城以1302.83平米位居第二，阳

光栖谷以10198.02平米位居第三。通过以上市场分析可以预测，十

堰未来几年房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面已经过去。

1.3.1 十堰市2013年商品住宅市场

（1）十堰1-12月商品房成交套数走势图

2013年1-12月十堰市商品房共成交12000套，比2012年全年成

交套数多17.3%；12月成交873套，占总成交套数的7.28%，环比11

月减少90套，降幅9.35%。

（2）十堰1-12月商品房成交均价走势图

2013年十堰市商品房成交均价为5535元/平方米，环比11月每

平米下跌20元，降幅3.6%。12月十堰市商品住宅成交套数排名中全

兴星湖湾小区以月成交92套继续蝉联榜首，大洋五洲以月成交71套

紧随其后排名第二，东正国际湖畔以月成交60套排名第三。

（3）12月十堰市各区域商品住宅成交概况

12月十堰市各区域成交套数中张湾区以月成交590套居于榜首，其次是张

家湾区的219套，白浪区64套。张湾区的成交均价为5873.28元/平方，张湾区

成交均价4809.98元/平方米，白浪区成交均价3896.98元/平方米。

（4）商品房成交面积排名（月度）

12月十堰市商品住宅成交面积中大洋五洲以月成交7871.6平米排名第

一，全兴星湖湾小区以7576.17平米位居第二，东正国际湖畔以6927.48米位居

第三。

(5）区域重点项目动向监测

区域小结：

12月份十堰楼市量价齐跌，平淡收官。十堰楼市住宅共成交883

套，相比11月份963套的销量减少90套，环比下降9.35%。纵观全

年，十堰楼市总体呈现稳步增长态势。2013年十堰商品住宅总成交

12000套，除2月份外，其余每月成交均在800套以上，上半年每月

月均成交达1000套以上，说明十堰的需求仍然旺盛，以首次置业的

刚需购房需求为主。

十堰市住宅成交各户型中，三室、二室最受欢迎。三室成交占

44%，二室成交占 31%。一室、四室累计成交仅占 15%。成交面积

段中，120~150平方米面积段成为成交主力，占 40%，其次为 90~120

平方米面积段，占34%。成交总价段较为分散，没有出现面积段和户

型中成交集中的情况。成交总价段量较大的为 80 万以下段，占

52%。

从供求关系角度来看，销售率较好的项目为阳光栖谷、大美盛

城、东正国际，累计销售率均在 80%以上；万秀城销售率在 75%以

上；九州龙城项目为 2013年新开盘项目，销售率仅为 27%。从销售

速度看，全兴星湖湾的销售速度最快，每月平均销售92套；其次为

大洋五洲项目，月均销售71套；再次为东正国际项目，月均销售60

套；其余项目月均销售速度均低于50套。

十堰万达广场项目将立足于十堰市城区本地客群，并直接面向

郧县、郧西、丹江、房县、竹山、竹溪和武当山特区等周边区县，主

要购买人群以刚性置业人群为主。

首先为十堰市城区以及郧县、郧西、武当山等周边区县的公务

员、政府企事业单位工作人员、个体工商户和市区挤压人群，提供面

积为 70~120 平方米，总价在50~80万元/套的住宅，满足他们首次

置业或二次置业、希望有独立居住环境的愿望。其次是为经济实力相

对较好的企事业单位中层管理人员、支柱型企业的中层管理人员、部

分小私营企业主等投资者，提供居住舒适、交通便利、生活配套设施

齐全的投资性住宅。

1.3.2 十堰市商业用房市场

十堰商业格局是以人民路黄金商业中轴线向外，城市商业发展

为由点到线向面扩散。

十堰商业原点：六堰具有悠久的历史，目前整体改造基本完成；

十堰黄金商业走廊：以六堰为核心，人民路、公园路、北京路

为扩展区，在十堰人心里占据不可动摇的地位；

十堰商业扩散面：2000年后向顾家岗扩散，2005向北京路扩散，

到 2010 年向夏家店方向扩散。

十堰城市级商圈以六堰、五堰、张湾三大商圈为主，其地位在

未来相当长时间内不会受到撼动。

六堰商圈商业规模为60万平方米左右，人流量为6~8万人/日，

主营百货店和专卖店。商圈内有代表十堰历史文化印记的人民商场，

其商业综合体的优势日益凸显，丰富的业态满足了市民购物、休闲、

娱乐、饮食等多方面的消费需求，因此具有着其他商圈无法比拟的天

时、地利、人和等优势。六堰在历史上一直是十堰的商业中心，这使

六堰商圈聚集了足够的人气，形成了良好的商业氛围。聚集了众多中

高端百货商场和品牌旗舰店。

五堰商圈商业规模为100万平方米左右，人流量为5万人/日，

主要以批发零售业为主。该商圈主要为步行商业带，是十堰商品批发

的主要集散地，其中以香港街最为代表性，主要业态为服装批发、家

居饰品类、家电类。服装以批发为主，零售为辅，主要是经营中低档

服饰。

核心商圈租金水平整体较高，六堰商圈临街商铺租金平均500

元/㎡·月；而张湾商圈临主街商铺租金平均 300~400元/㎡·月；五

堰商圈临主街首层商铺租金 300~500 元/㎡·月；临主街首层商铺售

价在20000~40000 元/㎡，临次街首层商铺售价15000~30000元/㎡，

整体投资回报率在 6%左右。

近年十堰商业市场呈现供大于求走势，在售商业项目较多，成

交均价走势震荡起伏；各商圈租金水平受商圈成熟度影响，差异明显；

产品同质化严重，多以小面积商铺形式为主，缺乏整体商业规划，购

买客户以投资为主要目的，客户来源主要是十堰本地人群。

夏家店板块内在售商铺物业较少，销售的商业物业多为简单的

裙楼商铺或是住宅底商，形式单一，缺乏活力，主题新、复合化大型

集中商业项目较少，难以让消费者长时间停留，不利于增强商业氛围。

该项目所处区域内，由于入住人气不足，商业经营业态档次较低，商

业氛围短时间内很难形成，难以支撑商铺租赁价格的提升；在售商铺

产品同质化严重，都以小面积底商为主，成交均价集中在15000元/

平方米左右。

虽然处于夏家店板块“门户位置”，商铺产品直接临主街，但由

于商业气氛不浓，影响商铺价格提升。结合板块内商铺市场销售价格、

租金水平、业态经营情况等多方位因素，该项目的商铺产品将以相对

低的单价出售，以控制总价，提高回款速度。

1.3.3 十堰市写字楼市场

十堰市目前处于快速发展阶段，写字楼发展水平趋于高端市场。

人民路—北京路沿线及周边的写字楼为十堰真正形成商务配套奠定

了良好的基础，总部经济中心的建设日渐雏形。北京路由于早期开发

规划不清，东西两侧腹地不足，大量的住宅消耗了区域的土地供应，

迫于十堰市主推的“总部经济”发展需要，北京路的商业中心正渐渐

向东南北三个方向辐射。

十堰目前写字楼市场租赁价格平均在30~50元/㎡·月，个别项目

因地段、商务氛围浓厚的优势能达到120元/㎡·月，整体投资回报率

在5%~7%左右。从 2013年1月~2014年5月，十堰市销售型写字楼

供给成交量月度分布极不均衡。销售型写字楼累计供给8.3万平方米，

成交4.6万平方米，供大于求。其中5月份销售型写字楼供应明显增

多，成交均价震荡走高，销售型写字楼均价达到了8000元/平方米，

为近年来新高。

目前市场畅销商铺面积段为50平方米以下、50~100平方米小

面积段和300 平方米以上较大面积段，这些面积段销售率均实现

100%销售，而100~150 平方米面积段则供应 6 套，销售 1 套，销

售率仅为 17%。

不同规模类型的企业对写字楼也有不同的要求，中小型企业购

买力强，企业小，成长性较强，需求面积较小，企业最大的负担为办

公场所租金，多以购买后办公加自主为主，客群广泛。十堰万达广场

项目将以中小型企业为主要购买客户，同时考虑到为了树立项目高端

形象和便于日后管理，应采取平价启动和带动区域价格走势两种策

略，建设精装 SOHO 和标准甲级两种形态的写字楼。

2、项目SWOT 分析

2.1 优势分析

开发商大连万达集团是建设部审定的国家一级开发企业，经过

26年发展，已成为以商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、

连锁百货五大支柱产业的大型企业集团，总资产3000亿元，年销售

额1600亿元，具有较强的品牌优势。

万达集团从事房地产开发经营多年，积累了丰富的房地产开发

及物业经营管理的经验，在国内地产界被称为“地产东北虎”，在全

球房地产业也声名显赫。

城市综合体是万达集团在世界独创的商业地产模式，该项目地

块直接面临十堰城市主干道—发展大道，并与通往市中心的北京北路

相连接，交通路网发达。作为大规模综合体项目，涵盖大型购物中心、

商业步行街、精品住宅、写字楼、五星级酒店等多种物业形态，集购

物、休闲、商务、娱乐等多种功能于一体，形成大型商圈，可以实现

业态互动，填补了区域同类型项目的市场空白，有利于抢占市场先机，

获取利润最大化。十堰万达广场项目的成功开发，奠定了万达品牌传

播优势，积累了忠实客户，为本项目快速销售打下了坚实基础。

2.2 劣势分析

项目“近江而不临江”，没有强势景观资源作为支撑，所处的夏

家店片区目前还属于十堰的“睡城”，项目周边分布经济适用房，入

住率 30%左右，品质 较低、环境较差。

2.3 机会分析

目前夏家店片区已开业的大型集中商业设施不多，为该项目开

发创造了良好的市场条件，如能快速开发，易于抢占市场先机、培育

忠实客群；住宅开发较为成熟，众多住宅项目分布在项目周边，虽然

目前入住率较低，但随着后期商业、教育、医疗等配套设施的完善，

常住人口数量将会逐步提高，为未来商业消费奠定基础。

2.4 威胁分析

夏家店片区区域功能定位不明确，尤其是面对本项目写字

楼产品，缺乏产业引导政策支持；十堰规划大量高端写字楼，写字楼

市场竞争激烈；集中性商业项目如十堰中商城市广场大体量开发，将

使市场竞争压力增大。十堰市商业竞争十分激烈，在售商业楼盘及潜

在商业项目的数量及总量都很多，增长率超过市场的正常容量。项目

的销售有较大的压力，局部地段存在泡沫现象。

综上分析，该项目具有一定的优势和良好的发展机会，威胁和

劣势相对较小，发展前景看好。

3、项目营销策略分析

项目总体定位为：十堰市旗舰型高端商业综合体。

本项目住宅客户定位立足于十堰市区本地客源，并直接面向郧

县、丹江、郧西、房县、竹山、竹溪等周边客群，主要购买人群以刚

性置业人群为主。主要为公务员、政府企事业单位、个体工商户、市

区挤压人群；经济实力相对较好的企事业单位中层管理人员、支柱型

企业的中层管理人员、部分小私营企业主等。

商业用房主要客户为私企老板、个体经商者、商业经营者、企

事业单位中高层管理人员等。这类客户具有较强的经济实力、敏锐的

投资眼光，投资意识强烈，关心商业是否统一管理，有持续运营能力。

◆ 价格策略

价格策略始终是营销组合策略中最为重要的因素，也是开发商

和投资者最为敏感的因素之一，价格的调节也是开发商吸引投资者最

为常用的手段之一。然而，成熟的开发商更趋向于把价格作为营销组

合中的一种策略，以此配合营销组合中的其他策略，从而更有效率地

达成营销目标，实现企业利润。

本项目作为一个高容积率、低绿化率商业综合体项目，产品面

积受到限制，难以打造高端成产品；近邻拆迁安置房社区，居住环境

整体较差，虽然面临城市主干道，但公交线路较少，出行较为不便；

房地产市场受政策影响较大，近期政策频出，也造成十堰市整体房地

产市场成交价格呈下降趋势。所以，十堰万达广场项目应平价入市，

保证项目资金高速运转，与市场形成差异化，为后市涨幅预留空间。

通过对竞争项目 2014年5月份商品住宅成交均价对比分析，

成交均价在5000~7000元/平方米之间，取中间值6000元/平方米作为

基础定价，该项目精品住宅单价可定在6500元/平方米。

从2013年1月~2014年5月十堰销售型商铺供求和成交价格走

势可以看出，5月份供求比下挫，成交量放缓、成交均价仅为17564

元/㎡，呈现供大于求的局面，预计到 2014年底这种局面将有所改变，

成交价格将有所回升，因此下半年商铺市场均价应控制在26000元/

㎡以内的水平。

写字楼将采取平价启动的价格策略。项目入市初期，以接近区

域均价的姿态价格入市。目前公寓式写字楼项目作为市场稀缺型办公

产品，在制定价格上综合考虑区位、价值、交通等综合因素，可定于

单价在8500 元/平方米。

◆ 公关广告策略

独特的地理位置优势和未来远景规划决定了该项目的品位和知

名度，突 出地位区域优势必将成为该项目闪亮的卖点。在以此为中

心的全程营销策划中，整体的广告公关策略思想将是项目成功的有效

保证。

根据该项目的进展程度和不同的市场时机，相应的公关广告计

划应包括筹备期计划、公开期计划、强销期计划和持续期计划，在各

期间相应完成不同的工作重点和广告目标。

◆ 营销执行策略

营销执行策略是该项目最终决胜的关键，好的产品策略、价格

策略乃至公关广告策略，如果在执行环节中把握不当，很可能出现过

犹不及抑或是东施效颦的效果，不仅仅是贻误销售时机，很可能就此

形成呆案，造成经营失败。

营销渠道的选择是销售执行的首要工作，往往根据该项目公司

自身实力和现实具体条件最后确定。由于购房者对购房过程中的消费

体验要求增加，因此对销售人员的培训显得尤为突出。销售前期对销

售人员的销售技巧的系统培训，以及销售过程中科学合理的组织管理

机制和销售激励机制成为销售执行的关键。

第三章 建设条件分析

一、项目地址

十堰万达广场位于十堰市张湾区夏家店片区，地处夏家店板块

主干道发展大道与北京北路交汇处，和城市核心区六堰不到3公里，

属于十堰居住新区。

十堰市位于湖北省西北部，东经110°47′、北纬32°39′；

属广义的秦岭巴山，亚热带季风气候。十堰城区1192平方公里，人

口约84万。现辖3区5县1市，面积2.37万平方公里，人口约348

万。十堰市境域内苍山似海莽莽起伏，吞入云霄气势恢弘；汉江东奔

水横贯，堵河北奔入汉江。东怀武当山，边界接襄樊；南靠神农架，

边界接林区；西连巴山脉，边界接陕渝；北系秦岭脉，边界接豫陕。

二、 地形气候

十堰市位于汉江流域的秦巴山区，由于境内山地起伏明显，海拔

高度相差悬殊，北有秦岭山脉对北方冷空气的阻挡和削弱作用，南有

大巴山系对西南暖湿气流的阻隔和扰动影响，加之境内丹江口、黄龙

滩等大型、特大型水库巨大库容的“水体气候效应”及众多散落分布

的山间河谷、盆地的“地形效应”，使得我市气候即具有北亚热带季

风气候的典型特征，又有别于同类气候区域内其它地区所独有的个性

特点。

十堰气候湿润，光照充足，冬少严寒，夏少酷暑，温度年际变化

不明显，气温年较差小，属典型的北亚热带大陆性季风气候。

温 度： 年平均温度 15.3℃

最冷月平均气温 9.8℃

最热月平均气温 20.7℃

湿 度： 最冷月平均相对湿度 76%

最热月平均相对湿度 86%

降雨量： 年总降雨 834.4 mm

气 压： 夏季大气压 1003.8MB

冬季大气压 1028.3MB

风： 夏季平均风速 3.0m/s

冬季平均风速 2.3m/s

积 雪： 冬季最大积雪深度 26cm

三、交通条件

本项目建设场址位于十堰市城区北部汉江街办夏家店，发展大道

和北京北路在此交汇，交通便利，适宜建设大型城市综合体。十堰市

境域内襄渝铁路运输通往全国各地，209、316国道纵横联接东西南

北，高速公路直达武汉、西安。在鄂豫陕渝接界区，十堰居中集汇辐

射，南来北往东奔西走，交流周边互相受益。六条高速公路纵横交织

在鄂西北大地，两个航运港打造水运“黄金通道”，武当山机场几十

年的博弈艰难破局，正在进行建设。一个由三路一场（公路、铁路、

水路、飞机场）为网络的立体交通枢纽正在形成，为十堰的经济社会

发展注入了无限的生机与活力。

四、项目区基础配套设施条件

该项目建设所需的道路、上水、下水、供电、煤气和通讯等基础

设施齐全，场地平整后即可开工建设。

1、供电

建设地所处区域由十堰市供电局供电，骨干输电线路10kV，除

线路检修外一般不停电，供电保证率在98%以上，供电状况较优。

2、供水

建设地所处区域由十堰市自来水公司供水，拟分别从北侧公路和

东侧公路市政给水管网引入二路DN350自来水管，在园区内成环状布

置，以满足消防、生活用水要求。市政给水压力不小于0.45Mpa。

3、排水

建设排水体制为雨污分流制，主要道路两侧主排水管径1200mm，

雨污水排入市政排水管网。遇连续大雨后，区域内地面仅有少量积水，

排水状况较优。

该工程总生活排水量约为5000m³/日，污水经化粪池处理后排至

市政污水管网。

雨水设计选用当地暴雨强度公式进行计算。基地总雨水排放量

12000升/秒，排至市政雨水管网。室外道路边适当位置设置平算式

雨水口、收集道路、人行道及屋面雨水。

4、电讯

建设地属十堰电信局市话服务范围，电话交换方式为数字程

控式，区域内目前的装机容量完全可以满足正常经营、生活需要。

第四章 项目的建设内容和规模

项目总用地面积17.07万平方米，总建筑面积83.43万平方米。其

中地上建筑面积67.43万平方米，地下建筑面积16万平方米，项目

规划地下停车位共 3250个。项目的建设内容包括：大型购物中心，

精品住宅、写字楼、商务酒店、室外步行街、底层商铺等。

第五章 工程设计

1、建筑设计

1.1 设计理念

以城市总体规划为依据，对十堰市城市格局进行分析，通过研

究城市设计、商务、办公、商业、居住及休闲活动等空间模式和景观

环境各要素，从现代城市功能、景观要求出发，对规划用地进行整体

设计，使该项目成为十堰市区内一道亮丽的城市风景线。

◆ 坚持可持续发展的原则，合理精心规划，保持项目开发与环

境的协调发展。

◆ 坚持以人为本的思想，用人性化的设计手法，合理进行功能

安排与结合。

◆ 创建大型商业购物中心、商务、酒店、居住、休闲、娱乐、

生态、环保为一体的新城市生活中心。

◆ 充分挖掘地块的最佳商业价值，合理布置商业建筑，提高整

个地块和周边地区的活力。

◆ 合理组织人流、车流、物流等相互关系，争取人车、人货分

流。

◆ 充分利用地下空间，合理组织地下功能分区，挖掘地下空间

的潜力与商业价值。

1.2 总平面布局

项目用地为梯形地块，用地东北侧临发展大道布置了高层住宅、

底商、室外步行街及商铺等；用地东北侧布置了商务酒店和写字楼，

商务酒店和写字楼入口设在建筑的东北侧临北京北路；室外步行街从

东南到西北贯穿整个社区，设有3处出口，室外步行街中部设有2处

广场，并设有地下车库入口；用地东侧布置了购物中心和室内步行街，

出入口主要设在建筑的东侧，购物中心南北两侧设有地下停车库出入

口；用地西南侧布置了底商和高层住宅。项目用地功能分区清晰明了，

四周交通便捷，便于出入，详见总平面图。

1.3 立面设计

在节约的前提下，利用建筑造型、体量、颜色，创造出简明而

优雅，体量庞大而精致的建筑形象。建筑遵循历史的文脉，追求建筑

的细节。精心设计的流线组织和建筑布局，使它与周围环境、蓝天相

呼应。立面上新材料的应用、色彩的搭配，将增加建筑的时代感，为

十堰建筑增添新的光彩。

1.4 装修

该项目除地下车库、设备用房及物管用房室内装修为简装外，

其他建筑室内均为精装修，室外为干挂石材或玻璃幕墙。室内外装修

标准详见装修工程设计图纸。

2、结构设计

2.1 设计依据

◆《建筑抗震设计规范》

◆《建筑结构荷载规范》

◆《建筑地基基础设计规范》

◆《建筑桩基技术规范》

◆《混凝土结构设计规范》

◆《高层建筑混凝土结构技术规程》

◆《砌体结构设计规范》

◆ 国家《建筑工程设计文件编制深度规定》

◆ 国家及地方相关设计的规定

2.2 设计使用年限

该项目为二级耐久年限，使用年限为 50~100 年。

2.4 抗震设防标准：按抗震烈度七度设防

3、无障碍设计

本着对每一个人关怀的原则，使所有的人在走道通行和设施使

用上没有任何不方便和障碍，该项目需做无障碍设计，主要内容如下：

（1）总平面：项目用地出入口连接城市道路处设缘石坡道，人

行道设置盲道通往主要业态出入口并与城市盲道连接。

（2）停车库、停车场：按规范要求设置残疾人专用停车位。

（3）建筑入口，室内外高差部分设置不大于 1:12 的无障碍坡

道。建筑内 部走道，电梯厅等交通系统均按照无障碍设计规范进行

设计并设无障碍电梯，残疾人在建筑内部可通过坡道、走道、电梯到

达所有位置。所有走道和门洞 宽度符合规范要求。

（4）公共部分设置无障碍专用厕所。

（5）按规范要求设置无障碍标志。

（6）电气无障碍设计：无障碍专用厕所设求助呼叫按钮，厕所

门外设呼叫信号装置。

第六章 公用工程

1、给排水系统

1.1 设计依据

◆《建筑给水排水设计规范》

◆《建筑设计防火规范》

◆《高层建筑设计防火规范》

◆《自动喷水灭火系统设计规范》

◆《汽车库、修车库、停车场设计规范》

◆《人民防空地下室设计规范》

◆《人民防空工程设计防火规范》

1.2 室外给排水系统

（1 ）给水

由市政管网直接供水。自两条市政管网上分别接入一根引水管，

管径DN350，供水压力≥0.25MPa。供水管在室外红线内成环状布置，

环状管径为DN350。

低区给水和室外消防给水合并系统。由城市自来水直接供水。

（2）排水

生活污水及场地雨水采用分流制，分别排至市政污水及雨水管

网。室外设化粪池，生活污水经化粪池初步处理后，排入市政污水管

网。

（3）室外雨水

设计重现期为1 年。地面综合径流系数：Ψ＝0.65。室外道路

边适当位置设置雨水口，收集道路、人行道及屋面雨水，经场地雨水

管网，排入市政雨水管网。

1.3 室内给排水设计

（1）给水系统

水源：市政管网直接供给，供水压力≥P 0.25Mpa。

用水量：该项目最高日用水量约为 2500 立方米。

分区供水：设集中给水站房，综合技术经济比较，给水系统宜

分三区。

一区：地下层至四层，均由市政管网直接供水

二区：五层至十八层，由中区变频供水设备供水。

三区：十八层以上，由高区变频供水设备供水。

（2）生活热水系统

建议采用分散式热水供水方式，即每户设燃气热水器或电热水

器加热生活热水。节省设备、管路投资，不需系统维护管理，回避了

生活热水缴费等问题。

（3）排水系统

排放量：该项目排水量按供水量的 85%计，约为 2125m /d。

室内污废水合流排出，排入室外污水管网。首层及以上污水重

力排出；地下室污废水分别流入污水池、集水池，经潜污泵提升后排

出。潜污泵由池内的水位控制器控制其启动及停止。餐饮厨房排水先

经隔油池隔油处理，再排入室外污水管网。

（4）雨水系统

采用重力排水方式，排至室外雨水管网。设计重现期为2年。

1.4 消防系统

（1）概述

设置区域集中消防泵站，泵站内设有消火栓系统、喷淋系统加

压、贮水设施，满足2小时室内消火栓用水量、1小时自动喷淋用水

量要求。区域最高建筑屋顶设高位水箱，并设有增压稳压设备，为消

火栓系统、自动喷淋系统稳压。消火栓系统管网、喷淋系统管网均环

状布置，环网上设有若干个水泵接合器。

（2）消防设计流量

室外消防用水量为 30L/s；

室内消火栓用水量为 40L/s；

自动喷淋用水量为 30L/s；

（3）室外消防系统

自市政给水管网接入两根引水管，管径 DN350。低压给水管线

在社区内环状布置，并设有地下式消火栓井，供社区生活和室外消防

用水。

（4）室内消火栓系统

消火栓系统采用临时高压制，高压消防管路环状布置，动压≥

50m水头处采用减压稳压消火栓。平时由高位水箱及增压稳压设备维

持管网压力。室内消火栓箱内设有报警启泵按钮和保护按钮的设施。

（5）自动喷淋系统

地下车库等不采暖房间设置预作用喷淋系统，按照中危险Ⅱ级

设计。平时报警阀后管网内气体压力为 0.03~0.05MPa。采用直立型

易熔合金喷头，动作温度72 ℃，溅水盘距顶板75~150mm。

商业及公共活动场所设置湿式喷淋系统，按照中危险Ⅱ级设计，

采用玻璃球喷头。商场采用快速反应喷头，其余部位采用普通喷头。

厨房喷头动作温度93 ℃，其余场所动作温度68 ℃，溅水盘距顶板

75~150mm。

（6）灭火器设置

商业按 A 类火灾中危险级，每层均配置手提式磷酸铵盐干粉

灭火器（MF/ABC3），灭火器配置级别为3A。地下车库按 B 类火灾

中危险级，配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器（MF/ABC4），灭火器配

置级别为 55B。变配电按E 类火灾中危险级，配置手提式磷酸铵盐

干粉灭火器（MF/ABC4），灭火器配置级别为 55B。

2、空调通风工程

2.1 设计依据

◆《采暖通风与空气调节设计规范》

◆《高层民用建筑设计防火规范》

◆《公共建筑节能设计标准》

◆《建筑设计防火规范》

◆《汽车库建筑设计规范》

◆《民用建筑热工设计规范》

◆《全国民用建筑工程设计技术措施》（暖通空调 动力）•

◆《民用建筑隔声设计规范》

2.2 空调通风系统

（1）购物中心、写字楼、商务酒店设置中央空调系统，热媒温

度为 60~50℃，商业空调系统主要采用全空气系统，并设排风机，过

渡季节能满足全新风运行，排风机设热回收装置。商务酒店主要采用

风机盘管加温控阀和三速开关系统，以利于节能。

（2）室外步行街预留分体空调电源及室外机位置。

（3）地下车库设置火灾时排烟与平时通风兼用系统，排烟量按

6次/h 设计，不具备自然补风条件的防火分区按＞50%排烟量设补风

机。排风风机兼作排烟，风机为耐高温排烟风机。排风设单层百叶风

口及70 ℃电动防火阀，着火时关闭，同时开启多叶排烟口排烟。

（4）公共卫生间、地下各设备站房均设置机械通风系统。

3、强电工程

3.1 设计依据

◆《供配电系统设计规范》

◆《低压配电设计规范》

◆《通用用电设备配电设计规范》

◆《民用建筑电气设计规范》

◆《电力工程电缆设计规范》

◆《建筑设计防火规范》

◆《建筑物防雷设计规范》

◆《建筑照明设计标准》

◆《高层民用建筑设计防火规范》

3.2 高、低压变配电系统：

（1）供电方案

该项目拟设 10Kv 高压开关站（开闭站），电源为两路 10kV 电

缆埋地引入。设若干处 10kV/380V 变电所，变电所电源均引自 10kV

高压开关站（开闭站）。变电所出线采用 380V/220V 电缆，供给各

建筑用电。

（2）主要负荷分级

监控中心、经营管理用计算机电源为一级负荷中特别重要负荷。

消防设备电源、应急照明及疏散指示标志、商业营业厅照明、

航空障碍灯等为一级负荷；主要通道的照明、生活泵、污水泵、客梯、

扶梯电力、厨房部分电力等为二级负荷，其余为三级负荷。

（3 ）高低压供电系统

该项目在地下一层设置变配电室，其中内设专门为空调负荷供

电的配电变压器和为全楼的消防用电及一般动力、照明负荷供电的配

电变压器。变配电室采用高压真空开关柜，低压抽屉式配电屏，操作

电源采用硅整流镉镍电池组，作分合闸直流操作电源。采用电磁操作。

断电保护与计量进线柜采用过电流保护，变压器柜采用过电流

过负荷保护。

（4）计量 ：在每路 10kV 进线设置总计量装置，商业按使用功

能及区域划分单独设置计量表。

（5 ）用电负荷

该项目用电负荷约为 41000kw。

3.3 电力系统

生活泵、电梯等采用放射式供电。为保证主要负荷供电，对重

要负荷如：消防用电设备（消防水泵、排烟风机、加压风机、消防电

梯等）、信息网络设备、消防中心等均采用双路专用电缆供电，并在

最末一级配电箱处设双电源自动切换装置。变电所至各单体建筑供电

电缆，在地下车库内沿电缆线槽敷设。

3.4 照明

（1 ）光源及灯具

采用高效、节能、寿命长的光源，包括管径≤26 的三基色直管

荧光灯、紧凑型荧光灯、金属卤化物灯，显色指数≥Ra 80 。

商场、商铺、营业厅等二次装修设计，所选灯具及光源应符合

上述要求。监控中心、办公等采用嵌入式高效格栅荧光灯；车库、设

备用房采用控照型荧光灯。

（2）楼梯间及前室、消防电梯间及前室、走道、地下车库、变

电所、柴油发电机房、消防控制室、消防泵房、防排烟机房、餐厅、

茶楼、营业厅、影院等处设应急照明；出口处设安全出口标志灯；在

疏散走道设应急照明及疏散指示标志灯；车库设疏散指示标志灯；

（3）立面夜景照明拟采用内透光形式，并采用泛光和内透光的

形式突出顶部造型，在管井及屋顶层预留电源，在裙楼屋顶层预留广

告照明电源箱。

（4）高层建筑屋顶设置航空障碍灯，水平间距不超过45米，

并采用自动通断其电源的光敏控制装置。

4、弱电和智能化设计工程

4.1 电信系统

该项目采用语音信号、数字信号的综合布线系统，利用综合布

线系统建立高速、大容量的信息传送平台，为用户提供语音、数据、

图像、多媒体信息等各种信息的高速传输通道。

该项目拟设2 处电信专用交接设备间，两个地块各1 处，电信

模块局根据电信规划要求设置，各单体建筑内地下一层设弱电间，放

置电信机柜，垂直干线采用电缆桥架敷设，各户一根 8 芯 5 类线入

户，电信插座根据需要设置。

4.2 有线电视系统

普通电视信号由室外有线电视网引来，最高建筑屋顶设卫星天

线，接收卫星信号，卫星天线数量及接收节目内容需与甲方确定。有

线电视系统采用 860MHZ邻频传输，用户电平要求64±4dB，图像

清晰度应在四级以上。

社区内设电视光端机房，楼内采用分支分配系统。户内设电视

分配器箱，电视插座根据需要设置。

4.3 保安监控系统

该项目设保安控制室，内设矩阵主机、监视器等。在地下车库

入口、电梯轿箱等处设置摄像机，社区出入口及主要道路、活动场地

处设置摄像机。

4.4 停车场管理系统

该项目地下车库设停车场管理系统，可采用非接触式 IC 卡识

别或影像全鉴别系统，系统应具备以下功能：自动计费及收费显示、

出入栅门自动控制、异常情况报警、当火灾发生时自动打开出入栅门。

4.5 消防系统

电气消防系统包括：火灾自动报警系统、消防联动控制系统、

消防事故广播系统、消防直通电话系统、电梯运行监视控制系统。该

项目设消防控制室，消防控制室与保安控制室联合设置，消防控制室

对所有建筑的消火栓、自动喷洒灭火系统、防烟系统以及一般照明及

动力电源实行监视和控制。该项目形成统一的电气消防系统。

4.6 弱电线路

社区内弱电干线（即弱电机房至各楼弱电间线路），包括电信线

路、有线电视线路、保安系统线路、消防系统线路等，在地下车库内

沿弱电线槽敷设。

5、防雷

该建筑群属于二类防雷建筑物，接保护地采用TN－S系统。接

地装置采用强、弱电联合接地，接地电阻小于等于1欧。建筑物做总

等电位联结和卫生间附助等电位联结。电梯的外露可导电部分、桥架

均做好接地。各种弱电设备设专用接地线。变电室的高低压柜用-4X40

的镀锌扁钢做好接地。每栋建筑在电源进线处设 SPD 浪涌保护器，

以防止雷电波引入。

6、燃气工程

气源由市政燃气管网供给。管材使用无缝钢管，管道敷设采用

直埋方式，加强防腐。燃气由市政管网供应。

第七章 环境保护

该项目所在地无工业污染源和较大规模的生活污染源，根据环保

部门提供的资料，目前当地环境质量良好，环境空气质量符合国家一

级标准；地表水符合国家水环境质量Ⅱ类标准；区域环境噪声满足居

住区标准Ⅱ类；区域生态环境质量良好，生态系统处于稳定状态，抗

干扰能力较强。

1、项目环境影响分析

该项目的环境影响包括建设期和经营期的环境影响两个方面。其

中，项目经营期的环境影响包括水环境影响、大气环境影响、固体废

弃物环境影响分析、声环境影响和施工期间的环境影响等几个方面。

1.1 水环境影响分析

该项目排放的污水主要是生活污水。项目产生的生活污水经隔

油池和化 粪池处理后，其综合排水水质可满足《十堰市污水综合排

放标准》。

1.2 大气环境影响分析

该项目对大气的污染主要来自车辆尾气的排放，尤其是地下车

库车辆尾气的排放。

1.3 固体废弃物环境影响分析

该项目产生的固体废弃物主要是项目建设期间产生的建筑垃圾

和生活垃圾、建成入住后产生的生活垃圾。

1.4 声环境影响分析

该项目所在区域噪声源比较多，主要的噪声源可归纳为三个方

面，即公建设备噪声和主要道路噪声，其中公建设备噪声主要来源于

给排水和暖通设备等。

1.5 施工期间环境影响分析

施工期间主要存在的有噪声污染、施工扬尘、施工废水、建筑

垃圾和生活垃圾。其中，施工扬尘是施工期间对环境影响最大的因素。

2 环境保护对策

本项目建设严格履行《环境保护法》、《环境影响评价法》，

严格执行《建设项目环境保护条理》和“三同时”制度。建设前期认

真做好区域“环境影响评价”工作，然后根据建设项目的实施状况，

分单项进行简化的单项环境影响评价。建设过程严格执行“三同时”

制度，针对项目可能会产生的环境污染与生态破坏问题，认真落实各

项环境保护工程与管理措施，确保项目建设不对环境造成大的影响。

环境污染控制按照下述标准实施。

环境质量控制标准：

地表水环境质量标准（GB3838－2002） Ⅱ类

环境空气质量标准（GB3095－1996 ）二级

区域环境噪声标准（GBB3096－1993） 1类

污染物排放标准：（GBB3096－1993）Ⅱ类

污水综合排放标准GB8978－1996 一级

大气污染物排放标准GB16297－1996 二级

建筑施工场界噪声限值GB12523－1990

建筑施工场界噪声限值详见下表：

施工阶段

土石方

打桩

结构

装修

主要噪声源

噪声限值/dB(A)

昼间 夜间

55

禁止施工

55

55

85

70

65

推土机、挖掘机、装载机等 75

各种打桩机等

混凝土振动棒等

吊车、升降机等

根据该项目对环境的影响分析，本报告提出相应的环境保护对策，

主要对策如下：

2.1 水环境保护对策

施工期废水来自建筑施工以及施工人员生活污水。临时施工的建

筑用水实施循环利用，不对外排放。施工人员临时排放的生活污水建

设简易化粪池，或对生活污水实施收集排放，将其用于场地绿化，由

施工单位临时进行治理，施工结束后拆除临时排污设施，确保施工期

不造成生活污水污染。

营业期间水污染主要来自餐饮、卫生间排放的污水，经过隔油池

和化粪池处理后排入城市污水管道，雨水与生活污水分流处理，最终

排入市政环保部门指定的市政管线内，对周围的环境影响不大。

2.2 大气环境保护对策

本项目大气污染主要为建设期时段。大气污染源主要是施

工扬尘和施工车辆尾气。为减少扬尘污染，对于土石方运输采取覆盖

运输、施工场地道路定期清洒水、密闭或轻卸产生扬尘污染的施工材

料等措施。道路施工采取封闭作业，建成前禁止车辆通行。为减少交

通运输工具尾气污染，要求进入施工现场的施工车辆尾气全部达到欧

Ⅱ以上标准，否则不得进入施工点运输。在施工现场厂界加设围档，

这是减缓扬尘污染的最有效措施，因为有围档的施工现场，其扬尘污

染相对无围档的有明显改善，可使被污染地区的 TSP浓度减少四分

之一左右。加强工地管理，注意建筑材料的堆放，尤其是水泥、石灰

等易产生扬尘的材料，有条件的工地应把易产生扬尘的材料堆放在工

棚内。避免在大风天气下装卸易产生扬尘的建筑材料。加强运输车辆

的管理，对驶出施工区的车辆采取减少散落的措施。对开挖的土方，

如果在现场堆放要进行覆盖处理，尽量不要使地面裸露。

营业期间大气污染主要来自餐饮及地下车库车辆所产生的污染，

将按照环保要求，对餐饮排烟采用现代环保设备，进行无害化处理，

保证排放到要求。对车库尾气采用通风管集中吸收，经净化后排放。

对于大气污染环境保护对策主要从地下车库排气口的高度和排放速

率考虑。各排气口的高度均不低于15米，排放速率控制在0.77公斤

/小时。为了减小各排气口的排放速率，可以考虑适当增加车库排气

口的数量。

2.3 固体废弃物环境保护对策

施工期的建筑垃圾主要来源于开挖土方、拆迁和建筑施工中的废

弃物等。对施工期的建筑垃圾应采取有效的防护措施，如及时清理建

筑垃圾、严禁随意丢弃和堆放、尽量避免风吹雨淋、在垃圾运输过程

中避免洒落。本项目是填方大于弃方，因此不存在土石方倾倒污染问

题，对于弃渣和建筑废料运送至政府规定的填埋场集中处理，不会对

环境造成大的影响。

为了减少生活垃圾的排放对周围环境的影响，可以采用下面的对

策：完善项目区生活垃圾分类收集设施，建立垃圾收集体系，逐步实

行分类化、系统化。生活垃圾应用塑料桶或者车辆集中收集，并及时

清运，避免垃圾露天堆放，避免垃圾受雨水淋溶。

2.4 声环境保护对策

由于在施工过程中，需动用大量的车辆及施工机械，它们的噪声

强度较大，声源较多，而这些施工设备又多位于室外，因此在一定范

围内，会对周围的居民产生一定的影响。该项目在施工期应合理安排

施工时间，制定施工计划时，应尽量避免大量高噪声设备同时施工。

施工尽量安排在白天，减少夜间施工量；设备选型上尽量采取低噪声

设备，例如用液压机械代替油机械等。为控制搅拌噪声，采用购买商

品砼和预拌砂浆施工；对挖掘、打桩等设备禁止夜间施工，降低污染

程度，白天作业避开人群休息时间；需要连续作业的设施报经环保部

门同意后施工。对于交通所造成的污染，主要对策为加强交通管理，

区域内限制车速并禁止鸣笛。

营业期间噪音主要来自KTV、影院、溜冰场、儿童娱乐城及广

播音响系统，对KTV、影院，将采用隔音、吸音材料予以封闭；对广

播音响系统，采用数字音响系统，增加放大层级及人工控制；对溜冰

场、儿童娱乐采用区域封闭的办法降低噪音。对于该项目设备的噪声

污染主要考虑对风机装配消声器，并设置隔声罩。

综上所述，施工期的环境影响是短暂的，受人为和自然条件的

影响较大，因此加强对施工现场的管理，并采取积极有效的防护措施，

可以减少施工期对周围环境的影响。该项目运营期污染源对周围环境

的影响通过以上措施可以得到有效控制，对周围的环境影响不大。

第八章 节能与节水

节约能源是我国国民经济发展一项长远战略方针，建筑节能是

节能工作的一个重要领域，节约能源是每一个建设项目应遵循的基本

准则。为保证工程项目做到合理利用能源和节约能源，项目的建设水

平应达到该市节能型建筑的指标。节能设计依据如下

 《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）

 《湖北省公共建筑节能设计标准》（DBJ14-036-2006）

 《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分JGJ26-95）

 《建筑采光设计标准》（GB/T 50033-2001）

 《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）

 《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）

按照国家节能设计规范要求，本项目设计采用的设备与材料，应

采用与项目规模相适应的、先进可靠的节能新工艺、新技术、新设备

和新材料，凡属于已被国家颁布淘汰高能耗设备，设计中一律不予采

用。凡能综合利用和循环使用的能源均应设置综合利用设施和循环系

统，以提高能源利用率，降低能耗。对各种能源消耗均应计量并按有

关规定配置计量器具。

民用建筑能耗指标：含采暖、空调、照明、热水和民用燃气（人

工煤气、液化石油气和天然气）能耗，分品种实物能耗总量、综合能

耗总量，按单位建筑面积计的分品种实物能耗和综合能耗均不能超过

现行国家和行业标准。建筑围护结构保温隔热水平（外墙、屋顶、地

板传热系数值和门窗密封性能指标、级别）。单位面积能耗指数应达

到现行国家或行业标准水平和国内先进水平。建筑围护结构、供热管

网必须采取保温隔热措施。采暖供热、热水及空调制冷系统规模按设

计负荷设置，不得加大，并设有调节控制装置及能量计量表。节能性

建筑设备与产品的选用，包括门窗、室内供热系统控制与计量设备及

散热器、空调、燃气燃烧器具、太阳能热水器、照明电器及控制系统

等必须采用节能降耗的新材料、新工艺、新设备，以求最大限度节约

能源。

优化建筑规划设计在建筑规划阶段，要慎重考虑建筑物的朝向、

间距、体型、体量、绿化配置等因素对节能的影响，改善热环境。在

建筑的平面布局方面，朝向的选择很重要。冬季应有适量的阳光射入

室内，避免冷风吹袭；夏季则应尽量减少太阳直射室内及外墙面，并

有良好的通风。主要房间宜设在冬季背风和朝阳的部位，减少围护结

构的散热量。同时，注意建筑间距与节能的关系，使建筑南墙的太阳

辐射面积在整个采暖季节中不因其它建筑的遮挡而减少。

在建筑设计中，原则上应减少建筑物外表面积，适当控制建筑体

型系数，即建筑物外表面积与其所包围的体积之比，减少建筑面宽，

加大进深或增加组合体，建筑外型选用长条形，而体型复杂、凹凸面

过多的塔式住宅对节能不利。应重视造型规整，如应尽量采用多单元

的“一”字形，避免建造单元少特别是点式平面的低层住宅。另外，要

重视屋檐、挑檐、遮阳板、窗帘、百叶窗等的构造措施，这对于调节

日照节省能源是十分有效的。

提高围护结构节能的科技含量。建筑物的能耗是由其围护结构的

热传导和冷风渗透两方面造成的。为降低能耗，要从单项如墙、顶、

门、窗等围护结构着手，重视其热工特性，设计中应该找出其经济热

阻，同时还必须考虑其围护结构的“吸热性”和“热容性”指标。

按照国家有关节约能源和合理利用能源的要求，对整个工程设计

中的能耗进行控制，从而降低成本，达到提高经济效益的目的。“建

筑节能”作为可持续发展战略核心内容之一，在现代生活中已显得越

来越重要。节能措施应严格按《民用建筑节能管理规定》和《民用建

筑热工设计规范》（GB50176-93）的要求采用，本项目建议采用以

下节能节水措施：

一、墙体保温节能措施

围护结构采用浅色外表面，可反射夏季太阳辐射热，减少外墙面

吸收热量。增加外墙保温隔热效能（外保温效果更佳），提高热阻；

增加空调热惰性有利于建筑热稳定性；高效保温隔热材料设于主体结

构外侧，可减缓热量进入墙体，使用非粘土制品；墙内设置空气间层

或通风间层也有良好保温隔热效果。建筑物各部分围护结构的传热系

数，不应超过规范《居住建筑节能设计标准》的限制。

二、门窗工程节能措施

适当控制窗墙比，安排好门窗相对位置及开启方式，组织穿堂风

通过；设置可调节的活动遮阳，如窗帘、百页、热反射帘或自动卷帘

等，既能在夏季减少太阳辐射热，又便于冬季日照。特别对西向、南

向窗户要更加重视。本项目使用保温隔热、隔声、隔火性能好，具有

良好的力学性能、使用寿命长的节能型双玻真空塑钢窗，提高门窗的

气密性，使房屋的建筑保温效果更好。门窗保温性能K小于2.8瓦/ 平

方米摄氏度。

三、屋面保温节能措施

由于太阳辐射强烈引起顶层房间过热，是一个十分普遍的问题，

必须认真对待。本项目将在坡屋面中增加挤塑板保温隔热层，平屋面

中增加保温砂等保温层和挤塑板保温隔热层，并在空气间内帖热反射

材料。屋顶采用80毫米厚聚苯板，对飘窗和封闭式阳台顶板等热桥

部位做50毫米厚挤塑聚苯板。吊顶采用保温顶棚，顶棚的综合传热

系数≤0.55瓦/平方米。

四、采光系统节能措施

1、尽可能充分利用自然光，保证建筑物内部有足够的日照。

2、采用控制照明线路。照明线路加装稳压装置，起稳定电压作

用；照明线路加装节电器，可相应降低灯具的端电压；在公共场所照

明线路加装智能控制装置，不但可控制电压，而且可控制灯的亮度、

开关时间等；加装声控、光控、触摸开关等。注意三相负荷的平衡，

减少零序电流。

3、选择节能灯具。选择3C标志和有节能认证标志的节能灯，

光效、使用寿命、安全、谐波等各项性能有保障，在使用寿命期间内

才能真正省电省钱。

4、光源以荧光灯为主，梯间采用节能光效亮点灯，除正常照明

之外，按防火规范要求设置应急照明、疏散指示灯照明。

五、电力系统节能措施

供电系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中的消耗。按要求

配装能源计量表。该项目所选用机电设备的负荷率必须达到国家节能

设计规范要求，提高设备利用率。电气系统选用节能变压器，装设低

压电力电容器补偿无功功率。各类设备及器材的选型一律采用国家现

行技术标准中的高效节能设备的器材

1、本项目的电力系统在设计、布置时力求减少线损，合理选择

负荷中心，节约电能。采用S11型以上低损耗环保节能型变压器或

SC10型以上干式变压器及其它节能型设备，严禁采用国家颁布的淘

汰电器产品。变压器设计负荷载控制在80%左右，有利于降低能耗。

在下一步的深化设计中确定变压器位置、数量、容量负荷中心，降低

配电系统的电能损耗。

2、根据各功能区的实际需要配置照明，既保证照明需要又达到

节能目的。照明光源采用新型高效节能光源，如紧凑型荧光灯、细径

直管荧光灯等新型高效光源并配置以节能型电子镇流器，从而降低照

明用电量，创造以人为本的绿色照明环境。选用效率高、寿命长、安

全和性能稳定的电光源、灯具、配线器材以及调光控制设备和光控器

件。既在提高照度节省电能及改善照明质量的同时保证经济运行，又

有益于环境和人的身心健康。

六、对采暖系统及空调系统的节能要求

改善采暖供热系统的设计和运行管理，加强管道的保温，以提高

室外管道的输送效率。应积极发展集中供热，以最大限度地节省燃料

消耗。从尽可能节省制冷设备用能的角度考虑，最好的方法莫过于不

使用制冷或通风设备即可降低室内温度，如抑制在室内产生热、促进

室内的热吸收、减少热量进入室内、引导热量向室外散失。

七、节水措施

1、本项目全部采用水冲式卫生设施，卫生洁具及五金配件采用

节水型产品，以节约用水，节约资源。生活用水系统采用自来水直接

供水和微机恒压变频调速泵组供水，回水管上设温度继电器和静电水

处理器，减少能源浪费，确保供水安全性和经济性。卫生器具最低配

水点处的静压力不超过 0.25Mpa。在给水、总入口处均设水表。采取

防渗漏措施，杜绝水量流失。公共卫生间小便器采用光控自动冲洗阀。

全部卫生洁具、水龙头，均采用节水型产品。水池、水箱设溢流报警

水位，防止水资源长期溢流。选择耐旱草种和树种，以减少浇水次数，

绿化浇灌采用先进的节水浇灌技术。

2、建议空地设置雨水收集池，雨水经收集沉淀后，用于绿化浇

灌洒水和清扫地面，以减少绿化及卫生新鲜水使用量。建筑屋顶雨水

设有集中收集系统，并设置降雨初期弃流装置。在设有雨水收集的屋

顶不得采用污染雨水水质的防水材料。建设雨水利用系统设立雨水贮

水池，经沉淀过滤后全部回用，以节约宝贵的水资源。室外绿地与土

壤之间设贮水层、透水层，以减缓雨水地表径流的速度，增加土壤的

相对含水量，减少绿化的人工浇灌用水。

建筑节能节水设计必须依靠各专业的通力合作、互相支持和共同

努力，才能创作出既符合建筑学原理，又符合节能原则的优秀建筑。

第九章 劳动安全卫生和消防

该项目的建设和运营要贯彻“安全第一、预防为主”的方针，

要确保建设项目符合国家规定的劳动安全卫生标准，保障工作人员及

广大业主的安全和健康。

一、执行的标准规范

1、《建筑项目（工程）劳动安全卫生监察规定》

2、《工业企业设计卫生标准》(gbz1-2002)

3、《工业企业总平面设计规范》（GB50187-93）

4、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）

二、主要隐患部位

本项目在建设过程中易造成危害的主要隐患部位有施工现场的

电气线路、各种机电设备和起重设备、脚手架、混凝土搅拌机、变压

器周围、各种坑、井、沟以及贮存易燃易爆器材的仓库等。

三、有害物质种类及危害性分析

本项目建成投入使用后，无有毒有害物质产生，无高空、高温、

高压和辐射、振动、噪声等危险性作业场所，主要隐患部位为楼宇内

的电气线路、燃气管道、通风设施、楼梯间通道等。需对可能产生的

触电、火灾、坠落等伤害故采取必要防范措施。

四、安全保护措施

1、设计阶段应注意的安全问题

本项目按抗震7度设防，工程的重点部位，按有关设计规范进

行验算，限制其地震位移。公共卫生间采取防滑措施。有关防火措施

应严格按建筑防火规范设计。

电气安全：该项目采用 TN-S 接地系统，全楼采用等电位联结，

洗手盆及其管道等装置进行辅助等电位联结。为减少接地故障引起电

气火灾危险而装设的漏电电流作用保护器，其额定动作电流不应超过

0.5安。

建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加漏电保护

开关。对餐厅、厨房等比较潮湿的地方的用电设备采用三相五线制，

并加装漏电保护。

该项目电气线路和用电设备按规范要求分别设有负荷保护和短

路保护，对插座及照明器具等采用标准电压不超过12 伏的安全超低

压供电。对走廊等处安装高度较低的照明灯具加装防护设施或采用安

全电压供电。

防雷设施：按建筑物防雷设计规范（GB50057-94）规定，该项

目建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电波被侵入的措施，以及防侧击

的保护措施。

2、建设过程安全措施

建设过程中严格按照国家对劳动者的职业安全及劳动保护的有

关规定，对可能发生的触电、火灾、坠落等伤害事故应加强防范措施，

所有电气设备的安全性能不得低于国家有关法规和标准的要求，具体

安全措施为：

（1）施工现场道路、电气线路、材料堆放场等的平面布置，要

符合安全、卫生要求。

（2）各种机电设备的安全装置和起重设备的限位装置，要安全

有效，经常检查和维修保养。

（3）脚手架、井字架要指定专人维护保养，发现有变形、倾斜、

摇晃等情况，要及时加固。

（4）各种坑井，易燃场所，变压器周围要指定专人设置围栏和

安全标志，夜间要设红灯示警。

（5）凡直接从事带电作业的，必须穿绝缘鞋、戴绝缘手套，防

止发生触电事故。

（6）从事有尘、有毒、噪声等有害作业的，要配戴防尘、防毒

口罩和防噪声耳塞等防护用品。

3、运营过程劳动保护

依据国家对劳动者的职业安全及劳动保护的有关规定，注意对工

作人员的安全保护，对经营过程中可能发生的触电、火灾、机械、车

辆伤害等事故应加强防范措施。所有电气设备的安全性能不得低于国

家有关法规和标准的要求，操作人员必须进行安全技术培训，建立健

全安全操作规程。同时，加强对工作人员和入区业户的安全生产教育，

按规定发放劳保用品，按期检查督促安全设备和安全措施的落实情

况，确保管理、经营、仓储安全。电梯由专业人员负责使用和维护。

项目投入使用后，属人口密集区，为易传播各种流行性疾病的公

共场所，应按照《中华人民共和国传染病防治法》及其他相关条例的

要求，制定相应的卫生管理办法，健全卫生检疫防疫制度，对各类配

套商业服务区等客流量较大的场所采取合理有效的消毒卫生措施，防

治传染性疾病的发生。

还须在电气线路、燃气管道、楼梯口、电梯间等处设置警示牌和

应急照明，提高居民的安全防范意识。

五、劳动卫生保障措施

该项目设有的公共厕所等，设计时应要符合防疫要求。

生活给水：对生活用水加装紫外线消毒设施。

排水：盥洗污水、粪便污水等污水及雨水采用分流系统。

通风：卫生间、盥洗间、库房等场所均设机械通风系统。

六、消防保障措施

本项目火灾隐患主要是储存物品的火灾危险性、物品运输过程

中的火灾危险性和项目用电过程中的火灾危险性。本项目将遵循“预

防为主，防消结合”的消防工作方针，立足自防自救，采用可靠的防

火措施做到安全、适用，技术先进，经济合理。本项目按照《建筑设

计防火规范》GB80256－2006进行消防设计并配备相应消防设施。

1、该项目按建筑设计防火规范的要求，合理地确定建筑的位置；

在主体建筑物的前面有满足消防车通行的消防车道，车道宽度大于4

米，满足防火规范关于消防车道的要求。同时设计有消防给水系统、

应急疏散、防火分区、防烟分区、自动喷淋系统，合理配置消防器材，

确保消防用水量。在场区布置上，利用现有地形条件，兼顾近期使用

要求和远期发展规划，充分考虑项目行业特点，保证消防道路畅通，

工程建筑物间距满足消防要求，建筑物内部通道畅达，宽度及安全出

口数量应符合《建筑设计防火规范》。

2、在建筑首层均安装消防工具箱，配备气体灭火器。楼内安装

自动喷淋系统，大厅及房间内均设置火灾自动报警系统，并采用不燃

烧和难燃烧材料装修。仓库及冷藏库等处根据需要设置双阀双出口消

火栓和DN100地下式消火栓，并配备灭火箱及灭火器具。

3、根据规范要求，室外消防栓沿道路十字路口布置，两个消防

栓之间间距不大于120米。室外同时设置必要的消防专用器具。

4、通过有线、无线等通讯手段对整个区域的火灾情况进行指挥，

同时设专线与上级指挥部保持联系。 配备通讯保障系统，以支持和

保障无线通讯网络的正常运转。

5、电气消防根据《建筑设计防火规范》要求，电气设备应达到

规范的规定。各消防控制室内根据消防安全设置消防用紧急启动按

钮。所有消防用电气设备配电线路应穿管保护，暗敷在外燃烧的结构

内，保护厚度不少于30mm。

6、商业部分设设火灾自动报警系统和自动灭火系统，并采用不

燃烧和难燃烧材料装修。扶梯开口部分设水幕分隔设施。楼梯设置消

防电梯，并设置甲级防火门。

7、通风、空调系统采用机械加压送风式的防烟设施。配电室、

消防控制室、消防水泵层，防烟排烟机层、营业大厅、疏散走道等发

生火灾时仍需坚持工作的房间均设应急照明灯。

8、对KTV、影院、儿童娱乐城等特殊项目，按照消防规范的特

别要求设置消防设施。

9、对该大楼所有员工进行消防知识，责任和义务的教育培训。

第十章 项目招标组织

该项目建设将按照《湖北省工程建设项目招标范围和规模标准

规定》以及《湖北省工程建设项目招标投标条例》等国家有关法令法

规，对项目勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料采购等进行

招标。

1、项目招标目的

按照国家和湖北省有关招投标规定，该项目拟进行委托招标，

由具备招投标资质的代理机构对该项目的建筑工程、安装工程、建设

监理及设备采购实行公开招标。拟通过这种公开、公平、公正的市场

经济行为来选择条件优 越者进行项目建设，力争用最优的技术、最

佳的质量、最低的价格和最短的周期来完成该项目。

2、招标原则及招投标方案

2.1 招标原则

为提高经济效益，保证工程质量，缩短工程建设期，防范和化

解工程建设中的违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社

会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，按照《中华人民共和

国招标投标法》，编制了该项目的招投标方案。在招标过程中要遵循

公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。

2.2 招标范围

该项目招标范围包括项目的勘察、设计、施工、监理、设备以

及工程主要材料的采购等。

2.3 招投标程序

2.3.1 招标

鉴于该项目法人单位目前尚不具备自行招标所需具备的编制招

标文件和组织评标的能力，该项目的招标活动委托给依法设立、从事

招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构，具体程序如下：

（1）该项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准

后委托招标代理机构进行公开招标。

（2）招标人在市级指定媒体发布招标公告。公告应当载明招标

人名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招

标文件的办法等事项。

（3）该项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标

人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条

件以及拟签定合同的主要条款。

①勘察设计招标

勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目的设计进行公

开招标时，面向全市公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求乙级

以上。

②施工监理招标

施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标

时，面向全市公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质

要求甲级。

③施工企业选择招标

依据工程的需要，采用总承包方式，选择施工企业。该项目要

求总承包资质为一级和特级，面向全国公开选择投标人。

④主要设备、材料采购招标

依据项目的需要，公开选择主要设备、材料提供商，设备和材

料的质量应符合该项目设计要求，质优价廉。

（4）组织潜在投标人踏勘项目现场。

（5 ）该项目的招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件

截止之日，最短不得少于二十日。

2.3.2 投标

（1）该项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招

标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目

负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设

备等。

（2）投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，

将投标文件送达投标地点。投标人少于三个的，招标人应当依照本办

法重新招标。

（3）投标人拟在中标后将中标项目进行分包的，应当在招标文

件中载明。

（4）投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公

平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。

（5）投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投

标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。

2.3.3 开标、评标和中标

（1）开标由招标人主持，在招标文件确定的提交投标文件截止

时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。

（2）评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由

五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数

的三分之二。专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或具

有同等专业水平。评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守

职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。

（3）按照评审程序，经初审后，以合理低标价做为中标条件，

合理的低标价必须经过终审，进行答辩，证明是实现低标价措施有力

可行的报价，以防止不平衡报价而造成价格失控。由于质量、工期在

招标文件中已规定好了，不得违反。而信誉等因存在资格预审中可解

决。因此投标人的竞争主要是价格竞争，这符合市场经济原则。

（4）中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将

中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出三十日内，招标人

和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。本项目适合采用固

定单价合同，即工程量可变，工程价格不可变，这有利于甲乙双方分

担风险。当然也可考虑承包人的承受能力，确定双方都能认可的合同

类型。为了保证工程及时开工，在合同中应要求中标单位提交履行保

证金。合同中应对价款的调整和支付进行明确，对合同解除的条件和

争议解决进行约定。

（5）中标人应当按照合同履行义务，完成中标项目。中标人不

得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。

第十一章 工程进度安排

按照国家关于加强基础设施工程质量管理的有关规定，本项目

要严格执行建设程序，确保建设前期工作质量，同时对设计、施工以

及设备材料采购实行公开招标，做到精心勘测、设计，强化施工管理，

并对工程实现全面的社会监理，以确保工程质量和安全。

本项目建设期拟定为3年（36个月），计划于 2014年初开始

征地、动迁、工程勘察设计、项目报建、招投标和七通一平等的工作，

2014年6月末完成前期准备工作，2014年7月初开工建设，2016年

7月完成房建施工，于2017年6月末完成全部工程的建设，竣工交

付使用。工程进度安排详见表 11-1。

序

年 份

号

季 度

2014年 2015年 2016年 2017年

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

1 前期准备

2 勘察设计

3 项目报建

4 施工招标

5 房建施工

4 设备安装

5 景观外网

6 营业准备

7 竣工验收

第十二章 投资估算与资金筹措

经济效益评价遵循的依据

 《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

 《投资项目可行性分析研究指南》（试用版）

 《十堰万达广场概念规划政府汇报总图》

 十堰市建筑工程预算定额及有关文件规定

1、开发投资估算

该项目的开发投资估算包括项目建设期内发生的工程费用、工

程建设其他费用、预备费、管理费用、销售费用和建设期利息等。其

中，建设期内因预售而发生的管理及销售费用也计入开发投资。按照

十堰市建筑工程预算定额及有关文件规定确定工程费和单方造价，并

参考十堰市当前各项工程造价指标和建筑工程综合价格，特殊设备依

据十堰市目前市场价格。该项目开发投资估算结果详见表 12-1。

序号

一

二

项目名称

工程费用

工程建设其他费用

估算价值（万元） 占开发投资比例

156487.69

60334.14

61.6%

23.75%

三 预备费 16385.48 6.45%

四

五

六

管理费用

销售费用

建设期利息

合 计

5969.90

6554.19

8307.00

254038.46

2.35%

2.58%

3.27%

100.00%

（1）工程费用

工程费用包括项目的建筑工程费用、安装工程费用、室外基础

设施配套工程费用。

（2）工程建设其他费用

工程建设其他费用主要包括土地费用、前期费用、行政事业性

收费、工程监理费等。

（3）预备费

该项目预备费按工程费用和工程建设其他费用（除去土地费用）

之和的 10%取值。

（4）管理费用

管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产

项目的开发经营活动而发生的各项费用。该项目管理费用包括建设期

的管理费用和运营期的管理费用，计入开发投资中的管理费用只包括

建设期的管理费用，运营期的管理费用将在运营费用中单独体现。该

项目建设期管理费用是指工程部分的管理费用和建设期预售部分的

管理费用。其中，工程部分的管理费用是按工程费用、工程建设其他

费用（不含土地费用）和预备费的一定比例计提；建设期预售部分的

管理费用是按预售收入的一定比例计提。

（5）销售费用

销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的

各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。其主要包

括：销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修

理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售

许可证申领费等。该项目销售费用包括建设期内因预售而发生的销售

费用以及运营期的销售费用，计入开发投资中的销售费用只包括建设

期的销售费用，运营期的销售费用不包括在此，将在运营费用中单独

体现。根据房地产项目经验数据和项目区域市场实际情况，该项目预

售发生的销售费用按销售收入的一定比例计算。

（6）建设期利息

该项目银行借款100000.00万元，预计于建设期第1年年初借

入50000.万元，建设第2年年初借入50000.00万元。利率按1~3 年

基准借款利率计算，由此计算的建设期利息为8307万元。

2、资金筹措

该项目资金来源于三个渠道：

（1）自有资金100000.00万元，约占总投资的40%；

（2）预售款反投资54038.46万元，约占总投资的20%；

（3）银行借款100000.00万元，约占总投资的40%。

第十三章 财务基础数据估算

1、计算期确定

该项目计算期为20年，其中建设期3年。

2、营业收入估算

2.1 销售收入估算

该项目的销售收入主要来源于室外步行街、底商、写字楼、高

层住宅及其地下停车位的销售。该项目将于建设期第1年开始预售，

预售3年；销售期1年，即计算期第4 年。

该项目销售部分产品的价格制定总体原则为：参考十堰近几年

类似项目的总体价格水平，在进一步充分调研周边类似项目的价格水

平的基础上，根据项目建设的实际成本制定合理的价格。

根据市场分析，该项目具体销售价格和销售进度详见表 13-1。

可 供 销 售

物 业 名 称

室外商业街

精品写字楼

销售面积

（万m2）

7.5

9.3

销售价格

（元/m2）

16800

8000

销 售 比 例

第一年 第二年 第三年 第四年

10% 30% 40% 20%

10% 30% 40% 20%

高层住宅

地下停车位

47.35

3250

6000

120000

10%

10%

30%

30%

40%

40%

20%

20%

注：地下车位售价单位：元/个

该项目销售总收入为523500万元。其中，第1年为52350万元， 第

2年为157050万元，第3 年为209400万元，第4年为104700万元。

2.2 租金收入估算

根据上述市场分析，该项目所在地域交通便利，现有的商务氛

围较好，相信随着项目投入使用，所在区域的租金会有一定增长，区

域商务氛围会加强。该项目购物中心总建筑面积15.2万平方米，主

要用于出租，购物中心主要包括室内步行街、万千百货、娱乐楼、综

合楼、超市。根据市场分析具体各部分出租价可以确定购物中心年租

金收入为16860万元。

2.3酒店收入估算

本项目五星级商务酒店总建筑面积为3.6万平方米。根据市场

同类项目比较分析，确定该项目商务酒店每年收入为 3000.00万元。

3、开发成本估算

开发成本是指房地产产品销售、出租时，将开发产品成本按照

国家有关财务和会计制度结转的成本。该项目开发成本包括销售部分

的开发成本、出租部分的开发成本。

该项目销售部分开发成本根据权责发生原则，每年计入的销售

部分的开发成本与销售进度和销售收入相匹配。则计算期第1年销售

部分的开发成本为52000万元，第2 年销售部分的开发成本为156000

万元，第3年销售部分的开发成本为208000万元，第4 年销售部分

的开发成本104000万元。该项目每年计入出租部分开发成本即为该

部分资产每年应计提的折旧。折旧年限按20年考虑，残值率5%，直

线法计提，则年出租部分的开发成本为7200万元。

4、运营费用

运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的

各种运营费用。主要包括销售费用和管理费用等。该项目销售费用按

营业收入的3%计算；该项目管理费用包括两部分：①销售部分的管

理费用按销售收入的 1.5%计算；②出租部分的管理费用按出租收入

的 1%计算。

5、财务费用

该部分财务费用为开发投资借款在运营期产生的利息。

6、修理费用

修理费用是指以出租方式获得收益的房地产项目在经营期间发

生的物料消耗和维修费用。该项目修理费按出租部分的开发投资（扣

除建设期利息）的1%计算，则运营期年修理费用为1000万元。

7、税金的估算

7.1 营业税金及附加的估算

该项目缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育

费附加及土地增值税。土地增值税的平均适应税率为销售收入的

5%。因此，该项目的营业税金及附加按综合税率 10.55%计算。营业

税金及附加的具体估算详见附表。

7.2 所得税的估算

按照国家关于所得税的规定，该项目缴纳的所得税按利润总额

的 25%计算。所得税的具体估算详见附表。

8、利润及利润分配估算

8.1 利润估算

该项目的利润总额为营业收入扣除营业税金及附加、开发成本、

运营费用、财务费用和修理费用后的余额。利润总额扣除企业所得税

后的余额为净利润。利润的具体估算详见附表。

8.2 利润分配估算

在偿还借款期间，净利润额可不计提盈余公积，全部作为未分

配利润用于当年借款的偿还；在还清借款后的年份，除按 15%的比

例提取法定盈余公积金外，此部分利润作为应付利润用于股利分配。

估算结果详见附表。

第十四章 财务效益分析

1、静态投资收益率分析

该项目投资产生的利润包括三部分：①室外步行街、底商、高

层住宅、写字楼及其地下停车位销售产生的利润；②购物中心出租产

生的利润；③酒店收入产生的利润。

由于出租部分资产产生的利润占项目总利润的比例较小，周期

长，且与静态投资收益指标定义有出入。所以，本报告仅对该项目销

售部分进行静态投资收益分析，出租部分资产产生的效益将通过现金

流量分析予以体现。 经测算，该项目销售部分静态指标如下所示。

投资利润率：42%

投资利税率：52%

资本金净利润率：90%

因此，从静态角度分析，该项目具有较强的盈利能力。

2、现金流量分析

根据不同角度编制的财务现金流量表估算的经济指标见表 14-1。

经济指标 FNPV（万元） FIRR（%）

18.12%

13.80%

17.14%

Pt（投资回收期）

5年6个月

6年11个月

全部投资（税前） 96695.88

全部投资（税后） 45104.84

自有资金（税后） 62914.41

从不同角度计算的财务净现值均大于零，内部收益率均高于基准

折现率10%；另外，该项目税前投资回收期为5年6个月，税后投资

回收期为6 年11个月。因此，该项目具备一定的盈利能力。

3、债务清偿能力分析

3.1 借款及还款方式分析

该项目银行借款100000.00万元，预计于建设期第 年年初借入

50000.00万元，建设期第2 年年初借入50000.00万元，利率按1~3

年基准借款利率 5.40%计算。

初步确定还款进度与方式为：计算期第1 年付息不还本，计算

期第2~4 年每年还本 50000.00 万元，各年利息照付。

3.2 债务清偿指标分析

该项目债务清偿能力采用利息备付率和偿债备付率指标衡量。

利息备付率：指项目在借款偿还期内的息税前利润与应付利息

的比值。它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保

障程度。

偿债备付率：指项目在借款偿还期内，用于计算还本付息的资

金与还本付息金额的比值。它表示可用于还本付息的资金偿还借款本

息的保障程度。

经测算，该项目各年的利息备付率和偿债备付率指标如表 14-2。

建 设 年 份

计算利息备付率

指标

偿债备付率

2014年

4.0

2015年

6.0

1.41

2016年

9.0

1.44

2017年

10.2

1.45

由表 14-2 可以看出，该项目在计算期各年的偿债能力指标均能

够满足国家有关要求。因此可以认为，通过该项目产生的收益按约定

方式如期偿还银行贷款的可能性很大。

第十五章 社会效益评价

十堰万达广场项目的建设，对十堰市乃至周边区域的产业升级具

有重要的战略意义，将进一步促进了十堰市商业经济的发展，为建造

十堰市新的商业品牌更上一个台阶。

一、该项目的建设给商家的经营带来机遇，使十堰的经济有了更

进一步的发展前景。本项目建成运营后，将大量的高端产品集中到一

个平台上，通过简化中间环节，可以有效降低商品流通过程中的交易

成本，从而带来更大的经济效益。

二、为企业创造利润的同时，也给地方政府增加财政收入。该

项目交税金额以10年累计实现销售90亿元计算，交纳增值税总额达

3.1亿元，所得税8000万元，房产使用税1.2亿元，仅此几项10年

交纳税金总额将达51000万元，年平均交税5100万元。

三、本项目建成后，可增加就业岗位2000个以上，促进社会稳

定和谐发展。可吸收社会人员就业，能够为当地市民提供大量稳定的

劳动岗位和较高的经济收入，为农村闲置劳动力转移做出较大的贡

献。在间接就业效果方面，项目运营可以给项目区周围带来就业机会，

解决部分闲置人员的就业问题，项目建设过程会为建筑工人带来就业

机会等。

四、本项目的实施还可带动周围服务业的发展，如运输、邮电业、

商业、饮食业、公用事业、金融保险业及其它服务业，有利于区域经

济的发展。同时利用集团公司的客户和商家资源，使得总经销商与购

买商可直接交易，减少中间环节成本，给入驻商家带来良好的效益。

五、项目在十堰市率先建立集高层住宅、五星级酒店、写字楼、

商业步行街及购物中心于一体的大型城市综合体，将促进地方经济发

展所需生产资料和生活资料两种流量的有机协调与配合。通过建立独

具特色的物流体系，实行集中进货、统一配送，可以发挥连锁经营的

优势，推动当地新型商业经济业态乃至整个地方经济的发展。

六、本项目实施可以改善城市环境，促进十堰市城市建设的发展。

十堰万达广场将成为十堰标志性建筑，提高十堰市作为区域性中心城

市的形象。可以更好地服务十堰市市民，更好地服务东风公司新的发

展，更好地服务鄂西北区域经济发展，增强了城市的服务功能。

综上所述，十堰万达广场项目具有十分广泛的社会效益。

第十六章 不确定性分析

不确定分析主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析。盈亏平衡分

析是指通过计算项目的盈亏平衡点，分析项目成本与收入的平衡关

系，判断项目对产品数量变化的适应能力和抗风险能力。房地产项目

一般只在全部销售的情况下进行盈亏平衡分析。在部分销售、部分出

租的情况下，盈亏平衡分析没有实际意义。该项目为售租结合项目，

因此，本次不确定分析仅做敏感性分析。

敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项

目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方

法。如果某变量变化幅度较小但对某主要经济评价指标的影响较大，

则认为项目对该变化是敏感的。该项目的敏感性分析选用了开发投

资、销售收入、出租收入和酒店收入作为影响因素，来分析这些因素

的变化对主要经济指标的影响程度，分析结果见表15-1

序号 不确定因素

变化率

0

财务内部收益率

13.80%

1

2

3

开发投资

销售收入

租金收入

+10% 11.37% 1. 76

1.42

0.74

敏感度系数

-10% 11.84%

-10% 12.78%

4 酒店收入 -10% 13.76% 0.03

从敏感性分析的结果可以看出，该项目的经济指标对开发投资和

销售收入变化较敏感，对出租、酒店收入的变化不敏感。但无论是哪

种因素在±10%的变化幅度内，该项目的财务指标都能通过判别标

准。因此，该项目具有较强的抗风险能力。

第十七章 项目风险分析

风险是人们在活动中遭遇危险、受损失或伤害的可能性或机会，

是人们对不确定性的一种主观的、个人的预见，或偏离预期目标的可

能结果。对于一个项目而言，风险管理的目标是使项目获得成功，为

项目的实施创造一个平静、稳定的环境，降低项目成本，避免损失和

浪费，最大限度地减少或消除外部的干扰，使项目顺利运营并且效益

稳定。

该项目属于大型投资项目，投资数额大、期限长，从项目的规

划到运行期结束的整个过程中自始至终存在着不确定性与风险。因

此，系统的对项目风险进行识别和分析，并加以合理预防、规避和转

移（风险应对），是十分必要的。

该项目是一个复杂的工程，在项目不同的发展阶段，以及不同

建设内容都存在着不同的风险，主要包括政策风险、市场风险、财务

风险、自然环境风险等。

1、政策风险分析

政策风险主要来自两个方面，一是国家宏观经济政策，如税收

政策、贷款政策等变动所带来的风险，二是产业经济政策变动带来的

风险。国家经常通过税收和贷款政策的调整来调控投资，如土地增值

税、固定资产投资方向调节税等税种会根据宏观需要进行调整，一些

政策和法规的出台，也易使投资者和开发商的积极性受挫，项目的开

发进度将会与预计发生偏差，从而影响效益测算的准确性。

近期出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通

知》中规定90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%；第

二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率

的1.1倍；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银

行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提

供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发

放购买住房贷款。北京、上海、深圳、杭州等地受新政调控后，市场

反映较大，成交量急速下降，投资环境也受到影响。随着一线城市房

价上涨动力不足，投资环境变差，二线、三线城市将成为新一轮的投

资重点区域。更多的开发商开始关注二线省会城市，房地产投资将出

现较为明显的上涨。

宏观政策变化带来的风险属于系统风险，难以全面规避。具体

防范可以从两个方面着手：一是事前研究防范，重视对国家宏观经济

政策和行业产业政策的研究，充分理解和把握国家政策的动态，提前

预计和制定政策变化的应对措施；二是事后应对得当，在国家宏观和

产业政策调整时，尽快理解国家宏观政策调控的目的和要求，根据有

关政策进行及时、有效地调整，并制定相应的执行措施。通过事前和

事后的防范与正确应对，可以将政策风险带来的影响减至最小。

该项目的建设内容包括：大型购物中心、写字楼、高层住宅、

商务酒店、室外步行街、商铺等。该项目列入了十堰市政府城市发展

规划，在项目前期的运作中，项目的建设内容符合十堰市政府的发展

规划，并得到了土地管理部门的认可。因此，在产业政策、土地管理

政策和城市规划方面的风险，属于微小风险，只要项目的协调人同政

府有关部门积极配合，即可防范此类风险。

该项目为十堰推动中心城市向北沿江发展重点建设项目，同时

大连万达集团作为全国房地产龙头企业之一，商业信用颇佳，银行信

用等级为AAA，因此，项目受到政策的负面影响相对较小。

2、市场风险分析

市场风险主要指由于项目产品（或服务）由于市场需求的减少

或供给的增加导致销路不畅，无法达到预期的收益。

由于项目的建设周期较长，投资额巨大，未来市场存在着多方

面的不确定性，市场风险是项目所面临的主要风险之一。该项目面临

的主要市场风险包括：①消费者的消费习惯、消费偏好发生变化，使

得市场需求发生重大变化，导致市场需求总量的实际情况与预测值发

生偏离；②市场竞争格局发生重大变化，出现新的竞争对手或替代项

目，对项目的收入产生重大影响，例如，新的大型写字楼、酒店的兴

建，将分流项目的客户群；③ 由于市场条件变化，项目的经营成本

发生较大变化，对项目的效益产生重大影响，例如，水、电、食品、

器材等物价上涨，导致经营成本的上升。

目前我国国民经济稳步发展，城市化水平处于加速提高阶段，居

民收入水平也在不断提高，十堰作为鄂渝川陕毗邻地区中心城市，国

民经济产值增长率连年高于全国增长水平，得到众多投资商的认可，

这些都为十堰房地产市场的发展提供了良好的支撑。同时，该项目作

为十堰市塑造夏家店板块旗舰型高端商业综合体项目，出现新的竞争

对手或替代项目的可能性也较小。十堰市房地产市场尚未形成良性发

展，有效需求形成的市场容量相对较小，追逐利润是资本的本原，出

于对房地产开发预期利润看好，开发商把企业资源投入了房地产。近

期新盘迭出，整个十堰市住宅市场竞争较为激烈，不少开发商在“外

脑”的作用下，营销策划水平有很大提高，未来一段时间，市场的供

给量更大，对本项目形成一定的威胁。另外，项目的经营成本在建成

后可以通过销售、租赁等方式转移给经营商。所以，以上三种风险虽

然存在，但是风险并非完全无法转移和规避。

针对项目存在的三种潜在的市场风险，建议采取如下转移和规

避措施：①与相关的单位签订预定、预售协议。②成立专门的营销机

构，聘请专业的经营管理人员，尽早着手项目的市场推广工作，采取

租售结合的营销模式，以应变未来市场的不确定性。③在项目开发的

各个阶段，建立科学细致的调查系统，做好市场调查，形成准确的市

场定位，适度超前的规划理念，独具个性的建筑风格与布局，人性化

的环境艺术空间和合理的户型设计是住宅产品成功的重要因子，优质

的工程质量也是获得市场认可的根本。

3、财务风险分析

财务风险是指项目财务结构不合理、融资不当使项目可能丧失

偿债能力而导致投资预期收益下降的风险。

该项目面临的财务风险主要有以下两种：①无力偿还债务风险，

由于负债经营以定期付息、到期还本为前提，如果项目用负债进行的

投资不能按期收回并取得预期收益，项目必将面临无力偿还债务的风

险，其结果不仅寻致项目投资者资金紧张，也会影响投资者信誉程度，

甚至还可能因不能支付而遭受灭顶之灾。②利率变动风险。投资者在

项目负债期间，由于通货膨胀等的影响，贷款利率发生增长变化，利

率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。

本报告中的财务分析表明，项目具有较强的债务偿还能力，敏

感性分析表明，项目也具备较强的抗风险能力。

4、自然环境风险分析

自然环境风险是由于对项目的环境生态影响分析不足或环保措

施不当引起项目的环境冲突，带来重大环境影响，从而影响项目的建

设和运营。印尼海啸、南方暴雪、汶川大地震给该地区的居民和企业

带来了巨大的人身和财产损失，尽管十堰地理位置优越，且气候宜人，

少有天灾。但十堰处在竹房地震带上，也不排除有类似的自然灾害发

生的可能性。所以，建议企业在投资建设的过程中，要未雨绸缪，从

建设材料的选择，施工过程的监理，到灾害发生的防护都要尽量做到

考虑周全、有备无患，至少要达到十堰市相关部门的规定标准。

以上综合分析了项目可能存在的多种风险，并提出了相应的规

避和控制建议。上述风险多数属于同类项目所共有的风险，通过采取

适当的风险应对措施，可以将项目的风险转移或规避。而且，由于项

目自身所处的宏观环境、行业、地理位置，项目服务定位，项目经营

者的能力等等都在同类项目中具备比较优势，所以，只要项目投资者

和经营者采取合理的风险应对措施，该项目从风险分析的角度上是可

行的。

第十七章 结论及建议

十堰万达广场项目的建设，将推动十堰市房地产业向高品质和

多元化的方向发展，是遵循政策导向和市场发展的必然选择，也是顺

应市场需求的必然结果，更是完善企业产品结构、展现企业实力和增

强企业竞争力的客观需要。

通过市场分析，表明宏观环境对该项目的建设比较有利，区域

市场为项目的发展提供了良好的预期和升值空间，项目自身的市场定

位和目标客户群明晰，营销手段多样，市场前景良好。因此，从市场

角度分析，该项目是可行的。

通过工程分析，该项目的选址合理，工程进度安排有效，工程

设计和功能要求规范，消防、环保和劳动卫生符合有关部门的要求。

因此从工程角度分析，该项目的实施是可行的。

通过财务效益可以看出，项目的静态财务指标较好；动态分析

显示，项目有一定的盈利能力；偿债能力分析表明项目具有较强的偿

债能力；不确定性分析表明，该项目有较强的抗风险能力。所以，从

财务效益角度看，该项目具有实施的可行性。

经分析研究，我们认为该项目的建设是完全必要的也是切实可

行的。从政策方面、技术方面、市场方面、经济方面来论证均是可行

的，不仅具有良好的社会效益，也带来可观的经济效益，且有较强的

抗风险能力。该项目的建设是一项利国利民，符合国家产业发展和宏

观调控政策的项目。综上所述，该项目的实施既有必要，又是可行的。

第十八章 附件

一、项目申报单位营业执照、资质证

二、此项目用地图及规划方案

三、项目咨询单位营业执照、资质证书

四、项目咨询单位注册咨询工程师证件

五、建设工程在十堰市城区区位图

2024年3月27日发(作者：郭文耀)

十堰万达广场置业有限公司

“十堰万达广场”项目

可

行

性

分

析

报

告

大华建设项目管理有限公司

二O一四年六月十六日

项目业主：十堰万达广场置业有限公司

项目名称：“十堰万达广场”

项目编号：[2014] 6-10号

咨询类别：项目可行性分析报告

编制人员：

项目负责人：蒋泽勇 工民建专业

项 目 成 员：孙荣涛 工民建专业

宋国瑛 城市规划

刘月玉 市政公用

李 萍 工程管理

沈献继 工程管理

刘 念 工程管理

高 级 工 程 师

一级注册建造师

注册咨询工程师

注册咨询工程师

工 程 师

工 程 师

工 程 师

第一章 总论

1、项目背景

十堰因车而建，因车而兴，她既是“东风车”的故乡，号称“东

方底特律”的汽车城，也是一座灵山秀水环抱、四季景色宜人的生态

园林城。十堰具有悠久的历史和灿烂的文化，是中华民族的重要发祥

地。现今的城区，于清朝因人们在百二河和犟河拦河筑坝十处以便灌

溉，由此得名十堰。这里是道教和“武当拳”的发祥地，武当山古建

筑群被联合国列入世界文化遗产名录。

随着国家西部大开发战略的实施，十堰市经济方面得到了较大

的发展，尤其是近年来，十堰市对外开放的力度不断加大，城市基础

设施建设突飞猛进，供水、供电、供暖设施的综合配套服务能力居全

国先进水平。十堰市工业经济发展速度在全省16个市州及省辖市中

上升为第四位。居民可支配收入逐年增加，消费能力逐年提高，十堰

还被评为宜居住城市。综上所述，十堰的经济已驶入良性发展快车道。

经济的发展，必须带来商业的繁荣，再加上十堰市近年来加大了

旅游资源的开发，根据市场调查，十堰市作为新的旅游城市依托“一

江两山”（即长江三峡、武当山、神农架）黄金旅游线形成的巨大市

场，不少游客会在十堰作一定时间的停留，每年4月至10月是旅游

高峰期，大量的过境旅客也形成了不可低估的现实市场和巨大的潜在

市场，给商业的经营带来了较大的商机。

随着国际知名零售企业进入中国，为国内零售百货业带来了新鲜

气息，丰富了零售市场的内容，一个明显的结果就是中国的现代百货

店将继续走大型化与综合化的发展道路，而且差异化、个性化追求将

催生大型化与综合化百货店的发展步伐。十堰市作为地处鄂、渝、豫、

陕四省交界的重点地级市，是这一区域内的中心城市，又是全省旅游

黄金圈上一个重要支点。随着旅游业的不断发展和完善，十堰将成为

全省最为重要的旅游城市，这对商业也提出了更高的要求，然而，十

堰市目前还没有一个真正意义上能够满足消费者需求与区域性中心

城市相适应的现代化购物中心，从而影响了我市宜居宜商城市的形

象，为了改变这一现状，新建十堰万达广场，对提升城市形象和商品

流通的档次，将会发挥重要的积极作用。

随着经济社会的发展和城市居民收入的增加，人们的消费观念

和生活方式正在发生着巨大的变化。加之受到城市居住空间与居住环

境的限制、城市快节奏生活的困扰，人们渴望回归自然、返朴归真的

心理日益强烈；反映在住房消费上，逐步向住宅社区化、郊区化、大

型化、全面化发展，特别是高收入阶层的涌现，追求独立、宽松、舒

适、安静、便利的居住空间和环境将成为一种时尚和潮流，而十堰万

达广场正是顺应这种市场需求而开发建设的大型生态绿色居住社区。

万达集团抓住十堰社会经济快速发展的有利时机，进军十堰市

场，建设十堰规模最大、档次最高、业态最丰富的城市综合体项目—

十堰万达广场。十堰万达广场项目位于十堰市张湾区夏家店片区，占

地面积17.07公顷， 汇集大型购物中心、五星级酒店、高档写字楼、

精品住宅、时尚休闲娱乐商业步行街，融商业、商务、居住、休闲于

一体，引入国内外知名商家和品牌，创造商业价值最大化。

2、项目概况

◆ 项目名称：十堰万达广场项目

◆ 项目地址：位于十堰市张湾区夏家店片区，地处十堰城市主

干道发展大道与北京北路路交汇处，距离城市核心区六堰不到3公

里，属于十堰居住新区。

◆ 总用地面积：17.07万平方米。

◆ 总建筑面积：83.43万平方米，其中地上建筑面积67.43万

平方米，地下建筑面积万 16万平方米。

◆ 建设内容：大型购物中心15.2万平方米，高层住宅47.35万

平方米，写字楼9.3万平方米，五星级商务酒店3.6万平方米、步行

街及底商7.5万平方米，配套物业用房0.48万平方米等。

◆ 投资与收益概况

该项目投资总额为 25.4亿元。该项目开发的室外步行街、底商、

精装住宅、写字楼及其地下停车位用于销售，剩余部分将采用租赁的

方式经营。经测算，主要技术经济指标见表1。

经济指标

销 售

部 分

投资利润率

投资利税率

指标值

41.49%

51.99%

90.12%

4.5亿元

13.80%

7年

经济指标

全部

投资

税前

自有

资金

税后

指标值

财务净现值 9.67亿元

内部收益率

财务净现值

投资回收期

内部收益率

18.12%

6.3亿元

5.5 年

17.14%

指 标

资本金利润率

全部

投资

税后

财务净现值

内部收益率

投资回收期

3、开发商概况

本项目业主单位为十堰万达广场置业有限公司，注册资本为

17亿元人民币，为大连万达集团全资子公司，公司注册地址为十堰

市张湾区车城街办朝阳北路9号。公司的经营宗旨是：本着加强经济

合作、促进经济发展的愿望，使公司发展成为能取得显著经济效益的

现代化企业。公司的经营范围是：从事房地产开发、建设和经营。

大连万达集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、旅游

投资、文化产业、连锁百货五大产业。2012年在全国开业68座万达

广场、38家五星级酒店、6000块电影银幕、57家百货店、63家量贩

KTV，企业资产3000亿元，年收入1417亿元，年纳税202亿元，净

利润超过100亿元。中国房地产研究会、中国房地产业协会发布的

《2013年中国房地产开发企业500强测评研究报告》中国房地产企

业500强榜单出炉，大连万达集团榜上有名，排名第4。2015年目标：

资产3000亿元，年收入2000亿元，年纳税300亿元，成为世界一流

企业。

万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心

投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与

运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管

理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内

的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，

形成了一个有机业务整体。这种以商业中心为核心、充分发掘业务板

块之间联动效应的城市综合体开发与运营管理，构成了万达集团的核

心业务发展模式。

万达集团的核心产品是以“万达广场”命名的城市综合体。万

达城市综合体是本公司在万达集团多年经营商业地产的基础上，持续

发展并逐步完善的核心产品，主要指汇集大型商业中心、高级酒店、

写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合性

建筑群。万达城市综合体通过将不同的业态融为一体，有机的整合了

商业、商务及居住等多种城市商业功能，在业态间形成了良好的互动

作用。在规划设计中，本公司通过建筑功能分区实现综合体中不同业

态的划分与互动。其中，以全新理念打造的商业室内步行街使商业中

心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导商业中心顾客合理流动，

满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，成为商

业中心的灵魂与纽带。本公司通过持续发展并逐步完善核心产品——

万达城市综合体，逐渐摸索出一套独特的商业模式，在国内外树立了

良好的品牌形象，赢得了行业内外的高度认可，成为我国城市综合体

投资与运营管理的先行者与领导者。

商业地产是万达集团的第一支柱产业，在全国首创了“订单商

业地产” 的全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第一

代的单店、第二代 的组合店，发展到目前的第三代城市综合体，成

为中国商业地产的龙头企业。万达已开业北京CBD、上海五角场、广

州白云、成都金牛等68座万达广场，持有物业面积1290万平方米，

规模全球第二，计划到2014年开业110座万达广场，持有物业面积

2300万平方米，成为全球规模第一的不动产企业。万达商业地产公

司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全

国性的商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争

优势。

文化产业是朝阳产业，也是万达集团的支柱产业之一。万达集团

连续多年成为全国文化产业领域投资最多的企业，形成了包括影视基

地、影视制作、电影院线在内的完整影视文化产业链。万达文化产业

集团是中国最大的文化企业，资产310亿元，2012年收入208亿元；

计划2016年收入达到400亿元，进入世界文化企业前20名；2020

年收入达到800亿元，进入世界文化企业前10名。

万达已开业北京万达索菲特、三亚康莱德、武汉万达威斯汀、长

沙万达文华等38家五星级酒店，正在上海、天津等地建设三十多家

五星级酒店。2013年开业17家酒店，其中14家五星级酒店。

连锁百货是万达集团的新兴支柱产业之一，其旗下品牌万千百

货。万达百货公司在北京、上海、武汉、成都等地开业57家店，营

业面积172万平方米。2013年开业19家店，成为中国规模最大的连

锁百货企业。万达百货和万达广场内的酒店、娱乐、餐饮及其他品类

的零售企业为消费者共同构筑了一个充满休闲乐趣和丰富购物体验

的活力空间，加之万达广场现代化的建筑群落和极为便利的交通组

织，一经落成，便成为当然的城市中心。万达百货身处其中，坐拥庞

大客流，获得来自万达广场城市综合体的全面滋养。万达百货分别以

高端奢华店、精致生活店、时尚流行店以及社区生活店四种店态形式，

适应不同地区和客群的消费需求。占万千总店数85%以上的是以服务

年轻、时尚女性和新兴家庭为主的时尚流行店。万达百货努力在商品

定位、服务标准 、营销模式和店面装修设计等方面塑造经营与服务

的特色。万达百货不仅将服务对象定义为顾客，还扩展到供应商和员

工，为此万达百货制定和颁布了相应的服务标准，并定期组织服务对

象和第三方对万千服务水准的考评，以此作为企业改进的主要方向。

秉承万达集团“共创财富，公益社会”的使命，万达百货追求成为社

会企业，主动承担社会责任，积极致力于教育、扶贫和社会义工等各

类慈善和公益活动，以爱心回报社会。

4、编制依据与研究范围

4.1 编制依据

根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项

目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：

◆ 国家发改委合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》；

◆ 国家建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》；

◆ 工程建设相关法律法规及设计规范；

◆国家新型城镇化规划 (2014-2020年)

◆十堰市国民经济与社会发展“十二五”规划；

◆十堰市城市建设总体规划

◆ 十堰万达广场概念规划总图

◆《投资项目可行性分析指南》

◆ 开发商提供的其他有关材料。

4.2 研究范围: 本可行性研究报告的研究范围包括：

总论

项目市场分析

建设条件分析

项目的建设内容和规模

工程设计

公用工程

环境保护

节能与节水

劳动安全卫生和消防

项目招标组织

工程进度安排

投资估算与资金筹措

财务基础数据估算

财务效益分析

社会效益分析

不确定性分析

项目风险分析

结论及建议等

在此基础上，考察项目建设的必要性、技术的可行性和经济合

理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构

贷款提供比较可靠的依据。

第二章 项目市场分析

1、宏观环境分析

1.2 十堰市相关规划

1.2.1 十堰市“十二五”发展规划目标

“十二五”期间，十堰要立足科学发展，着力自主创新，完善

体制机制，促进社会和谐，紧紧围绕开创区域性中心城市建设、综合

交通枢纽建设、城乡一体化发展、山水一体大旅游和生态文明建设“五

个新局面”，努力建设汽车之城、山水之城、生态之城、和谐之城和

区域性中心之城，争取走在全省前列，率先实现经济社会跨越式发展。

◆ 奋斗目标：

围绕实现全面建设小康社会、基本实现现代化的总体奋斗目标，

实现国民经济持续快速健康协调发展和社会全面进步，取得全面建设

小康社会的重要阶段性进展。主要目标是：经济发展方面，在优化结

构、提高效益和降低消耗的基础上，力争地区生产总值、人均地区生

产总值均比全省提前实现翻一番，年均经济增长速度比全省平均水平

高 1~2 个百分点，2014 年地区生产总值超过1000亿元，人均地区

生产总值达18000元以上。中心城市经济竞争力明显增强，现代化综

合性基础设施体系和更具活力开放型经济新格局基本形成，综合实力

保持全省靠前地位。社会发展方面，巩固提高九年义务教育，基本普

及高中阶段教育，加强职业教育，建设教育强市；完善基于产业集群

的区域技术创新体系，促进高新技术产业化，培育一批拥有自主知识

产权的知名品牌，提高区域核心竞争力，基本建成科技强市；就业总

量持续扩大，社会保障体系更加健全，城乡居民收入水平和 生活质

量明显提高，环境、卫生、文化等方面条件显著改善；公共服务体系、

公共安全体系和各种应急措施体系进一步完善，民主法制建设和精神

文明建 设成效显著，社会治安秩序更加安定稳定，基本形成“平安

十堰”。经过努力，尽快把十堰建成经济繁荣、科教发达、设施完善、

环境优美的现代城市。

十堰市“十二五”的经济社会发展，将贯穿“一条主线”，就是“调

经济结构、转发展方式、保民生稳定、促科学发展”；确立“一个总抓

手”，就是项目建设，要积极争取项目、切实加快项目建设；实现“两

个目标”，就是基本实现全面小康和建设成为鄂渝陕豫毗邻地区的区

域性中心城市；打造“三区一中心”，就是要全力打造国际知名生态文

化旅游区、国家级汽车产业集聚区、国家级生态经济示范区和区域性

现代服务中心；实施“四大战略”，就是要坚持实施工业兴市、生态立

市、旅游活市和人才强市战略；推进“五大建设”，就是要全面推进经

济、政治、文化、社会以及生态文明建设。努力把十堰建设成为鄂豫

陕渝毗邻地区的中心城市。

◆ 预期目标：

根据指导思想和总体目标，确定含有经济发展、社会事业、人

民生活和可持续发展等四大类指标的“十二五”发展预期目标体系，

具体指标：

对于区域中心城市的通俗指标，十堰市领导概括了“三个一百”，

即力争城区建成区面积达到百平方公里，城区人口接近百万人，建成

“百万辆级汽车城”。到2015年，地区生产总值超过1300亿元，城镇

居民人均可支配收入超过2万元，农民人平纯收入超过6000元。地

区生产总值年均增长 8%以上，单位地区生产总值综合能耗低于全省

平均水平；三次产业结构比重调整为1：64：35，高新技术产业工

业产值占工业总产值的比重提高到 35%以上，城镇化率达到57%。

财政收入增长保持高于 GDP 增长，财政总收入达 400 亿元，地方

财政收入达 255 亿元。

城市建成区绿化覆盖率 40%；城市生活垃圾无害化处理率达

98%以上， 县（市）城平均 80%；城市污水处理率 90%以上，县（市）

城平均80%。

人口自然增长率控制在10.5 ‰以下；国民平均受教育年限达

9年；每千人口医生人数1.71人、病床数3.2张，人均预期寿命76

岁。 五年累计转移农村劳动力 44.5万人，登记失业率控制在3.8%

以内；农村居民新型合作医疗参保率80%以上；城镇职工基本养老保

险覆盖人数达60万人以上，城镇基本医疗保险覆盖人数达65万人以

上。城镇居民人均可支配收入年均增长7%；城镇居民恩格尔系数

35%以下、农村居民恩格尔系数 40%以下。

围绕上述的奋斗目标和预期目标，在发展过程中，要树立强烈

的责任意识，更加自觉地把十堰发展与建设鄂渝川陕毗邻中心城市的

大局有机对接融合，切实按照省委、省政府提出的“要发挥十堰中心

城市的重点作用，增强带头示范效应”的工作要求，扎实推进建设鄂

渝川陕毗邻地区中心城市，力争通过5年努力，凸显鄂渝川陕毗邻中

心城市的个性、魅力和实力，城市综合竞争力在全省城市中位次不断

提升，并进入先进行列。

1.2.2 十堰市城市总体规划

十堰城市未来发展目标为：经济繁荣的区域中心城市，生活舒适

的宜居城市，环境共融的山水城市，人文和谐的文化名城。规划远期

到 2020年，在此期间，预计 2015 年十堰市域总共有 400 万人，

中心城区城镇人口为100万人；至 2020年，市域总人口为450万人，

中心城区城镇人口为150万人。

充分发挥武当山、丹江水、汽车城的品牌效应，加快产业结构优

化升级，完善公共服务体系，提高城市建设管理水平，提升城市资源

配置功能，增强城市发展活力和统筹城乡发展能力，打造国际知名生

态文化旅游区、国家级汽车产业集聚区、国家级生态经济示范区和区

域性现代服务中心。

优化城区内部结构。按照中部老城区、东部新城区、西部花果组

团和东部白浪组团（两区二组团）规划格局，全面优化中心城区内部

结构。进一步优化中部老城区商贸功能；大力发展东部新城区商务功

能；以西部工业新区建设为依托，提升西部城区的产业服务功能和城

市功能；大力发展白浪组团汽配、商贸、会展和现代物流。建设各组

团之间便捷、快速的连接通道；稳步推进 “退二进三”工程，强化

集约节约用地；增加城市设计中的文化内涵与科技含量，设计、塑造

城市整体形象，注重人文景观建设，注重局部与整体环境协调统一，

彰显生态园林城市和地域文化特色。

按照规划，十堰市交通线网在主城区将形成“有环放射式”结构，

加强东西向组团之间的交通联系，引出过境交通；以公交方式满足居

民出行；充分利用现有道路，补充和完善路网系统。为了拓展城市发

展空间，必须转变传统线性扩张模式，加快中心城区周边城镇密集地

区发展，积极构建组团式多中心城市（镇）。按照“东拓、北扩、西

优、南通”的空间拓展方向进行发展，推进建设“1+7”城市（镇）

群。以“统筹城乡、区县一体、发展互动、市县双赢”为主旨，以体

制机制创新为动力，以规划、交通、产业、项目、市场对接为抓手，

加快城区与郧县一体化进程，形成市县产业紧密关联，经济深度融合，

优势互为补充，功能配套完善的市县一体化发展新格局。把武当山太

极湖生态文化旅游示范区纳入十堰城区规划，推进建设武当山与东部

新城连为一体的十堰东部新城区。

1.3 十堰市地产市场发展分析

据估计，未来10年，中国年均住宅“刚需”也就约2.5亿平方

米，假设刚需在全部新房的成交中占比35%，可以推算出全国每年的

商品住宅销售面积最多为7.5亿平方米，这样的销售量即便与2011

年的销售量相比，降幅也达10%。如果进一步考虑人口的老龄化趋势、

土地财政对房价合理回调的阻滞从而导致的刚需减少，房地产需求可

能会持续减弱。目前我国房地产市场重心明显转移到二三线城市。受

“新国五条”等政策影响，住宅市场受到打压，且由于一线城市商业

地产供应量日益增加，而随着二、三线城市消费水平的提高，这些城

市将成为商业地产的“蓝海”。

十堰市2014年1-3月份房地产市场笼罩在浓厚的观望气氛中，

成交量较上年同期下滑 40%左右。4-5月十堰楼市可谓是持续回暖，

虽然近期楼盘活动增速预期放缓，但刚需们置业需求依旧旺盛。４月

十堰楼市呈现量涨价跌趋势，商品住宅总成交量1134套，环比3月

增长87套，增幅8.31%；总成交面积达112665.14平米，环比3月

增长9798.28平米，增幅9.53%，成交均价为4943元/㎡，环比3月

降幅7.59%，同比去年4月降幅5.63%。4月由于经适房天麟家和苑

三期的成交均价较低，仅为2897元/㎡，因此拉低了整个4月份的成

交均价，同时也带动了4月份的成交量上涨。四月的销售成绩给低迷

的十堰楼市注入了一股强有力的清新剂，同时也刺激了市场需求。

2014年4月，十堰土地市场共7宗土地挂牌出让，出让总面积21.03

公顷，均为住宅用地。十堰房地产市场共有3个项目获预售许可证，

房屋预售总面积18.63公顷。

夏家店板块位于张湾区域东北方向，是张湾区目前在售项目较

多的板块，也是十堰市住宅开发核心区域。该区域经历 3次开发热

潮，开发沿着市政配套设施的建设而行进，主要路段和熊家湾转盘附

近集中了夏家店大部分的楼盘项目。2012~2013 年夏家店板块仅成交

3 宗土地，其中以住宅为主，容积率在 2.5~4.0之间，产品形式以小

高层、高层为主。近17 个月来夏家店板块供应104.2万平方米，成

交80.6万平方米，成交价格波动式上涨，并持续高价位运行。从土

地后续供应量来看，板块内未来还可入市体量超过80万平方米，并

以住宅产品为主。

夏家店板块目前在售项目有限，主要为阳光栖谷、东正国际和

九州龙城，价格多集中于 5000~7000元/平方米。预计未来强大的潜

在供应入市后，会带来板块内的又一次开发热潮。

4月十堰市商品住宅成交总套数1134套，环比3月增长87套，

增幅8.31%。从总成交销量看4月成交走势平稳，整个4月楼市随气

温的上升销量也有小幅增长。4月18日、24日成交突破一百套，分

别为223套、114套，占总成交套数的29.72%。4月十堰中心区域商

品住宅均价为4943元/平米，环比3月降幅7.58%，看似整体均价下

调，实则被部分低价位的拆迁还建住宅及经济适用房拉低了十堰整体

成交均价。从每日均价波动看，十堰市房价整体呈现平稳发展态势。

4月十堰商品住宅套均面积在76-120平米之间，说明十堰楼市以首改

刚需购买力为主。十堰商品房成交主要集中在张湾区与张湾区，为主

要客群成交片区，三月张湾区成交692套，占总成交套数的61%，张

湾区成交364套，占比32%，白浪区78套，占比7%。成交均价方

面，张湾区商品房均价均突破5000元/平米，张湾区4316元/平米，

白浪区仅为,3897元/平米。家和苑经济适用房本月以月成交165套高

居榜首，大学星城以月成交116套排名第二，阳光栖谷则以月成交

79套排名第三，前三名总成交套数为360套，占商品房总套数的

31.75%。4月十堰市商品住宅成交面积中家和苑经济适用房四期以月

成交13593.16平米高居榜首，大学星城以1302.83平米位居第二，阳

光栖谷以10198.02平米位居第三。通过以上市场分析可以预测，十

堰未来几年房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面已经过去。

1.3.1 十堰市2013年商品住宅市场

（1）十堰1-12月商品房成交套数走势图

2013年1-12月十堰市商品房共成交12000套，比2012年全年成

交套数多17.3%；12月成交873套，占总成交套数的7.28%，环比11

月减少90套，降幅9.35%。

（2）十堰1-12月商品房成交均价走势图

2013年十堰市商品房成交均价为5535元/平方米，环比11月每

平米下跌20元，降幅3.6%。12月十堰市商品住宅成交套数排名中全

兴星湖湾小区以月成交92套继续蝉联榜首，大洋五洲以月成交71套

紧随其后排名第二，东正国际湖畔以月成交60套排名第三。

（3）12月十堰市各区域商品住宅成交概况

12月十堰市各区域成交套数中张湾区以月成交590套居于榜首，其次是张

家湾区的219套，白浪区64套。张湾区的成交均价为5873.28元/平方，张湾区

成交均价4809.98元/平方米，白浪区成交均价3896.98元/平方米。

（4）商品房成交面积排名（月度）

12月十堰市商品住宅成交面积中大洋五洲以月成交7871.6平米排名第

一，全兴星湖湾小区以7576.17平米位居第二，东正国际湖畔以6927.48米位居

第三。

(5）区域重点项目动向监测

区域小结：

12月份十堰楼市量价齐跌，平淡收官。十堰楼市住宅共成交883

套，相比11月份963套的销量减少90套，环比下降9.35%。纵观全

年，十堰楼市总体呈现稳步增长态势。2013年十堰商品住宅总成交

12000套，除2月份外，其余每月成交均在800套以上，上半年每月

月均成交达1000套以上，说明十堰的需求仍然旺盛，以首次置业的

刚需购房需求为主。

十堰市住宅成交各户型中，三室、二室最受欢迎。三室成交占

44%，二室成交占 31%。一室、四室累计成交仅占 15%。成交面积

段中，120~150平方米面积段成为成交主力，占 40%，其次为 90~120

平方米面积段，占34%。成交总价段较为分散，没有出现面积段和户

型中成交集中的情况。成交总价段量较大的为 80 万以下段，占

52%。

从供求关系角度来看，销售率较好的项目为阳光栖谷、大美盛

城、东正国际，累计销售率均在 80%以上；万秀城销售率在 75%以

上；九州龙城项目为 2013年新开盘项目，销售率仅为 27%。从销售

速度看，全兴星湖湾的销售速度最快，每月平均销售92套；其次为

大洋五洲项目，月均销售71套；再次为东正国际项目，月均销售60

套；其余项目月均销售速度均低于50套。

十堰万达广场项目将立足于十堰市城区本地客群，并直接面向

郧县、郧西、丹江、房县、竹山、竹溪和武当山特区等周边区县，主

要购买人群以刚性置业人群为主。

首先为十堰市城区以及郧县、郧西、武当山等周边区县的公务

员、政府企事业单位工作人员、个体工商户和市区挤压人群，提供面

积为 70~120 平方米，总价在50~80万元/套的住宅，满足他们首次

置业或二次置业、希望有独立居住环境的愿望。其次是为经济实力相

对较好的企事业单位中层管理人员、支柱型企业的中层管理人员、部

分小私营企业主等投资者，提供居住舒适、交通便利、生活配套设施

齐全的投资性住宅。

1.3.2 十堰市商业用房市场

十堰商业格局是以人民路黄金商业中轴线向外，城市商业发展

为由点到线向面扩散。

十堰商业原点：六堰具有悠久的历史，目前整体改造基本完成；

十堰黄金商业走廊：以六堰为核心，人民路、公园路、北京路

为扩展区，在十堰人心里占据不可动摇的地位；

十堰商业扩散面：2000年后向顾家岗扩散，2005向北京路扩散，

到 2010 年向夏家店方向扩散。

十堰城市级商圈以六堰、五堰、张湾三大商圈为主，其地位在

未来相当长时间内不会受到撼动。

六堰商圈商业规模为60万平方米左右，人流量为6~8万人/日，

主营百货店和专卖店。商圈内有代表十堰历史文化印记的人民商场，

其商业综合体的优势日益凸显，丰富的业态满足了市民购物、休闲、

娱乐、饮食等多方面的消费需求，因此具有着其他商圈无法比拟的天

时、地利、人和等优势。六堰在历史上一直是十堰的商业中心，这使

六堰商圈聚集了足够的人气，形成了良好的商业氛围。聚集了众多中

高端百货商场和品牌旗舰店。

五堰商圈商业规模为100万平方米左右，人流量为5万人/日，

主要以批发零售业为主。该商圈主要为步行商业带，是十堰商品批发

的主要集散地，其中以香港街最为代表性，主要业态为服装批发、家

居饰品类、家电类。服装以批发为主，零售为辅，主要是经营中低档

服饰。

核心商圈租金水平整体较高，六堰商圈临街商铺租金平均500

元/㎡·月；而张湾商圈临主街商铺租金平均 300~400元/㎡·月；五

堰商圈临主街首层商铺租金 300~500 元/㎡·月；临主街首层商铺售

价在20000~40000 元/㎡，临次街首层商铺售价15000~30000元/㎡，

整体投资回报率在 6%左右。

近年十堰商业市场呈现供大于求走势，在售商业项目较多，成

交均价走势震荡起伏；各商圈租金水平受商圈成熟度影响，差异明显；

产品同质化严重，多以小面积商铺形式为主，缺乏整体商业规划，购

买客户以投资为主要目的，客户来源主要是十堰本地人群。

夏家店板块内在售商铺物业较少，销售的商业物业多为简单的

裙楼商铺或是住宅底商，形式单一，缺乏活力，主题新、复合化大型

集中商业项目较少，难以让消费者长时间停留，不利于增强商业氛围。

该项目所处区域内，由于入住人气不足，商业经营业态档次较低，商

业氛围短时间内很难形成，难以支撑商铺租赁价格的提升；在售商铺

产品同质化严重，都以小面积底商为主，成交均价集中在15000元/

平方米左右。

虽然处于夏家店板块“门户位置”，商铺产品直接临主街，但由

于商业气氛不浓，影响商铺价格提升。结合板块内商铺市场销售价格、

租金水平、业态经营情况等多方位因素，该项目的商铺产品将以相对

低的单价出售，以控制总价，提高回款速度。

1.3.3 十堰市写字楼市场

十堰市目前处于快速发展阶段，写字楼发展水平趋于高端市场。

人民路—北京路沿线及周边的写字楼为十堰真正形成商务配套奠定

了良好的基础，总部经济中心的建设日渐雏形。北京路由于早期开发

规划不清，东西两侧腹地不足，大量的住宅消耗了区域的土地供应，

迫于十堰市主推的“总部经济”发展需要，北京路的商业中心正渐渐

向东南北三个方向辐射。

十堰目前写字楼市场租赁价格平均在30~50元/㎡·月，个别项目

因地段、商务氛围浓厚的优势能达到120元/㎡·月，整体投资回报率

在5%~7%左右。从 2013年1月~2014年5月，十堰市销售型写字楼

供给成交量月度分布极不均衡。销售型写字楼累计供给8.3万平方米，

成交4.6万平方米，供大于求。其中5月份销售型写字楼供应明显增

多，成交均价震荡走高，销售型写字楼均价达到了8000元/平方米，

为近年来新高。

目前市场畅销商铺面积段为50平方米以下、50~100平方米小

面积段和300 平方米以上较大面积段，这些面积段销售率均实现

100%销售，而100~150 平方米面积段则供应 6 套，销售 1 套，销

售率仅为 17%。

不同规模类型的企业对写字楼也有不同的要求，中小型企业购

买力强，企业小，成长性较强，需求面积较小，企业最大的负担为办

公场所租金，多以购买后办公加自主为主，客群广泛。十堰万达广场

项目将以中小型企业为主要购买客户，同时考虑到为了树立项目高端

形象和便于日后管理，应采取平价启动和带动区域价格走势两种策

略，建设精装 SOHO 和标准甲级两种形态的写字楼。

2、项目SWOT 分析

2.1 优势分析

开发商大连万达集团是建设部审定的国家一级开发企业，经过

26年发展，已成为以商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、

连锁百货五大支柱产业的大型企业集团，总资产3000亿元，年销售

额1600亿元，具有较强的品牌优势。

万达集团从事房地产开发经营多年，积累了丰富的房地产开发

及物业经营管理的经验，在国内地产界被称为“地产东北虎”，在全

球房地产业也声名显赫。

城市综合体是万达集团在世界独创的商业地产模式，该项目地

块直接面临十堰城市主干道—发展大道，并与通往市中心的北京北路

相连接，交通路网发达。作为大规模综合体项目，涵盖大型购物中心、

商业步行街、精品住宅、写字楼、五星级酒店等多种物业形态，集购

物、休闲、商务、娱乐等多种功能于一体，形成大型商圈，可以实现

业态互动，填补了区域同类型项目的市场空白，有利于抢占市场先机，

获取利润最大化。十堰万达广场项目的成功开发，奠定了万达品牌传

播优势，积累了忠实客户，为本项目快速销售打下了坚实基础。

2.2 劣势分析

项目“近江而不临江”，没有强势景观资源作为支撑，所处的夏

家店片区目前还属于十堰的“睡城”，项目周边分布经济适用房，入

住率 30%左右，品质 较低、环境较差。

2.3 机会分析

目前夏家店片区已开业的大型集中商业设施不多，为该项目开

发创造了良好的市场条件，如能快速开发，易于抢占市场先机、培育

忠实客群；住宅开发较为成熟，众多住宅项目分布在项目周边，虽然

目前入住率较低，但随着后期商业、教育、医疗等配套设施的完善，

常住人口数量将会逐步提高，为未来商业消费奠定基础。

2.4 威胁分析

夏家店片区区域功能定位不明确，尤其是面对本项目写字

楼产品，缺乏产业引导政策支持；十堰规划大量高端写字楼，写字楼

市场竞争激烈；集中性商业项目如十堰中商城市广场大体量开发，将

使市场竞争压力增大。十堰市商业竞争十分激烈，在售商业楼盘及潜

在商业项目的数量及总量都很多，增长率超过市场的正常容量。项目

的销售有较大的压力，局部地段存在泡沫现象。

综上分析，该项目具有一定的优势和良好的发展机会，威胁和

劣势相对较小，发展前景看好。

3、项目营销策略分析

项目总体定位为：十堰市旗舰型高端商业综合体。

本项目住宅客户定位立足于十堰市区本地客源，并直接面向郧

县、丹江、郧西、房县、竹山、竹溪等周边客群，主要购买人群以刚

性置业人群为主。主要为公务员、政府企事业单位、个体工商户、市

区挤压人群；经济实力相对较好的企事业单位中层管理人员、支柱型

企业的中层管理人员、部分小私营企业主等。

商业用房主要客户为私企老板、个体经商者、商业经营者、企

事业单位中高层管理人员等。这类客户具有较强的经济实力、敏锐的

投资眼光，投资意识强烈，关心商业是否统一管理，有持续运营能力。

◆ 价格策略

价格策略始终是营销组合策略中最为重要的因素，也是开发商

和投资者最为敏感的因素之一，价格的调节也是开发商吸引投资者最

为常用的手段之一。然而，成熟的开发商更趋向于把价格作为营销组

合中的一种策略，以此配合营销组合中的其他策略，从而更有效率地

达成营销目标，实现企业利润。

本项目作为一个高容积率、低绿化率商业综合体项目，产品面

积受到限制，难以打造高端成产品；近邻拆迁安置房社区，居住环境

整体较差，虽然面临城市主干道，但公交线路较少，出行较为不便；

房地产市场受政策影响较大，近期政策频出，也造成十堰市整体房地

产市场成交价格呈下降趋势。所以，十堰万达广场项目应平价入市，

保证项目资金高速运转，与市场形成差异化，为后市涨幅预留空间。

通过对竞争项目 2014年5月份商品住宅成交均价对比分析，

成交均价在5000~7000元/平方米之间，取中间值6000元/平方米作为

基础定价，该项目精品住宅单价可定在6500元/平方米。

从2013年1月~2014年5月十堰销售型商铺供求和成交价格走

势可以看出，5月份供求比下挫，成交量放缓、成交均价仅为17564

元/㎡，呈现供大于求的局面，预计到 2014年底这种局面将有所改变，

成交价格将有所回升，因此下半年商铺市场均价应控制在26000元/

㎡以内的水平。

写字楼将采取平价启动的价格策略。项目入市初期，以接近区

域均价的姿态价格入市。目前公寓式写字楼项目作为市场稀缺型办公

产品，在制定价格上综合考虑区位、价值、交通等综合因素，可定于

单价在8500 元/平方米。

◆ 公关广告策略

独特的地理位置优势和未来远景规划决定了该项目的品位和知

名度，突 出地位区域优势必将成为该项目闪亮的卖点。在以此为中

心的全程营销策划中，整体的广告公关策略思想将是项目成功的有效

保证。

根据该项目的进展程度和不同的市场时机，相应的公关广告计

划应包括筹备期计划、公开期计划、强销期计划和持续期计划，在各

期间相应完成不同的工作重点和广告目标。

◆ 营销执行策略

营销执行策略是该项目最终决胜的关键，好的产品策略、价格

策略乃至公关广告策略，如果在执行环节中把握不当，很可能出现过

犹不及抑或是东施效颦的效果，不仅仅是贻误销售时机，很可能就此

形成呆案，造成经营失败。

营销渠道的选择是销售执行的首要工作，往往根据该项目公司

自身实力和现实具体条件最后确定。由于购房者对购房过程中的消费

体验要求增加，因此对销售人员的培训显得尤为突出。销售前期对销

售人员的销售技巧的系统培训，以及销售过程中科学合理的组织管理

机制和销售激励机制成为销售执行的关键。

第三章 建设条件分析

一、项目地址

十堰万达广场位于十堰市张湾区夏家店片区，地处夏家店板块

主干道发展大道与北京北路交汇处，和城市核心区六堰不到3公里，

属于十堰居住新区。

十堰市位于湖北省西北部，东经110°47′、北纬32°39′；

属广义的秦岭巴山，亚热带季风气候。十堰城区1192平方公里，人

口约84万。现辖3区5县1市，面积2.37万平方公里，人口约348

万。十堰市境域内苍山似海莽莽起伏，吞入云霄气势恢弘；汉江东奔

水横贯，堵河北奔入汉江。东怀武当山，边界接襄樊；南靠神农架，

边界接林区；西连巴山脉，边界接陕渝；北系秦岭脉，边界接豫陕。

二、 地形气候

十堰市位于汉江流域的秦巴山区，由于境内山地起伏明显，海拔

高度相差悬殊，北有秦岭山脉对北方冷空气的阻挡和削弱作用，南有

大巴山系对西南暖湿气流的阻隔和扰动影响，加之境内丹江口、黄龙

滩等大型、特大型水库巨大库容的“水体气候效应”及众多散落分布

的山间河谷、盆地的“地形效应”，使得我市气候即具有北亚热带季

风气候的典型特征，又有别于同类气候区域内其它地区所独有的个性

特点。

十堰气候湿润，光照充足，冬少严寒，夏少酷暑，温度年际变化

不明显，气温年较差小，属典型的北亚热带大陆性季风气候。

温 度： 年平均温度 15.3℃

最冷月平均气温 9.8℃

最热月平均气温 20.7℃

湿 度： 最冷月平均相对湿度 76%

最热月平均相对湿度 86%

降雨量： 年总降雨 834.4 mm

气 压： 夏季大气压 1003.8MB

冬季大气压 1028.3MB

风： 夏季平均风速 3.0m/s

冬季平均风速 2.3m/s

积 雪： 冬季最大积雪深度 26cm

三、交通条件

本项目建设场址位于十堰市城区北部汉江街办夏家店，发展大道

和北京北路在此交汇，交通便利，适宜建设大型城市综合体。十堰市

境域内襄渝铁路运输通往全国各地，209、316国道纵横联接东西南

北，高速公路直达武汉、西安。在鄂豫陕渝接界区，十堰居中集汇辐

射，南来北往东奔西走，交流周边互相受益。六条高速公路纵横交织

在鄂西北大地，两个航运港打造水运“黄金通道”，武当山机场几十

年的博弈艰难破局，正在进行建设。一个由三路一场（公路、铁路、

水路、飞机场）为网络的立体交通枢纽正在形成，为十堰的经济社会

发展注入了无限的生机与活力。

四、项目区基础配套设施条件

该项目建设所需的道路、上水、下水、供电、煤气和通讯等基础

设施齐全，场地平整后即可开工建设。

1、供电

建设地所处区域由十堰市供电局供电，骨干输电线路10kV，除

线路检修外一般不停电，供电保证率在98%以上，供电状况较优。

2、供水

建设地所处区域由十堰市自来水公司供水，拟分别从北侧公路和

东侧公路市政给水管网引入二路DN350自来水管，在园区内成环状布

置，以满足消防、生活用水要求。市政给水压力不小于0.45Mpa。

3、排水

建设排水体制为雨污分流制，主要道路两侧主排水管径1200mm，

雨污水排入市政排水管网。遇连续大雨后，区域内地面仅有少量积水，

排水状况较优。

该工程总生活排水量约为5000m³/日，污水经化粪池处理后排至

市政污水管网。

雨水设计选用当地暴雨强度公式进行计算。基地总雨水排放量

12000升/秒，排至市政雨水管网。室外道路边适当位置设置平算式

雨水口、收集道路、人行道及屋面雨水。

4、电讯

建设地属十堰电信局市话服务范围，电话交换方式为数字程

控式，区域内目前的装机容量完全可以满足正常经营、生活需要。

第四章 项目的建设内容和规模

项目总用地面积17.07万平方米，总建筑面积83.43万平方米。其

中地上建筑面积67.43万平方米，地下建筑面积16万平方米，项目

规划地下停车位共 3250个。项目的建设内容包括：大型购物中心，

精品住宅、写字楼、商务酒店、室外步行街、底层商铺等。

第五章 工程设计

1、建筑设计

1.1 设计理念

以城市总体规划为依据，对十堰市城市格局进行分析，通过研

究城市设计、商务、办公、商业、居住及休闲活动等空间模式和景观

环境各要素，从现代城市功能、景观要求出发，对规划用地进行整体

设计，使该项目成为十堰市区内一道亮丽的城市风景线。

◆ 坚持可持续发展的原则，合理精心规划，保持项目开发与环

境的协调发展。

◆ 坚持以人为本的思想，用人性化的设计手法，合理进行功能

安排与结合。

◆ 创建大型商业购物中心、商务、酒店、居住、休闲、娱乐、

生态、环保为一体的新城市生活中心。

◆ 充分挖掘地块的最佳商业价值，合理布置商业建筑，提高整

个地块和周边地区的活力。

◆ 合理组织人流、车流、物流等相互关系，争取人车、人货分

流。

◆ 充分利用地下空间，合理组织地下功能分区，挖掘地下空间

的潜力与商业价值。

1.2 总平面布局

项目用地为梯形地块，用地东北侧临发展大道布置了高层住宅、

底商、室外步行街及商铺等；用地东北侧布置了商务酒店和写字楼，

商务酒店和写字楼入口设在建筑的东北侧临北京北路；室外步行街从

东南到西北贯穿整个社区，设有3处出口，室外步行街中部设有2处

广场，并设有地下车库入口；用地东侧布置了购物中心和室内步行街，

出入口主要设在建筑的东侧，购物中心南北两侧设有地下停车库出入

口；用地西南侧布置了底商和高层住宅。项目用地功能分区清晰明了，

四周交通便捷，便于出入，详见总平面图。

1.3 立面设计

在节约的前提下，利用建筑造型、体量、颜色，创造出简明而

优雅，体量庞大而精致的建筑形象。建筑遵循历史的文脉，追求建筑

的细节。精心设计的流线组织和建筑布局，使它与周围环境、蓝天相

呼应。立面上新材料的应用、色彩的搭配，将增加建筑的时代感，为

十堰建筑增添新的光彩。

1.4 装修

该项目除地下车库、设备用房及物管用房室内装修为简装外，

其他建筑室内均为精装修，室外为干挂石材或玻璃幕墙。室内外装修

标准详见装修工程设计图纸。

2、结构设计

2.1 设计依据

◆《建筑抗震设计规范》

◆《建筑结构荷载规范》

◆《建筑地基基础设计规范》

◆《建筑桩基技术规范》

◆《混凝土结构设计规范》

◆《高层建筑混凝土结构技术规程》

◆《砌体结构设计规范》

◆ 国家《建筑工程设计文件编制深度规定》

◆ 国家及地方相关设计的规定

2.2 设计使用年限

该项目为二级耐久年限，使用年限为 50~100 年。

2.4 抗震设防标准：按抗震烈度七度设防

3、无障碍设计

本着对每一个人关怀的原则，使所有的人在走道通行和设施使

用上没有任何不方便和障碍，该项目需做无障碍设计，主要内容如下：

（1）总平面：项目用地出入口连接城市道路处设缘石坡道，人

行道设置盲道通往主要业态出入口并与城市盲道连接。

（2）停车库、停车场：按规范要求设置残疾人专用停车位。

（3）建筑入口，室内外高差部分设置不大于 1:12 的无障碍坡

道。建筑内 部走道，电梯厅等交通系统均按照无障碍设计规范进行

设计并设无障碍电梯，残疾人在建筑内部可通过坡道、走道、电梯到

达所有位置。所有走道和门洞 宽度符合规范要求。

（4）公共部分设置无障碍专用厕所。

（5）按规范要求设置无障碍标志。

（6）电气无障碍设计：无障碍专用厕所设求助呼叫按钮，厕所

门外设呼叫信号装置。

第六章 公用工程

1、给排水系统

1.1 设计依据

◆《建筑给水排水设计规范》

◆《建筑设计防火规范》

◆《高层建筑设计防火规范》

◆《自动喷水灭火系统设计规范》

◆《汽车库、修车库、停车场设计规范》

◆《人民防空地下室设计规范》

◆《人民防空工程设计防火规范》

1.2 室外给排水系统

（1 ）给水

由市政管网直接供水。自两条市政管网上分别接入一根引水管，

管径DN350，供水压力≥0.25MPa。供水管在室外红线内成环状布置，

环状管径为DN350。

低区给水和室外消防给水合并系统。由城市自来水直接供水。

（2）排水

生活污水及场地雨水采用分流制，分别排至市政污水及雨水管

网。室外设化粪池，生活污水经化粪池初步处理后，排入市政污水管

网。

（3）室外雨水

设计重现期为1 年。地面综合径流系数：Ψ＝0.65。室外道路

边适当位置设置雨水口，收集道路、人行道及屋面雨水，经场地雨水

管网，排入市政雨水管网。

1.3 室内给排水设计

（1）给水系统

水源：市政管网直接供给，供水压力≥P 0.25Mpa。

用水量：该项目最高日用水量约为 2500 立方米。

分区供水：设集中给水站房，综合技术经济比较，给水系统宜

分三区。

一区：地下层至四层，均由市政管网直接供水

二区：五层至十八层，由中区变频供水设备供水。

三区：十八层以上，由高区变频供水设备供水。

（2）生活热水系统

建议采用分散式热水供水方式，即每户设燃气热水器或电热水

器加热生活热水。节省设备、管路投资，不需系统维护管理，回避了

生活热水缴费等问题。

（3）排水系统

排放量：该项目排水量按供水量的 85%计，约为 2125m /d。

室内污废水合流排出，排入室外污水管网。首层及以上污水重

力排出；地下室污废水分别流入污水池、集水池，经潜污泵提升后排

出。潜污泵由池内的水位控制器控制其启动及停止。餐饮厨房排水先

经隔油池隔油处理，再排入室外污水管网。

（4）雨水系统

采用重力排水方式，排至室外雨水管网。设计重现期为2年。

1.4 消防系统

（1）概述

设置区域集中消防泵站，泵站内设有消火栓系统、喷淋系统加

压、贮水设施，满足2小时室内消火栓用水量、1小时自动喷淋用水

量要求。区域最高建筑屋顶设高位水箱，并设有增压稳压设备，为消

火栓系统、自动喷淋系统稳压。消火栓系统管网、喷淋系统管网均环

状布置，环网上设有若干个水泵接合器。

（2）消防设计流量

室外消防用水量为 30L/s；

室内消火栓用水量为 40L/s；

自动喷淋用水量为 30L/s；

（3）室外消防系统

自市政给水管网接入两根引水管，管径 DN350。低压给水管线

在社区内环状布置，并设有地下式消火栓井，供社区生活和室外消防

用水。

（4）室内消火栓系统

消火栓系统采用临时高压制，高压消防管路环状布置，动压≥

50m水头处采用减压稳压消火栓。平时由高位水箱及增压稳压设备维

持管网压力。室内消火栓箱内设有报警启泵按钮和保护按钮的设施。

（5）自动喷淋系统

地下车库等不采暖房间设置预作用喷淋系统，按照中危险Ⅱ级

设计。平时报警阀后管网内气体压力为 0.03~0.05MPa。采用直立型

易熔合金喷头，动作温度72 ℃，溅水盘距顶板75~150mm。

商业及公共活动场所设置湿式喷淋系统，按照中危险Ⅱ级设计，

采用玻璃球喷头。商场采用快速反应喷头，其余部位采用普通喷头。

厨房喷头动作温度93 ℃，其余场所动作温度68 ℃，溅水盘距顶板

75~150mm。

（6）灭火器设置

商业按 A 类火灾中危险级，每层均配置手提式磷酸铵盐干粉

灭火器（MF/ABC3），灭火器配置级别为3A。地下车库按 B 类火灾

中危险级，配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器（MF/ABC4），灭火器配

置级别为 55B。变配电按E 类火灾中危险级，配置手提式磷酸铵盐

干粉灭火器（MF/ABC4），灭火器配置级别为 55B。

2、空调通风工程

2.1 设计依据

◆《采暖通风与空气调节设计规范》

◆《高层民用建筑设计防火规范》

◆《公共建筑节能设计标准》

◆《建筑设计防火规范》

◆《汽车库建筑设计规范》

◆《民用建筑热工设计规范》

◆《全国民用建筑工程设计技术措施》（暖通空调 动力）•

◆《民用建筑隔声设计规范》

2.2 空调通风系统

（1）购物中心、写字楼、商务酒店设置中央空调系统，热媒温

度为 60~50℃，商业空调系统主要采用全空气系统，并设排风机，过

渡季节能满足全新风运行，排风机设热回收装置。商务酒店主要采用

风机盘管加温控阀和三速开关系统，以利于节能。

（2）室外步行街预留分体空调电源及室外机位置。

（3）地下车库设置火灾时排烟与平时通风兼用系统，排烟量按

6次/h 设计，不具备自然补风条件的防火分区按＞50%排烟量设补风

机。排风风机兼作排烟，风机为耐高温排烟风机。排风设单层百叶风

口及70 ℃电动防火阀，着火时关闭，同时开启多叶排烟口排烟。

（4）公共卫生间、地下各设备站房均设置机械通风系统。

3、强电工程

3.1 设计依据

◆《供配电系统设计规范》

◆《低压配电设计规范》

◆《通用用电设备配电设计规范》

◆《民用建筑电气设计规范》

◆《电力工程电缆设计规范》

◆《建筑设计防火规范》

◆《建筑物防雷设计规范》

◆《建筑照明设计标准》

◆《高层民用建筑设计防火规范》

3.2 高、低压变配电系统：

（1）供电方案

该项目拟设 10Kv 高压开关站（开闭站），电源为两路 10kV 电

缆埋地引入。设若干处 10kV/380V 变电所，变电所电源均引自 10kV

高压开关站（开闭站）。变电所出线采用 380V/220V 电缆，供给各

建筑用电。

（2）主要负荷分级

监控中心、经营管理用计算机电源为一级负荷中特别重要负荷。

消防设备电源、应急照明及疏散指示标志、商业营业厅照明、

航空障碍灯等为一级负荷；主要通道的照明、生活泵、污水泵、客梯、

扶梯电力、厨房部分电力等为二级负荷，其余为三级负荷。

（3 ）高低压供电系统

该项目在地下一层设置变配电室，其中内设专门为空调负荷供

电的配电变压器和为全楼的消防用电及一般动力、照明负荷供电的配

电变压器。变配电室采用高压真空开关柜，低压抽屉式配电屏，操作

电源采用硅整流镉镍电池组，作分合闸直流操作电源。采用电磁操作。

断电保护与计量进线柜采用过电流保护，变压器柜采用过电流

过负荷保护。

（4）计量 ：在每路 10kV 进线设置总计量装置，商业按使用功

能及区域划分单独设置计量表。

（5 ）用电负荷

该项目用电负荷约为 41000kw。

3.3 电力系统

生活泵、电梯等采用放射式供电。为保证主要负荷供电，对重

要负荷如：消防用电设备（消防水泵、排烟风机、加压风机、消防电

梯等）、信息网络设备、消防中心等均采用双路专用电缆供电，并在

最末一级配电箱处设双电源自动切换装置。变电所至各单体建筑供电

电缆，在地下车库内沿电缆线槽敷设。

3.4 照明

（1 ）光源及灯具

采用高效、节能、寿命长的光源，包括管径≤26 的三基色直管

荧光灯、紧凑型荧光灯、金属卤化物灯，显色指数≥Ra 80 。

商场、商铺、营业厅等二次装修设计，所选灯具及光源应符合

上述要求。监控中心、办公等采用嵌入式高效格栅荧光灯；车库、设

备用房采用控照型荧光灯。

（2）楼梯间及前室、消防电梯间及前室、走道、地下车库、变

电所、柴油发电机房、消防控制室、消防泵房、防排烟机房、餐厅、

茶楼、营业厅、影院等处设应急照明；出口处设安全出口标志灯；在

疏散走道设应急照明及疏散指示标志灯；车库设疏散指示标志灯；

（3）立面夜景照明拟采用内透光形式，并采用泛光和内透光的

形式突出顶部造型，在管井及屋顶层预留电源，在裙楼屋顶层预留广

告照明电源箱。

（4）高层建筑屋顶设置航空障碍灯，水平间距不超过45米，

并采用自动通断其电源的光敏控制装置。

4、弱电和智能化设计工程

4.1 电信系统

该项目采用语音信号、数字信号的综合布线系统，利用综合布

线系统建立高速、大容量的信息传送平台，为用户提供语音、数据、

图像、多媒体信息等各种信息的高速传输通道。

该项目拟设2 处电信专用交接设备间，两个地块各1 处，电信

模块局根据电信规划要求设置，各单体建筑内地下一层设弱电间，放

置电信机柜，垂直干线采用电缆桥架敷设，各户一根 8 芯 5 类线入

户，电信插座根据需要设置。

4.2 有线电视系统

普通电视信号由室外有线电视网引来，最高建筑屋顶设卫星天

线，接收卫星信号，卫星天线数量及接收节目内容需与甲方确定。有

线电视系统采用 860MHZ邻频传输，用户电平要求64±4dB，图像

清晰度应在四级以上。

社区内设电视光端机房，楼内采用分支分配系统。户内设电视

分配器箱，电视插座根据需要设置。

4.3 保安监控系统

该项目设保安控制室，内设矩阵主机、监视器等。在地下车库

入口、电梯轿箱等处设置摄像机，社区出入口及主要道路、活动场地

处设置摄像机。

4.4 停车场管理系统

该项目地下车库设停车场管理系统，可采用非接触式 IC 卡识

别或影像全鉴别系统，系统应具备以下功能：自动计费及收费显示、

出入栅门自动控制、异常情况报警、当火灾发生时自动打开出入栅门。

4.5 消防系统

电气消防系统包括：火灾自动报警系统、消防联动控制系统、

消防事故广播系统、消防直通电话系统、电梯运行监视控制系统。该

项目设消防控制室，消防控制室与保安控制室联合设置，消防控制室

对所有建筑的消火栓、自动喷洒灭火系统、防烟系统以及一般照明及

动力电源实行监视和控制。该项目形成统一的电气消防系统。

4.6 弱电线路

社区内弱电干线（即弱电机房至各楼弱电间线路），包括电信线

路、有线电视线路、保安系统线路、消防系统线路等，在地下车库内

沿弱电线槽敷设。

5、防雷

该建筑群属于二类防雷建筑物，接保护地采用TN－S系统。接

地装置采用强、弱电联合接地，接地电阻小于等于1欧。建筑物做总

等电位联结和卫生间附助等电位联结。电梯的外露可导电部分、桥架

均做好接地。各种弱电设备设专用接地线。变电室的高低压柜用-4X40

的镀锌扁钢做好接地。每栋建筑在电源进线处设 SPD 浪涌保护器，

以防止雷电波引入。

6、燃气工程

气源由市政燃气管网供给。管材使用无缝钢管，管道敷设采用

直埋方式，加强防腐。燃气由市政管网供应。

第七章 环境保护

该项目所在地无工业污染源和较大规模的生活污染源，根据环保

部门提供的资料，目前当地环境质量良好，环境空气质量符合国家一

级标准；地表水符合国家水环境质量Ⅱ类标准；区域环境噪声满足居

住区标准Ⅱ类；区域生态环境质量良好，生态系统处于稳定状态，抗

干扰能力较强。

1、项目环境影响分析

该项目的环境影响包括建设期和经营期的环境影响两个方面。其

中，项目经营期的环境影响包括水环境影响、大气环境影响、固体废

弃物环境影响分析、声环境影响和施工期间的环境影响等几个方面。

1.1 水环境影响分析

该项目排放的污水主要是生活污水。项目产生的生活污水经隔

油池和化 粪池处理后，其综合排水水质可满足《十堰市污水综合排

放标准》。

1.2 大气环境影响分析

该项目对大气的污染主要来自车辆尾气的排放，尤其是地下车

库车辆尾气的排放。

1.3 固体废弃物环境影响分析

该项目产生的固体废弃物主要是项目建设期间产生的建筑垃圾

和生活垃圾、建成入住后产生的生活垃圾。

1.4 声环境影响分析

该项目所在区域噪声源比较多，主要的噪声源可归纳为三个方

面，即公建设备噪声和主要道路噪声，其中公建设备噪声主要来源于

给排水和暖通设备等。

1.5 施工期间环境影响分析

施工期间主要存在的有噪声污染、施工扬尘、施工废水、建筑

垃圾和生活垃圾。其中，施工扬尘是施工期间对环境影响最大的因素。

2 环境保护对策

本项目建设严格履行《环境保护法》、《环境影响评价法》，

严格执行《建设项目环境保护条理》和“三同时”制度。建设前期认

真做好区域“环境影响评价”工作，然后根据建设项目的实施状况，

分单项进行简化的单项环境影响评价。建设过程严格执行“三同时”

制度，针对项目可能会产生的环境污染与生态破坏问题，认真落实各

项环境保护工程与管理措施，确保项目建设不对环境造成大的影响。

环境污染控制按照下述标准实施。

环境质量控制标准：

地表水环境质量标准（GB3838－2002） Ⅱ类

环境空气质量标准（GB3095－1996 ）二级

区域环境噪声标准（GBB3096－1993） 1类

污染物排放标准：（GBB3096－1993）Ⅱ类

污水综合排放标准GB8978－1996 一级

大气污染物排放标准GB16297－1996 二级

建筑施工场界噪声限值GB12523－1990

建筑施工场界噪声限值详见下表：

施工阶段

土石方

打桩

结构

装修

主要噪声源

噪声限值/dB(A)

昼间 夜间

55

禁止施工

55

55

85

70

65

推土机、挖掘机、装载机等 75

各种打桩机等

混凝土振动棒等

吊车、升降机等

根据该项目对环境的影响分析，本报告提出相应的环境保护对策，

主要对策如下：

2.1 水环境保护对策

施工期废水来自建筑施工以及施工人员生活污水。临时施工的建

筑用水实施循环利用，不对外排放。施工人员临时排放的生活污水建

设简易化粪池，或对生活污水实施收集排放，将其用于场地绿化，由

施工单位临时进行治理，施工结束后拆除临时排污设施，确保施工期

不造成生活污水污染。

营业期间水污染主要来自餐饮、卫生间排放的污水，经过隔油池

和化粪池处理后排入城市污水管道，雨水与生活污水分流处理，最终

排入市政环保部门指定的市政管线内，对周围的环境影响不大。

2.2 大气环境保护对策

本项目大气污染主要为建设期时段。大气污染源主要是施

工扬尘和施工车辆尾气。为减少扬尘污染，对于土石方运输采取覆盖

运输、施工场地道路定期清洒水、密闭或轻卸产生扬尘污染的施工材

料等措施。道路施工采取封闭作业，建成前禁止车辆通行。为减少交

通运输工具尾气污染，要求进入施工现场的施工车辆尾气全部达到欧

Ⅱ以上标准，否则不得进入施工点运输。在施工现场厂界加设围档，

这是减缓扬尘污染的最有效措施，因为有围档的施工现场，其扬尘污

染相对无围档的有明显改善，可使被污染地区的 TSP浓度减少四分

之一左右。加强工地管理，注意建筑材料的堆放，尤其是水泥、石灰

等易产生扬尘的材料，有条件的工地应把易产生扬尘的材料堆放在工

棚内。避免在大风天气下装卸易产生扬尘的建筑材料。加强运输车辆

的管理，对驶出施工区的车辆采取减少散落的措施。对开挖的土方，

如果在现场堆放要进行覆盖处理，尽量不要使地面裸露。

营业期间大气污染主要来自餐饮及地下车库车辆所产生的污染，

将按照环保要求，对餐饮排烟采用现代环保设备，进行无害化处理，

保证排放到要求。对车库尾气采用通风管集中吸收，经净化后排放。

对于大气污染环境保护对策主要从地下车库排气口的高度和排放速

率考虑。各排气口的高度均不低于15米，排放速率控制在0.77公斤

/小时。为了减小各排气口的排放速率，可以考虑适当增加车库排气

口的数量。

2.3 固体废弃物环境保护对策

施工期的建筑垃圾主要来源于开挖土方、拆迁和建筑施工中的废

弃物等。对施工期的建筑垃圾应采取有效的防护措施，如及时清理建

筑垃圾、严禁随意丢弃和堆放、尽量避免风吹雨淋、在垃圾运输过程

中避免洒落。本项目是填方大于弃方，因此不存在土石方倾倒污染问

题，对于弃渣和建筑废料运送至政府规定的填埋场集中处理，不会对

环境造成大的影响。

为了减少生活垃圾的排放对周围环境的影响，可以采用下面的对

策：完善项目区生活垃圾分类收集设施，建立垃圾收集体系，逐步实

行分类化、系统化。生活垃圾应用塑料桶或者车辆集中收集，并及时

清运，避免垃圾露天堆放，避免垃圾受雨水淋溶。

2.4 声环境保护对策

由于在施工过程中，需动用大量的车辆及施工机械，它们的噪声

强度较大，声源较多，而这些施工设备又多位于室外，因此在一定范

围内，会对周围的居民产生一定的影响。该项目在施工期应合理安排

施工时间，制定施工计划时，应尽量避免大量高噪声设备同时施工。

施工尽量安排在白天，减少夜间施工量；设备选型上尽量采取低噪声

设备，例如用液压机械代替油机械等。为控制搅拌噪声，采用购买商

品砼和预拌砂浆施工；对挖掘、打桩等设备禁止夜间施工，降低污染

程度，白天作业避开人群休息时间；需要连续作业的设施报经环保部

门同意后施工。对于交通所造成的污染，主要对策为加强交通管理，

区域内限制车速并禁止鸣笛。

营业期间噪音主要来自KTV、影院、溜冰场、儿童娱乐城及广

播音响系统，对KTV、影院，将采用隔音、吸音材料予以封闭；对广

播音响系统，采用数字音响系统，增加放大层级及人工控制；对溜冰

场、儿童娱乐采用区域封闭的办法降低噪音。对于该项目设备的噪声

污染主要考虑对风机装配消声器，并设置隔声罩。

综上所述，施工期的环境影响是短暂的，受人为和自然条件的

影响较大，因此加强对施工现场的管理，并采取积极有效的防护措施，

可以减少施工期对周围环境的影响。该项目运营期污染源对周围环境

的影响通过以上措施可以得到有效控制，对周围的环境影响不大。

第八章 节能与节水

节约能源是我国国民经济发展一项长远战略方针，建筑节能是

节能工作的一个重要领域，节约能源是每一个建设项目应遵循的基本

准则。为保证工程项目做到合理利用能源和节约能源，项目的建设水

平应达到该市节能型建筑的指标。节能设计依据如下

 《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）

 《湖北省公共建筑节能设计标准》（DBJ14-036-2006）

 《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分JGJ26-95）

 《建筑采光设计标准》（GB/T 50033-2001）

 《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）

 《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）

按照国家节能设计规范要求，本项目设计采用的设备与材料，应

采用与项目规模相适应的、先进可靠的节能新工艺、新技术、新设备

和新材料，凡属于已被国家颁布淘汰高能耗设备，设计中一律不予采

用。凡能综合利用和循环使用的能源均应设置综合利用设施和循环系

统，以提高能源利用率，降低能耗。对各种能源消耗均应计量并按有

关规定配置计量器具。

民用建筑能耗指标：含采暖、空调、照明、热水和民用燃气（人

工煤气、液化石油气和天然气）能耗，分品种实物能耗总量、综合能

耗总量，按单位建筑面积计的分品种实物能耗和综合能耗均不能超过

现行国家和行业标准。建筑围护结构保温隔热水平（外墙、屋顶、地

板传热系数值和门窗密封性能指标、级别）。单位面积能耗指数应达

到现行国家或行业标准水平和国内先进水平。建筑围护结构、供热管

网必须采取保温隔热措施。采暖供热、热水及空调制冷系统规模按设

计负荷设置，不得加大，并设有调节控制装置及能量计量表。节能性

建筑设备与产品的选用，包括门窗、室内供热系统控制与计量设备及

散热器、空调、燃气燃烧器具、太阳能热水器、照明电器及控制系统

等必须采用节能降耗的新材料、新工艺、新设备，以求最大限度节约

能源。

优化建筑规划设计在建筑规划阶段，要慎重考虑建筑物的朝向、

间距、体型、体量、绿化配置等因素对节能的影响，改善热环境。在

建筑的平面布局方面，朝向的选择很重要。冬季应有适量的阳光射入

室内，避免冷风吹袭；夏季则应尽量减少太阳直射室内及外墙面，并

有良好的通风。主要房间宜设在冬季背风和朝阳的部位，减少围护结

构的散热量。同时，注意建筑间距与节能的关系，使建筑南墙的太阳

辐射面积在整个采暖季节中不因其它建筑的遮挡而减少。

在建筑设计中，原则上应减少建筑物外表面积，适当控制建筑体

型系数，即建筑物外表面积与其所包围的体积之比，减少建筑面宽，

加大进深或增加组合体，建筑外型选用长条形，而体型复杂、凹凸面

过多的塔式住宅对节能不利。应重视造型规整，如应尽量采用多单元

的“一”字形，避免建造单元少特别是点式平面的低层住宅。另外，要

重视屋檐、挑檐、遮阳板、窗帘、百叶窗等的构造措施，这对于调节

日照节省能源是十分有效的。

提高围护结构节能的科技含量。建筑物的能耗是由其围护结构的

热传导和冷风渗透两方面造成的。为降低能耗，要从单项如墙、顶、

门、窗等围护结构着手，重视其热工特性，设计中应该找出其经济热

阻，同时还必须考虑其围护结构的“吸热性”和“热容性”指标。

按照国家有关节约能源和合理利用能源的要求，对整个工程设计

中的能耗进行控制，从而降低成本，达到提高经济效益的目的。“建

筑节能”作为可持续发展战略核心内容之一，在现代生活中已显得越

来越重要。节能措施应严格按《民用建筑节能管理规定》和《民用建

筑热工设计规范》（GB50176-93）的要求采用，本项目建议采用以

下节能节水措施：

一、墙体保温节能措施

围护结构采用浅色外表面，可反射夏季太阳辐射热，减少外墙面

吸收热量。增加外墙保温隔热效能（外保温效果更佳），提高热阻；

增加空调热惰性有利于建筑热稳定性；高效保温隔热材料设于主体结

构外侧，可减缓热量进入墙体，使用非粘土制品；墙内设置空气间层

或通风间层也有良好保温隔热效果。建筑物各部分围护结构的传热系

数，不应超过规范《居住建筑节能设计标准》的限制。

二、门窗工程节能措施

适当控制窗墙比，安排好门窗相对位置及开启方式，组织穿堂风

通过；设置可调节的活动遮阳，如窗帘、百页、热反射帘或自动卷帘

等，既能在夏季减少太阳辐射热，又便于冬季日照。特别对西向、南

向窗户要更加重视。本项目使用保温隔热、隔声、隔火性能好，具有

良好的力学性能、使用寿命长的节能型双玻真空塑钢窗，提高门窗的

气密性，使房屋的建筑保温效果更好。门窗保温性能K小于2.8瓦/ 平

方米摄氏度。

三、屋面保温节能措施

由于太阳辐射强烈引起顶层房间过热，是一个十分普遍的问题，

必须认真对待。本项目将在坡屋面中增加挤塑板保温隔热层，平屋面

中增加保温砂等保温层和挤塑板保温隔热层，并在空气间内帖热反射

材料。屋顶采用80毫米厚聚苯板，对飘窗和封闭式阳台顶板等热桥

部位做50毫米厚挤塑聚苯板。吊顶采用保温顶棚，顶棚的综合传热

系数≤0.55瓦/平方米。

四、采光系统节能措施

1、尽可能充分利用自然光，保证建筑物内部有足够的日照。

2、采用控制照明线路。照明线路加装稳压装置，起稳定电压作

用；照明线路加装节电器，可相应降低灯具的端电压；在公共场所照

明线路加装智能控制装置，不但可控制电压，而且可控制灯的亮度、

开关时间等；加装声控、光控、触摸开关等。注意三相负荷的平衡，

减少零序电流。

3、选择节能灯具。选择3C标志和有节能认证标志的节能灯，

光效、使用寿命、安全、谐波等各项性能有保障，在使用寿命期间内

才能真正省电省钱。

4、光源以荧光灯为主，梯间采用节能光效亮点灯，除正常照明

之外，按防火规范要求设置应急照明、疏散指示灯照明。

五、电力系统节能措施

供电系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中的消耗。按要求

配装能源计量表。该项目所选用机电设备的负荷率必须达到国家节能

设计规范要求，提高设备利用率。电气系统选用节能变压器，装设低

压电力电容器补偿无功功率。各类设备及器材的选型一律采用国家现

行技术标准中的高效节能设备的器材

1、本项目的电力系统在设计、布置时力求减少线损，合理选择

负荷中心，节约电能。采用S11型以上低损耗环保节能型变压器或

SC10型以上干式变压器及其它节能型设备，严禁采用国家颁布的淘

汰电器产品。变压器设计负荷载控制在80%左右，有利于降低能耗。

在下一步的深化设计中确定变压器位置、数量、容量负荷中心，降低

配电系统的电能损耗。

2、根据各功能区的实际需要配置照明，既保证照明需要又达到

节能目的。照明光源采用新型高效节能光源，如紧凑型荧光灯、细径

直管荧光灯等新型高效光源并配置以节能型电子镇流器，从而降低照

明用电量，创造以人为本的绿色照明环境。选用效率高、寿命长、安

全和性能稳定的电光源、灯具、配线器材以及调光控制设备和光控器

件。既在提高照度节省电能及改善照明质量的同时保证经济运行，又

有益于环境和人的身心健康。

六、对采暖系统及空调系统的节能要求

改善采暖供热系统的设计和运行管理，加强管道的保温，以提高

室外管道的输送效率。应积极发展集中供热，以最大限度地节省燃料

消耗。从尽可能节省制冷设备用能的角度考虑，最好的方法莫过于不

使用制冷或通风设备即可降低室内温度，如抑制在室内产生热、促进

室内的热吸收、减少热量进入室内、引导热量向室外散失。

七、节水措施

1、本项目全部采用水冲式卫生设施，卫生洁具及五金配件采用

节水型产品，以节约用水，节约资源。生活用水系统采用自来水直接

供水和微机恒压变频调速泵组供水，回水管上设温度继电器和静电水

处理器，减少能源浪费，确保供水安全性和经济性。卫生器具最低配

水点处的静压力不超过 0.25Mpa。在给水、总入口处均设水表。采取

防渗漏措施，杜绝水量流失。公共卫生间小便器采用光控自动冲洗阀。

全部卫生洁具、水龙头，均采用节水型产品。水池、水箱设溢流报警

水位，防止水资源长期溢流。选择耐旱草种和树种，以减少浇水次数，

绿化浇灌采用先进的节水浇灌技术。

2、建议空地设置雨水收集池，雨水经收集沉淀后，用于绿化浇

灌洒水和清扫地面，以减少绿化及卫生新鲜水使用量。建筑屋顶雨水

设有集中收集系统，并设置降雨初期弃流装置。在设有雨水收集的屋

顶不得采用污染雨水水质的防水材料。建设雨水利用系统设立雨水贮

水池，经沉淀过滤后全部回用，以节约宝贵的水资源。室外绿地与土

壤之间设贮水层、透水层，以减缓雨水地表径流的速度，增加土壤的

相对含水量，减少绿化的人工浇灌用水。

建筑节能节水设计必须依靠各专业的通力合作、互相支持和共同

努力，才能创作出既符合建筑学原理，又符合节能原则的优秀建筑。

第九章 劳动安全卫生和消防

该项目的建设和运营要贯彻“安全第一、预防为主”的方针，

要确保建设项目符合国家规定的劳动安全卫生标准，保障工作人员及

广大业主的安全和健康。

一、执行的标准规范

1、《建筑项目（工程）劳动安全卫生监察规定》

2、《工业企业设计卫生标准》(gbz1-2002)

3、《工业企业总平面设计规范》（GB50187-93）

4、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）

二、主要隐患部位

本项目在建设过程中易造成危害的主要隐患部位有施工现场的

电气线路、各种机电设备和起重设备、脚手架、混凝土搅拌机、变压

器周围、各种坑、井、沟以及贮存易燃易爆器材的仓库等。

三、有害物质种类及危害性分析

本项目建成投入使用后，无有毒有害物质产生，无高空、高温、

高压和辐射、振动、噪声等危险性作业场所，主要隐患部位为楼宇内

的电气线路、燃气管道、通风设施、楼梯间通道等。需对可能产生的

触电、火灾、坠落等伤害故采取必要防范措施。

四、安全保护措施

1、设计阶段应注意的安全问题

本项目按抗震7度设防，工程的重点部位，按有关设计规范进

行验算，限制其地震位移。公共卫生间采取防滑措施。有关防火措施

应严格按建筑防火规范设计。

电气安全：该项目采用 TN-S 接地系统，全楼采用等电位联结，

洗手盆及其管道等装置进行辅助等电位联结。为减少接地故障引起电

气火灾危险而装设的漏电电流作用保护器，其额定动作电流不应超过

0.5安。

建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加漏电保护

开关。对餐厅、厨房等比较潮湿的地方的用电设备采用三相五线制，

并加装漏电保护。

该项目电气线路和用电设备按规范要求分别设有负荷保护和短

路保护，对插座及照明器具等采用标准电压不超过12 伏的安全超低

压供电。对走廊等处安装高度较低的照明灯具加装防护设施或采用安

全电压供电。

防雷设施：按建筑物防雷设计规范（GB50057-94）规定，该项

目建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电波被侵入的措施，以及防侧击

的保护措施。

2、建设过程安全措施

建设过程中严格按照国家对劳动者的职业安全及劳动保护的有

关规定，对可能发生的触电、火灾、坠落等伤害事故应加强防范措施，

所有电气设备的安全性能不得低于国家有关法规和标准的要求，具体

安全措施为：

（1）施工现场道路、电气线路、材料堆放场等的平面布置，要

符合安全、卫生要求。

（2）各种机电设备的安全装置和起重设备的限位装置，要安全

有效，经常检查和维修保养。

（3）脚手架、井字架要指定专人维护保养，发现有变形、倾斜、

摇晃等情况，要及时加固。

（4）各种坑井，易燃场所，变压器周围要指定专人设置围栏和

安全标志，夜间要设红灯示警。

（5）凡直接从事带电作业的，必须穿绝缘鞋、戴绝缘手套，防

止发生触电事故。

（6）从事有尘、有毒、噪声等有害作业的，要配戴防尘、防毒

口罩和防噪声耳塞等防护用品。

3、运营过程劳动保护

依据国家对劳动者的职业安全及劳动保护的有关规定，注意对工

作人员的安全保护，对经营过程中可能发生的触电、火灾、机械、车

辆伤害等事故应加强防范措施。所有电气设备的安全性能不得低于国

家有关法规和标准的要求，操作人员必须进行安全技术培训，建立健

全安全操作规程。同时，加强对工作人员和入区业户的安全生产教育，

按规定发放劳保用品，按期检查督促安全设备和安全措施的落实情

况，确保管理、经营、仓储安全。电梯由专业人员负责使用和维护。

项目投入使用后，属人口密集区，为易传播各种流行性疾病的公

共场所，应按照《中华人民共和国传染病防治法》及其他相关条例的

要求，制定相应的卫生管理办法，健全卫生检疫防疫制度，对各类配

套商业服务区等客流量较大的场所采取合理有效的消毒卫生措施，防

治传染性疾病的发生。

还须在电气线路、燃气管道、楼梯口、电梯间等处设置警示牌和

应急照明，提高居民的安全防范意识。

五、劳动卫生保障措施

该项目设有的公共厕所等，设计时应要符合防疫要求。

生活给水：对生活用水加装紫外线消毒设施。

排水：盥洗污水、粪便污水等污水及雨水采用分流系统。

通风：卫生间、盥洗间、库房等场所均设机械通风系统。

六、消防保障措施

本项目火灾隐患主要是储存物品的火灾危险性、物品运输过程

中的火灾危险性和项目用电过程中的火灾危险性。本项目将遵循“预

防为主，防消结合”的消防工作方针，立足自防自救，采用可靠的防

火措施做到安全、适用，技术先进，经济合理。本项目按照《建筑设

计防火规范》GB80256－2006进行消防设计并配备相应消防设施。

1、该项目按建筑设计防火规范的要求，合理地确定建筑的位置；

在主体建筑物的前面有满足消防车通行的消防车道，车道宽度大于4

米，满足防火规范关于消防车道的要求。同时设计有消防给水系统、

应急疏散、防火分区、防烟分区、自动喷淋系统，合理配置消防器材，

确保消防用水量。在场区布置上，利用现有地形条件，兼顾近期使用

要求和远期发展规划，充分考虑项目行业特点，保证消防道路畅通，

工程建筑物间距满足消防要求，建筑物内部通道畅达，宽度及安全出

口数量应符合《建筑设计防火规范》。

2、在建筑首层均安装消防工具箱，配备气体灭火器。楼内安装

自动喷淋系统，大厅及房间内均设置火灾自动报警系统，并采用不燃

烧和难燃烧材料装修。仓库及冷藏库等处根据需要设置双阀双出口消

火栓和DN100地下式消火栓，并配备灭火箱及灭火器具。

3、根据规范要求，室外消防栓沿道路十字路口布置，两个消防

栓之间间距不大于120米。室外同时设置必要的消防专用器具。

4、通过有线、无线等通讯手段对整个区域的火灾情况进行指挥，

同时设专线与上级指挥部保持联系。 配备通讯保障系统，以支持和

保障无线通讯网络的正常运转。

5、电气消防根据《建筑设计防火规范》要求，电气设备应达到

规范的规定。各消防控制室内根据消防安全设置消防用紧急启动按

钮。所有消防用电气设备配电线路应穿管保护，暗敷在外燃烧的结构

内，保护厚度不少于30mm。

6、商业部分设设火灾自动报警系统和自动灭火系统，并采用不

燃烧和难燃烧材料装修。扶梯开口部分设水幕分隔设施。楼梯设置消

防电梯，并设置甲级防火门。

7、通风、空调系统采用机械加压送风式的防烟设施。配电室、

消防控制室、消防水泵层，防烟排烟机层、营业大厅、疏散走道等发

生火灾时仍需坚持工作的房间均设应急照明灯。

8、对KTV、影院、儿童娱乐城等特殊项目，按照消防规范的特

别要求设置消防设施。

9、对该大楼所有员工进行消防知识，责任和义务的教育培训。

第十章 项目招标组织

该项目建设将按照《湖北省工程建设项目招标范围和规模标准

规定》以及《湖北省工程建设项目招标投标条例》等国家有关法令法

规，对项目勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料采购等进行

招标。

1、项目招标目的

按照国家和湖北省有关招投标规定，该项目拟进行委托招标，

由具备招投标资质的代理机构对该项目的建筑工程、安装工程、建设

监理及设备采购实行公开招标。拟通过这种公开、公平、公正的市场

经济行为来选择条件优 越者进行项目建设，力争用最优的技术、最

佳的质量、最低的价格和最短的周期来完成该项目。

2、招标原则及招投标方案

2.1 招标原则

为提高经济效益，保证工程质量，缩短工程建设期，防范和化

解工程建设中的违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社

会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，按照《中华人民共和

国招标投标法》，编制了该项目的招投标方案。在招标过程中要遵循

公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。

2.2 招标范围

该项目招标范围包括项目的勘察、设计、施工、监理、设备以

及工程主要材料的采购等。

2.3 招投标程序

2.3.1 招标

鉴于该项目法人单位目前尚不具备自行招标所需具备的编制招

标文件和组织评标的能力，该项目的招标活动委托给依法设立、从事

招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构，具体程序如下：

（1）该项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准

后委托招标代理机构进行公开招标。

（2）招标人在市级指定媒体发布招标公告。公告应当载明招标

人名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招

标文件的办法等事项。

（3）该项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标

人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条

件以及拟签定合同的主要条款。

①勘察设计招标

勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目的设计进行公

开招标时，面向全市公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求乙级

以上。

②施工监理招标

施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标

时，面向全市公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质

要求甲级。

③施工企业选择招标

依据工程的需要，采用总承包方式，选择施工企业。该项目要

求总承包资质为一级和特级，面向全国公开选择投标人。

④主要设备、材料采购招标

依据项目的需要，公开选择主要设备、材料提供商，设备和材

料的质量应符合该项目设计要求，质优价廉。

（4）组织潜在投标人踏勘项目现场。

（5 ）该项目的招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件

截止之日，最短不得少于二十日。

2.3.2 投标

（1）该项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招

标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目

负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设

备等。

（2）投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，

将投标文件送达投标地点。投标人少于三个的，招标人应当依照本办

法重新招标。

（3）投标人拟在中标后将中标项目进行分包的，应当在招标文

件中载明。

（4）投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公

平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。

（5）投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投

标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。

2.3.3 开标、评标和中标

（1）开标由招标人主持，在招标文件确定的提交投标文件截止

时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。

（2）评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由

五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数

的三分之二。专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或具

有同等专业水平。评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守

职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。

（3）按照评审程序，经初审后，以合理低标价做为中标条件，

合理的低标价必须经过终审，进行答辩，证明是实现低标价措施有力

可行的报价，以防止不平衡报价而造成价格失控。由于质量、工期在

招标文件中已规定好了，不得违反。而信誉等因存在资格预审中可解

决。因此投标人的竞争主要是价格竞争，这符合市场经济原则。

（4）中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将

中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出三十日内，招标人

和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。本项目适合采用固

定单价合同，即工程量可变，工程价格不可变，这有利于甲乙双方分

担风险。当然也可考虑承包人的承受能力，确定双方都能认可的合同

类型。为了保证工程及时开工，在合同中应要求中标单位提交履行保

证金。合同中应对价款的调整和支付进行明确，对合同解除的条件和

争议解决进行约定。

（5）中标人应当按照合同履行义务，完成中标项目。中标人不

得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。

第十一章 工程进度安排

按照国家关于加强基础设施工程质量管理的有关规定，本项目

要严格执行建设程序，确保建设前期工作质量，同时对设计、施工以

及设备材料采购实行公开招标，做到精心勘测、设计，强化施工管理，

并对工程实现全面的社会监理，以确保工程质量和安全。

本项目建设期拟定为3年（36个月），计划于 2014年初开始

征地、动迁、工程勘察设计、项目报建、招投标和七通一平等的工作，

2014年6月末完成前期准备工作，2014年7月初开工建设，2016年

7月完成房建施工，于2017年6月末完成全部工程的建设，竣工交

付使用。工程进度安排详见表 11-1。

序

年 份

号

季 度

2014年 2015年 2016年 2017年

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

1 前期准备

2 勘察设计

3 项目报建

4 施工招标

5 房建施工

4 设备安装

5 景观外网

6 营业准备

7 竣工验收

第十二章 投资估算与资金筹措

经济效益评价遵循的依据

 《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

 《投资项目可行性分析研究指南》（试用版）

 《十堰万达广场概念规划政府汇报总图》

 十堰市建筑工程预算定额及有关文件规定

1、开发投资估算

该项目的开发投资估算包括项目建设期内发生的工程费用、工

程建设其他费用、预备费、管理费用、销售费用和建设期利息等。其

中，建设期内因预售而发生的管理及销售费用也计入开发投资。按照

十堰市建筑工程预算定额及有关文件规定确定工程费和单方造价，并

参考十堰市当前各项工程造价指标和建筑工程综合价格，特殊设备依

据十堰市目前市场价格。该项目开发投资估算结果详见表 12-1。

序号

一

二

项目名称

工程费用

工程建设其他费用

估算价值（万元） 占开发投资比例

156487.69

60334.14

61.6%

23.75%

三 预备费 16385.48 6.45%

四

五

六

管理费用

销售费用

建设期利息

合 计

5969.90

6554.19

8307.00

254038.46

2.35%

2.58%

3.27%

100.00%

（1）工程费用

工程费用包括项目的建筑工程费用、安装工程费用、室外基础

设施配套工程费用。

（2）工程建设其他费用

工程建设其他费用主要包括土地费用、前期费用、行政事业性

收费、工程监理费等。

（3）预备费

该项目预备费按工程费用和工程建设其他费用（除去土地费用）

之和的 10%取值。

（4）管理费用

管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产

项目的开发经营活动而发生的各项费用。该项目管理费用包括建设期

的管理费用和运营期的管理费用，计入开发投资中的管理费用只包括

建设期的管理费用，运营期的管理费用将在运营费用中单独体现。该

项目建设期管理费用是指工程部分的管理费用和建设期预售部分的

管理费用。其中，工程部分的管理费用是按工程费用、工程建设其他

费用（不含土地费用）和预备费的一定比例计提；建设期预售部分的

管理费用是按预售收入的一定比例计提。

（5）销售费用

销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的

各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。其主要包

括：销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修

理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售

许可证申领费等。该项目销售费用包括建设期内因预售而发生的销售

费用以及运营期的销售费用，计入开发投资中的销售费用只包括建设

期的销售费用，运营期的销售费用不包括在此，将在运营费用中单独

体现。根据房地产项目经验数据和项目区域市场实际情况，该项目预

售发生的销售费用按销售收入的一定比例计算。

（6）建设期利息

该项目银行借款100000.00万元，预计于建设期第1年年初借

入50000.万元，建设第2年年初借入50000.00万元。利率按1~3 年

基准借款利率计算，由此计算的建设期利息为8307万元。

2、资金筹措

该项目资金来源于三个渠道：

（1）自有资金100000.00万元，约占总投资的40%；

（2）预售款反投资54038.46万元，约占总投资的20%；

（3）银行借款100000.00万元，约占总投资的40%。

第十三章 财务基础数据估算

1、计算期确定

该项目计算期为20年，其中建设期3年。

2、营业收入估算

2.1 销售收入估算

该项目的销售收入主要来源于室外步行街、底商、写字楼、高

层住宅及其地下停车位的销售。该项目将于建设期第1年开始预售，

预售3年；销售期1年，即计算期第4 年。

该项目销售部分产品的价格制定总体原则为：参考十堰近几年

类似项目的总体价格水平，在进一步充分调研周边类似项目的价格水

平的基础上，根据项目建设的实际成本制定合理的价格。

根据市场分析，该项目具体销售价格和销售进度详见表 13-1。

可 供 销 售

物 业 名 称

室外商业街

精品写字楼

销售面积

（万m2）

7.5

9.3

销售价格

（元/m2）

16800

8000

销 售 比 例

第一年 第二年 第三年 第四年

10% 30% 40% 20%

10% 30% 40% 20%

高层住宅

地下停车位

47.35

3250

6000

120000

10%

10%

30%

30%

40%

40%

20%

20%

注：地下车位售价单位：元/个

该项目销售总收入为523500万元。其中，第1年为52350万元， 第

2年为157050万元，第3 年为209400万元，第4年为104700万元。

2.2 租金收入估算

根据上述市场分析，该项目所在地域交通便利，现有的商务氛

围较好，相信随着项目投入使用，所在区域的租金会有一定增长，区

域商务氛围会加强。该项目购物中心总建筑面积15.2万平方米，主

要用于出租，购物中心主要包括室内步行街、万千百货、娱乐楼、综

合楼、超市。根据市场分析具体各部分出租价可以确定购物中心年租

金收入为16860万元。

2.3酒店收入估算

本项目五星级商务酒店总建筑面积为3.6万平方米。根据市场

同类项目比较分析，确定该项目商务酒店每年收入为 3000.00万元。

3、开发成本估算

开发成本是指房地产产品销售、出租时，将开发产品成本按照

国家有关财务和会计制度结转的成本。该项目开发成本包括销售部分

的开发成本、出租部分的开发成本。

该项目销售部分开发成本根据权责发生原则，每年计入的销售

部分的开发成本与销售进度和销售收入相匹配。则计算期第1年销售

部分的开发成本为52000万元，第2 年销售部分的开发成本为156000

万元，第3年销售部分的开发成本为208000万元，第4 年销售部分

的开发成本104000万元。该项目每年计入出租部分开发成本即为该

部分资产每年应计提的折旧。折旧年限按20年考虑，残值率5%，直

线法计提，则年出租部分的开发成本为7200万元。

4、运营费用

运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的

各种运营费用。主要包括销售费用和管理费用等。该项目销售费用按

营业收入的3%计算；该项目管理费用包括两部分：①销售部分的管

理费用按销售收入的 1.5%计算；②出租部分的管理费用按出租收入

的 1%计算。

5、财务费用

该部分财务费用为开发投资借款在运营期产生的利息。

6、修理费用

修理费用是指以出租方式获得收益的房地产项目在经营期间发

生的物料消耗和维修费用。该项目修理费按出租部分的开发投资（扣

除建设期利息）的1%计算，则运营期年修理费用为1000万元。

7、税金的估算

7.1 营业税金及附加的估算

该项目缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育

费附加及土地增值税。土地增值税的平均适应税率为销售收入的

5%。因此，该项目的营业税金及附加按综合税率 10.55%计算。营业

税金及附加的具体估算详见附表。

7.2 所得税的估算

按照国家关于所得税的规定，该项目缴纳的所得税按利润总额

的 25%计算。所得税的具体估算详见附表。

8、利润及利润分配估算

8.1 利润估算

该项目的利润总额为营业收入扣除营业税金及附加、开发成本、

运营费用、财务费用和修理费用后的余额。利润总额扣除企业所得税

后的余额为净利润。利润的具体估算详见附表。

8.2 利润分配估算

在偿还借款期间，净利润额可不计提盈余公积，全部作为未分

配利润用于当年借款的偿还；在还清借款后的年份，除按 15%的比

例提取法定盈余公积金外，此部分利润作为应付利润用于股利分配。

估算结果详见附表。

第十四章 财务效益分析

1、静态投资收益率分析

该项目投资产生的利润包括三部分：①室外步行街、底商、高

层住宅、写字楼及其地下停车位销售产生的利润；②购物中心出租产

生的利润；③酒店收入产生的利润。

由于出租部分资产产生的利润占项目总利润的比例较小，周期

长，且与静态投资收益指标定义有出入。所以，本报告仅对该项目销

售部分进行静态投资收益分析，出租部分资产产生的效益将通过现金

流量分析予以体现。 经测算，该项目销售部分静态指标如下所示。

投资利润率：42%

投资利税率：52%

资本金净利润率：90%

因此，从静态角度分析，该项目具有较强的盈利能力。

2、现金流量分析

根据不同角度编制的财务现金流量表估算的经济指标见表 14-1。

经济指标 FNPV（万元） FIRR（%）

18.12%

13.80%

17.14%

Pt（投资回收期）

5年6个月

6年11个月

全部投资（税前） 96695.88

全部投资（税后） 45104.84

自有资金（税后） 62914.41

从不同角度计算的财务净现值均大于零，内部收益率均高于基准

折现率10%；另外，该项目税前投资回收期为5年6个月，税后投资

回收期为6 年11个月。因此，该项目具备一定的盈利能力。

3、债务清偿能力分析

3.1 借款及还款方式分析

该项目银行借款100000.00万元，预计于建设期第 年年初借入

50000.00万元，建设期第2 年年初借入50000.00万元，利率按1~3

年基准借款利率 5.40%计算。

初步确定还款进度与方式为：计算期第1 年付息不还本，计算

期第2~4 年每年还本 50000.00 万元，各年利息照付。

3.2 债务清偿指标分析

该项目债务清偿能力采用利息备付率和偿债备付率指标衡量。

利息备付率：指项目在借款偿还期内的息税前利润与应付利息

的比值。它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保

障程度。

偿债备付率：指项目在借款偿还期内，用于计算还本付息的资

金与还本付息金额的比值。它表示可用于还本付息的资金偿还借款本

息的保障程度。

经测算，该项目各年的利息备付率和偿债备付率指标如表 14-2。

建 设 年 份

计算利息备付率

指标

偿债备付率

2014年

4.0

2015年

6.0

1.41

2016年

9.0

1.44

2017年

10.2

1.45

由表 14-2 可以看出，该项目在计算期各年的偿债能力指标均能

够满足国家有关要求。因此可以认为，通过该项目产生的收益按约定

方式如期偿还银行贷款的可能性很大。

第十五章 社会效益评价

十堰万达广场项目的建设，对十堰市乃至周边区域的产业升级具

有重要的战略意义，将进一步促进了十堰市商业经济的发展，为建造

十堰市新的商业品牌更上一个台阶。

一、该项目的建设给商家的经营带来机遇，使十堰的经济有了更

进一步的发展前景。本项目建成运营后，将大量的高端产品集中到一

个平台上，通过简化中间环节，可以有效降低商品流通过程中的交易

成本，从而带来更大的经济效益。

二、为企业创造利润的同时，也给地方政府增加财政收入。该

项目交税金额以10年累计实现销售90亿元计算，交纳增值税总额达

3.1亿元，所得税8000万元，房产使用税1.2亿元，仅此几项10年

交纳税金总额将达51000万元，年平均交税5100万元。

三、本项目建成后，可增加就业岗位2000个以上，促进社会稳

定和谐发展。可吸收社会人员就业，能够为当地市民提供大量稳定的

劳动岗位和较高的经济收入，为农村闲置劳动力转移做出较大的贡

献。在间接就业效果方面，项目运营可以给项目区周围带来就业机会，

解决部分闲置人员的就业问题，项目建设过程会为建筑工人带来就业

机会等。

四、本项目的实施还可带动周围服务业的发展，如运输、邮电业、

商业、饮食业、公用事业、金融保险业及其它服务业，有利于区域经

济的发展。同时利用集团公司的客户和商家资源，使得总经销商与购

买商可直接交易，减少中间环节成本，给入驻商家带来良好的效益。

五、项目在十堰市率先建立集高层住宅、五星级酒店、写字楼、

商业步行街及购物中心于一体的大型城市综合体，将促进地方经济发

展所需生产资料和生活资料两种流量的有机协调与配合。通过建立独

具特色的物流体系，实行集中进货、统一配送，可以发挥连锁经营的

优势，推动当地新型商业经济业态乃至整个地方经济的发展。

六、本项目实施可以改善城市环境，促进十堰市城市建设的发展。

十堰万达广场将成为十堰标志性建筑，提高十堰市作为区域性中心城

市的形象。可以更好地服务十堰市市民，更好地服务东风公司新的发

展，更好地服务鄂西北区域经济发展，增强了城市的服务功能。

综上所述，十堰万达广场项目具有十分广泛的社会效益。

第十六章 不确定性分析

不确定分析主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析。盈亏平衡分

析是指通过计算项目的盈亏平衡点，分析项目成本与收入的平衡关

系，判断项目对产品数量变化的适应能力和抗风险能力。房地产项目

一般只在全部销售的情况下进行盈亏平衡分析。在部分销售、部分出

租的情况下，盈亏平衡分析没有实际意义。该项目为售租结合项目，

因此，本次不确定分析仅做敏感性分析。

敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项

目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方

法。如果某变量变化幅度较小但对某主要经济评价指标的影响较大，

则认为项目对该变化是敏感的。该项目的敏感性分析选用了开发投

资、销售收入、出租收入和酒店收入作为影响因素，来分析这些因素

的变化对主要经济指标的影响程度，分析结果见表15-1

序号 不确定因素

变化率

0

财务内部收益率

13.80%

1

2

3

开发投资

销售收入

租金收入

+10% 11.37% 1. 76

1.42

0.74

敏感度系数

-10% 11.84%

-10% 12.78%

4 酒店收入 -10% 13.76% 0.03

从敏感性分析的结果可以看出，该项目的经济指标对开发投资和

销售收入变化较敏感，对出租、酒店收入的变化不敏感。但无论是哪

种因素在±10%的变化幅度内，该项目的财务指标都能通过判别标

准。因此，该项目具有较强的抗风险能力。

第十七章 项目风险分析

风险是人们在活动中遭遇危险、受损失或伤害的可能性或机会，

是人们对不确定性的一种主观的、个人的预见，或偏离预期目标的可

能结果。对于一个项目而言，风险管理的目标是使项目获得成功，为

项目的实施创造一个平静、稳定的环境，降低项目成本，避免损失和

浪费，最大限度地减少或消除外部的干扰，使项目顺利运营并且效益

稳定。

该项目属于大型投资项目，投资数额大、期限长，从项目的规

划到运行期结束的整个过程中自始至终存在着不确定性与风险。因

此，系统的对项目风险进行识别和分析，并加以合理预防、规避和转

移（风险应对），是十分必要的。

该项目是一个复杂的工程，在项目不同的发展阶段，以及不同

建设内容都存在着不同的风险，主要包括政策风险、市场风险、财务

风险、自然环境风险等。

1、政策风险分析

政策风险主要来自两个方面，一是国家宏观经济政策，如税收

政策、贷款政策等变动所带来的风险，二是产业经济政策变动带来的

风险。国家经常通过税收和贷款政策的调整来调控投资，如土地增值

税、固定资产投资方向调节税等税种会根据宏观需要进行调整，一些

政策和法规的出台，也易使投资者和开发商的积极性受挫，项目的开

发进度将会与预计发生偏差，从而影响效益测算的准确性。

近期出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通

知》中规定90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%；第

二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率

的1.1倍；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银

行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提

供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发

放购买住房贷款。北京、上海、深圳、杭州等地受新政调控后，市场

反映较大，成交量急速下降，投资环境也受到影响。随着一线城市房

价上涨动力不足，投资环境变差，二线、三线城市将成为新一轮的投

资重点区域。更多的开发商开始关注二线省会城市，房地产投资将出

现较为明显的上涨。

宏观政策变化带来的风险属于系统风险，难以全面规避。具体

防范可以从两个方面着手：一是事前研究防范，重视对国家宏观经济

政策和行业产业政策的研究，充分理解和把握国家政策的动态，提前

预计和制定政策变化的应对措施；二是事后应对得当，在国家宏观和

产业政策调整时，尽快理解国家宏观政策调控的目的和要求，根据有

关政策进行及时、有效地调整，并制定相应的执行措施。通过事前和

事后的防范与正确应对，可以将政策风险带来的影响减至最小。

该项目的建设内容包括：大型购物中心、写字楼、高层住宅、

商务酒店、室外步行街、商铺等。该项目列入了十堰市政府城市发展

规划，在项目前期的运作中，项目的建设内容符合十堰市政府的发展

规划，并得到了土地管理部门的认可。因此，在产业政策、土地管理

政策和城市规划方面的风险，属于微小风险，只要项目的协调人同政

府有关部门积极配合，即可防范此类风险。

该项目为十堰推动中心城市向北沿江发展重点建设项目，同时

大连万达集团作为全国房地产龙头企业之一，商业信用颇佳，银行信

用等级为AAA，因此，项目受到政策的负面影响相对较小。

2、市场风险分析

市场风险主要指由于项目产品（或服务）由于市场需求的减少

或供给的增加导致销路不畅，无法达到预期的收益。

由于项目的建设周期较长，投资额巨大，未来市场存在着多方

面的不确定性，市场风险是项目所面临的主要风险之一。该项目面临

的主要市场风险包括：①消费者的消费习惯、消费偏好发生变化，使

得市场需求发生重大变化，导致市场需求总量的实际情况与预测值发

生偏离；②市场竞争格局发生重大变化，出现新的竞争对手或替代项

目，对项目的收入产生重大影响，例如，新的大型写字楼、酒店的兴

建，将分流项目的客户群；③ 由于市场条件变化，项目的经营成本

发生较大变化，对项目的效益产生重大影响，例如，水、电、食品、

器材等物价上涨，导致经营成本的上升。

目前我国国民经济稳步发展，城市化水平处于加速提高阶段，居

民收入水平也在不断提高，十堰作为鄂渝川陕毗邻地区中心城市，国

民经济产值增长率连年高于全国增长水平，得到众多投资商的认可，

这些都为十堰房地产市场的发展提供了良好的支撑。同时，该项目作

为十堰市塑造夏家店板块旗舰型高端商业综合体项目，出现新的竞争

对手或替代项目的可能性也较小。十堰市房地产市场尚未形成良性发

展，有效需求形成的市场容量相对较小，追逐利润是资本的本原，出

于对房地产开发预期利润看好，开发商把企业资源投入了房地产。近

期新盘迭出，整个十堰市住宅市场竞争较为激烈，不少开发商在“外

脑”的作用下，营销策划水平有很大提高，未来一段时间，市场的供

给量更大，对本项目形成一定的威胁。另外，项目的经营成本在建成

后可以通过销售、租赁等方式转移给经营商。所以，以上三种风险虽

然存在，但是风险并非完全无法转移和规避。

针对项目存在的三种潜在的市场风险，建议采取如下转移和规

避措施：①与相关的单位签订预定、预售协议。②成立专门的营销机

构，聘请专业的经营管理人员，尽早着手项目的市场推广工作，采取

租售结合的营销模式，以应变未来市场的不确定性。③在项目开发的

各个阶段，建立科学细致的调查系统，做好市场调查，形成准确的市

场定位，适度超前的规划理念，独具个性的建筑风格与布局，人性化

的环境艺术空间和合理的户型设计是住宅产品成功的重要因子，优质

的工程质量也是获得市场认可的根本。

3、财务风险分析

财务风险是指项目财务结构不合理、融资不当使项目可能丧失

偿债能力而导致投资预期收益下降的风险。

该项目面临的财务风险主要有以下两种：①无力偿还债务风险，

由于负债经营以定期付息、到期还本为前提，如果项目用负债进行的

投资不能按期收回并取得预期收益，项目必将面临无力偿还债务的风

险，其结果不仅寻致项目投资者资金紧张，也会影响投资者信誉程度，

甚至还可能因不能支付而遭受灭顶之灾。②利率变动风险。投资者在

项目负债期间，由于通货膨胀等的影响，贷款利率发生增长变化，利

率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。

本报告中的财务分析表明，项目具有较强的债务偿还能力，敏

感性分析表明，项目也具备较强的抗风险能力。

4、自然环境风险分析

自然环境风险是由于对项目的环境生态影响分析不足或环保措

施不当引起项目的环境冲突，带来重大环境影响，从而影响项目的建

设和运营。印尼海啸、南方暴雪、汶川大地震给该地区的居民和企业

带来了巨大的人身和财产损失，尽管十堰地理位置优越，且气候宜人，

少有天灾。但十堰处在竹房地震带上，也不排除有类似的自然灾害发

生的可能性。所以，建议企业在投资建设的过程中，要未雨绸缪，从

建设材料的选择，施工过程的监理，到灾害发生的防护都要尽量做到

考虑周全、有备无患，至少要达到十堰市相关部门的规定标准。

以上综合分析了项目可能存在的多种风险，并提出了相应的规

避和控制建议。上述风险多数属于同类项目所共有的风险，通过采取

适当的风险应对措施，可以将项目的风险转移或规避。而且，由于项

目自身所处的宏观环境、行业、地理位置，项目服务定位，项目经营

者的能力等等都在同类项目中具备比较优势，所以，只要项目投资者

和经营者采取合理的风险应对措施，该项目从风险分析的角度上是可

行的。

第十七章 结论及建议

十堰万达广场项目的建设，将推动十堰市房地产业向高品质和

多元化的方向发展，是遵循政策导向和市场发展的必然选择，也是顺

应市场需求的必然结果，更是完善企业产品结构、展现企业实力和增

强企业竞争力的客观需要。

通过市场分析，表明宏观环境对该项目的建设比较有利，区域

市场为项目的发展提供了良好的预期和升值空间，项目自身的市场定

位和目标客户群明晰，营销手段多样，市场前景良好。因此，从市场

角度分析，该项目是可行的。

通过工程分析，该项目的选址合理，工程进度安排有效，工程

设计和功能要求规范，消防、环保和劳动卫生符合有关部门的要求。

因此从工程角度分析，该项目的实施是可行的。

通过财务效益可以看出，项目的静态财务指标较好；动态分析

显示，项目有一定的盈利能力；偿债能力分析表明项目具有较强的偿

债能力；不确定性分析表明，该项目有较强的抗风险能力。所以，从

财务效益角度看，该项目具有实施的可行性。

经分析研究，我们认为该项目的建设是完全必要的也是切实可

行的。从政策方面、技术方面、市场方面、经济方面来论证均是可行

的，不仅具有良好的社会效益，也带来可观的经济效益，且有较强的

抗风险能力。该项目的建设是一项利国利民，符合国家产业发展和宏

观调控政策的项目。综上所述，该项目的实施既有必要，又是可行的。

第十八章 附件

一、项目申报单位营业执照、资质证

二、此项目用地图及规划方案

三、项目咨询单位营业执照、资质证书

四、项目咨询单位注册咨询工程师证件

五、建设工程在十堰市城区区位图