2024年5月11日发(作者：耿琇云)
奥特莱斯业态分析报告
一、 国际上奥特莱斯发展现状
（一） 国际上奥特莱斯的演进
奥特莱斯（英文Outlet）最早诞生于美国，迄今已有100多年的历史。 其雏形是最
早的“厂家直销店”（Factory Outlet Store），即有的工厂为了处理商品库存，将一些
库存余量商品和残损商品发给雇员，并打开仓库就地销售。厂家直销店（factory outlet）
通常设在生产地附近，甚至就在生产地内，其优惠的价格吸引了众多的消费者。后来这类厂
家直销店逐渐汇集，慢慢形成类似 Shopping Mall的大型奥特莱斯购物中心，并逐渐发展
成为一种独立的零售业态，经营品牌的下架商品、过季商品和断码商品，从高档专卖店或商
场下架以后转到奥特莱斯销售的，所以价格折扣通常很高。
虽然Factory 奥特莱斯这种业态在美国已有 100多年的历史，但真正大规模的发展是
从1970年左右开始的，至二十世纪九十年代发展到高峰期。1995年，全美奥特莱斯折扣商
店销售收入为1380亿美元，占全美百货业销售的57%。进入二十一世纪，美国已有325个
以上的大型奥特莱斯中心。 在日本，奥特莱斯在经济不景气的状况下更是逆势上扬，显示
出强劲的爆发力；在欧洲及东南亚，这种业态均已出现高速发展的态势。
另一方面，新的直销中心功能更加齐全，实行休闲购物一体化，工厂直销中心与购物
中心产业边缘模糊。很多中心已突破该业态原有刚性化的数量指标，即必须半数以上的租户
是工厂直销零售商的界线。2005年国际购物中心协会(ICSC)新修改的购物中心分类中已正
式将直销中心（Outlet Center）列为购物中心类型之一。
（二） 国际上奥特莱斯的发展状况
1、规模增长下降
资料表明，目前美国的工厂直销零售业出现步履艰难的局面，奥特莱斯零售业务遇到许
多困难以至于不少工厂直销中心关闭和出局。图3-1反映了美国奥特莱斯中心数量及增长呈
下降趋势的情况。
350
311
300
250
200
150
100
50
0
142
183
28.9
275
249
21.3
222
12.2
294
324
329
35
312
293
284
278
261
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225
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15
10.4
6.9
5.8
4.2
1.5
-5.2
-6.1
-3.1
-2.1
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-11.9
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0
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5
奥特莱斯数量
比上年增长率
美国奥特莱斯中心历年数量表
2、经营公司渐趋集中
从整体上看，美国奥特莱斯的优胜劣汰的过程中促进了经营公司的集中。如世界上经
营奥特莱斯规模最大的业主和运营商Chelsea Property Group 于2004年10月14日被
美国最大的商业房地产商Simon Property Group, Inc. 收购。至2004年底，公司在
国内的31个奥特莱斯中心出租率达99%，每平方英尺平均可比销售达412美元；在日本的4
个中心出租爆满，每平方英尺平均销售超过820美元。截至2005年4月Chelsea在美国、
日本和墨西哥拥有全产权或部分产权的奥特莱斯中心Premium Outlet® 60个和其他一些
购物中心总计1710万平方英尺。
奥特莱斯经营上的两极分化促进了产业并购步伐的加快。在美国，奥特莱斯经营的集
中度在加大。 下表是美国排名前五位经营奥特莱斯的公司，他们经营的奥特莱斯中心共有
139个，出租面积有3291万多平方英尺。分别占美国奥特莱斯中心总数的61.8%和59.9%。
美国排名前五位的奥特莱斯
发展商
Chelsea Property Group
Prime Retail
奥特莱斯面积（GLA） 每平方英尺
中心数量 (平方英尺) 平均销售
53
42
12,138,096
11,943,531
$379*
$241
每平方英尺
基本租金
$20.38
$13.27
出租率%
（额外）98
（其它）91
90.3
2024年5月11日发(作者：耿琇云)
奥特莱斯业态分析报告
一、 国际上奥特莱斯发展现状
（一） 国际上奥特莱斯的演进
奥特莱斯（英文Outlet）最早诞生于美国，迄今已有100多年的历史。 其雏形是最
早的“厂家直销店”（Factory Outlet Store），即有的工厂为了处理商品库存，将一些
库存余量商品和残损商品发给雇员，并打开仓库就地销售。厂家直销店（factory outlet）
通常设在生产地附近，甚至就在生产地内，其优惠的价格吸引了众多的消费者。后来这类厂
家直销店逐渐汇集，慢慢形成类似 Shopping Mall的大型奥特莱斯购物中心，并逐渐发展
成为一种独立的零售业态，经营品牌的下架商品、过季商品和断码商品，从高档专卖店或商
场下架以后转到奥特莱斯销售的，所以价格折扣通常很高。
虽然Factory 奥特莱斯这种业态在美国已有 100多年的历史，但真正大规模的发展是
从1970年左右开始的，至二十世纪九十年代发展到高峰期。1995年，全美奥特莱斯折扣商
店销售收入为1380亿美元，占全美百货业销售的57%。进入二十一世纪，美国已有325个
以上的大型奥特莱斯中心。 在日本，奥特莱斯在经济不景气的状况下更是逆势上扬，显示
出强劲的爆发力；在欧洲及东南亚，这种业态均已出现高速发展的态势。
另一方面，新的直销中心功能更加齐全，实行休闲购物一体化，工厂直销中心与购物
中心产业边缘模糊。很多中心已突破该业态原有刚性化的数量指标，即必须半数以上的租户
是工厂直销零售商的界线。2005年国际购物中心协会(ICSC)新修改的购物中心分类中已正
式将直销中心（Outlet Center）列为购物中心类型之一。
（二） 国际上奥特莱斯的发展状况
1、规模增长下降
资料表明，目前美国的工厂直销零售业出现步履艰难的局面，奥特莱斯零售业务遇到许
多困难以至于不少工厂直销中心关闭和出局。图3-1反映了美国奥特莱斯中心数量及增长呈
下降趋势的情况。
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比上年增长率
美国奥特莱斯中心历年数量表
2、经营公司渐趋集中
从整体上看，美国奥特莱斯的优胜劣汰的过程中促进了经营公司的集中。如世界上经
营奥特莱斯规模最大的业主和运营商Chelsea Property Group 于2004年10月14日被
美国最大的商业房地产商Simon Property Group, Inc. 收购。至2004年底，公司在
国内的31个奥特莱斯中心出租率达99%，每平方英尺平均可比销售达412美元；在日本的4
个中心出租爆满，每平方英尺平均销售超过820美元。截至2005年4月Chelsea在美国、
日本和墨西哥拥有全产权或部分产权的奥特莱斯中心Premium Outlet® 60个和其他一些
购物中心总计1710万平方英尺。
奥特莱斯经营上的两极分化促进了产业并购步伐的加快。在美国，奥特莱斯经营的集
中度在加大。 下表是美国排名前五位经营奥特莱斯的公司，他们经营的奥特莱斯中心共有
139个，出租面积有3291万多平方英尺。分别占美国奥特莱斯中心总数的61.8%和59.9%。
美国排名前五位的奥特莱斯
发展商
Chelsea Property Group
Prime Retail
奥特莱斯面积（GLA） 每平方英尺
中心数量 (平方英尺) 平均销售
53
42
12,138,096
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基本租金
$20.38
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出租率%
（额外）98
（其它）91
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