2024年8月24日发(作者：阮策)

.

中国房价与国外房价的对比！！

一 韩国

目前首尔的房价在世界上名列前茅，一套90多平方米

的住宅，价格为1.5亿至2.5亿韩元(相当于人民币100万至

165万，呵呵，与上海北京差不多)，(但是他们

认为一名普通的国家公务员要购置这样一套住宅，需要工作

15年至18年，太贵了。)

首尔寸土寸金，在市中心的明洞一带，一块足球场大小

的土地，价值高达10亿美元。再加上首尔市开发余地有限，

使得不动产投机商经常兴风作浪。(跟中国一样)

韩国政府规定，一户只能拥有一处住宅(但是中国有些没

德的所谓的经济学家现在还在鼓吹富人应该买第二套房子

租给穷人住，不知是何居心)。但许多富豪利用不正当手段，

购置多处住宅，进行不动产投机，致使当局今天抓了一批不

动产投机者，明天又会冒出另一批。(我们ZF是不是太忙了，

没时间打击这种不正常行动呢)。

二 美国

应该注意的是，由于中美之间的住宅条件和定价方法的

差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。首先，美国

人的住房条件和中国的住房有很大的差别,绝大部分美国住

宅是2-3层的楼房，附带子、车库，甚至游泳池，社区高尔

.

.

夫场地也并不算稀奇。相当于中国的高级别墅和联体别墅。

美国房产商所经营的都是现房，三室两卫房以上房型占90%

以上，用中国话说是大房型为主。且是装修房，基本与中国

的豪装相仿。所以其房价应和中国的高档装修房进行比较。

美国资料都以每单元住宅来统计房价，而不是按每平米

来计算。按每幢房子来衡量的美国住宅价格并不能正确反应

中美之间的房价水平差异，因为美国的住房面积比中国普遍

要大很多。美国住宅多数集中在120-300平米左右，目前均

面积约220平米。折算成和中国一致的每平米单价不足1100

美元，和大涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当。

中国长三角某些城区甚至有超出的迹象。

更重要的是美国房地产商规范运用的住宅建筑面积

(Square

footage)概念不同于中国的“建筑面积”，使得以上单价的比较

仍然非常不确切。直接以统计上公布的面积为基础推算的单

价，美国住宅面积数据相对低估，其测量方法下的单元住宅

单价需要打折。中国住宅全是数层甚至数十层的高楼，而且

一梯多户，一小区几百来户，建筑面积里面含有很多公用的

和琐碎的空间，住宅实际使用面积要大大缩水。使用面积只

是建筑面积瘀-80%左右。中国扎堆的住宅和美国人目前崇尚

的居住品味大相径庭。不但单体住宅没有公用面积一项的干

扰，且住宅内很多区域是不算入建筑面积的。因为其计算的

.

.

原则是完工面积(Finished

footage)，必须是经过建筑材料如木板、地毯之类铺设后的

地面和楼面，因此，一般走廊、地下室、小阁楼、院子都不

在销售总价之内。按建筑行业的指导，室内层高低于5

英尺的部分不再计算，如果一个房间7英尺以上的空间不到

50%，则整个面积也可不计。当然，其墙体仍是建筑面积的

一部分，而木板房为主的住宅其所占的比例非常少。

美国物产税(property

taxes，不是中国的物业费)是中国房价中不含的一个价格因

素。美国物产税的征收比较复杂，根据市场房价征收，所以

房价涨税亦涨，且不同地域、不同用途而有很大差异，自用

住宅和非自用住宅也有差别，自住住宅征收物业税较低，每

年相当于房价的1.1%左右，更多的是市场调节的一个方式对

房价没有大的影响。中国的购房虽没有物产税，但需一次性

支付的税费约1.5%，且由于中国住宅只有70年的居住权，

相当于年折旧率1.4%，而美国人纳税之后享有对住宅的永久

的所有权。这样综合推算，物业税对中美之间的比较影响可

以抵消。

从以上比较得出，中美房价考虑住房质量、环境、实际

使用面积因素后，再加人民币实际购买力折算因子，则不难

发现，相对于美国住宅中国的房价实际值偏高，中国部分热

点城市房价已赶上并超过美国住宅主要市场的住宅价格。

.

.

美国目前年住房需求量基本稳定在120万套左右，过去

10年住宅开工每年在110-150万套。如果按每套面积220

平米，价格24万美元，按年供应150万套计算，则住宅开

工面积为33000万平米，市场的总容量达到3600亿美元。

中国仅上海一地的2003年竣工面积就相当于全美国的7.5%，

而开工面积应相当于美国的10%以上。

但在这种房价持续上涨的情况下，美国已经在为房价的高而

担心，美联储利率的调高也可以说是一种必要的调控措施。

一些房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡

沫区。而在中国，10-20倍于户均收入的高增长房价仍在和

房价是否合理、是否会继续走高的争论一起继续相持着。

三 东京

现在在东京市中心，相当于上海徐家汇地段的品川站周

边步行9分钟范围内，买一套新造的公寓单元，40楼的高层，

实用面积80平米，两间朝南，带停车位，不过3千万日元，

要算建筑面积也在100平米左右,

合人民币225万，按建筑面积算，每平米2.25万人民币。

人家日本的房子是全装修的，包括卫生和厨房，还有中

央空调和地板暖气，所有材料都是无毒标准，浴缸是带按摩，

浴室带空调，浴缸旁边还

免费送液晶电视一个；厨房也是带全自动洗碗和烘干机的，

加15万日元 再配个双开门大冰箱，厨房下水道口带自动垃

.

.

圾干燥处理器，出水口配

矿化饮水装置；等等设备一应俱全。 不需要你动一个手指

头，就能立刻住上舒适写意的新房。

一哥们回上海结婚，买房，静安区边缘，现在买1万6

千/平米还要排队等。好不容易买了房还是毛坯的，然后装修，

想和日本水平看齐是不可能的，光是热水管热水器的费用就

化了上万，其他的费用更加数不清道不明，一次装修10几

万化掉，还觉得非常不满意。

年底就要搬进去了，可是钱已经化得7788了，说起来，

98平米的房间，

实际得房率相当低，还被开发商把阳台算了进去(东京的房子

不算阳台，而且阳台是转角大阳台，10多平)。也就是70多

点的房间，化了近一百八十万还不如品川的房子。

我替他一算，单价已经是直逼东京了。而且是化了钱没

得到应有的产品。

标准的价不廉物不美。

四 英国

英国的领土面积小于四川，而人口8千万，虽比四川略

少一点，但人口密度大于四川省。而英国的房价，普通地区

为200英镑/m2，而伦敦地区的房价要贵一些，约合300～

600英镑/m2,一处480m2的房产售价为17万英镑，因此英

国的一般地区普通住宅售价约合3000～4000人民币/m2；

.

.

伦敦地区约合5000～10000人民币/m2。

五 其它

瑞士房价是全世界最高的之一，以价格最高的苏黎世州

为例，在苏黎世市区或风景区的房价更高约合2500～7000

瑞士法郎，也就是合15000～40000人民币/m2，但郊区的

住房要便宜一些(苏黎世市区很小)，约为1500～3000瑞士法

郎，合9000～18000人民币/m2，一套100m2的住宅售价为

15～20万瑞士法郎合90～120万人民币居多。

这里有几点需要说明，瑞士人均收入相差不大，超市售

货员的月薪为3000瑞士法郎，年薪合人民币20万，也就是

说一套100m2的住宅相当于其3～6年的总收入，而且还可

以享受零首付，50年按揭。但由于福利好，瑞士人没有买房

的压力，因此租房的居多。这也是政府及开发商宣传的重点

之一，即国外的价格也是让少数人买房，多数人租房。殊不

知真实的情况是，多数人宁愿花更多的钱到个人消费上，反

正出了情况可以找政府，不像中国人有巨大的买房压力，这

并不是消费观念的差异。

其次，英国的住房信息不是很齐全，但瑞士的住房信息

很好，从了解的信息来看，上述的房价都是带装修、家具的

价格，并且2000瑞士法郎左右的房子，装修与家具在我看

来都是很不错的了。

另外一点，就是房子的面积问题，曾经有一处标为

.

.

130m2的房产，打开图片上出现的却是一栋小楼，细看之下，

原来下面一层是地下室，顶上一层是阁楼，因此都不计入房

屋面积。而且所有房屋信息中，各种阳台、露台都不计入房

屋面积，而且房屋的面积是按户内使用面积来计算的，更不

用说公摊了，因此国外同样面积的住房看来比国内要大很多。

最后一点，就是同兄长聊天时，他现居瑞士，问起瑞士

的车价，他说了解很少，说了很多车型都不了解，最后他自

己提到PASSAT，说只知道这一款，我忙问在瑞士的售价，

答为20000瑞士法郎，前年的汇率合人民币11万，现在的

汇率要12万多。PASSAT还是政府与经销商宣传的与国际价

格相差最小的，甚至号称比在欧洲售价还低的车型，不曾料

想却是这样的情况。

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2024年8月24日发(作者：阮策)

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中国房价与国外房价的对比！！

一 韩国

目前首尔的房价在世界上名列前茅，一套90多平方米

的住宅，价格为1.5亿至2.5亿韩元(相当于人民币100万至

165万，呵呵，与上海北京差不多)，(但是他们

认为一名普通的国家公务员要购置这样一套住宅，需要工作

15年至18年，太贵了。)

首尔寸土寸金，在市中心的明洞一带，一块足球场大小

的土地，价值高达10亿美元。再加上首尔市开发余地有限，

使得不动产投机商经常兴风作浪。(跟中国一样)

韩国政府规定，一户只能拥有一处住宅(但是中国有些没

德的所谓的经济学家现在还在鼓吹富人应该买第二套房子

租给穷人住，不知是何居心)。但许多富豪利用不正当手段，

购置多处住宅，进行不动产投机，致使当局今天抓了一批不

动产投机者，明天又会冒出另一批。(我们ZF是不是太忙了，

没时间打击这种不正常行动呢)。

二 美国

应该注意的是，由于中美之间的住宅条件和定价方法的

差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。首先，美国

人的住房条件和中国的住房有很大的差别,绝大部分美国住

宅是2-3层的楼房，附带子、车库，甚至游泳池，社区高尔

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夫场地也并不算稀奇。相当于中国的高级别墅和联体别墅。

美国房产商所经营的都是现房，三室两卫房以上房型占90%

以上，用中国话说是大房型为主。且是装修房，基本与中国

的豪装相仿。所以其房价应和中国的高档装修房进行比较。

美国资料都以每单元住宅来统计房价，而不是按每平米

来计算。按每幢房子来衡量的美国住宅价格并不能正确反应

中美之间的房价水平差异，因为美国的住房面积比中国普遍

要大很多。美国住宅多数集中在120-300平米左右，目前均

面积约220平米。折算成和中国一致的每平米单价不足1100

美元，和大涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当。

中国长三角某些城区甚至有超出的迹象。

更重要的是美国房地产商规范运用的住宅建筑面积

(Square

footage)概念不同于中国的“建筑面积”，使得以上单价的比较

仍然非常不确切。直接以统计上公布的面积为基础推算的单

价，美国住宅面积数据相对低估，其测量方法下的单元住宅

单价需要打折。中国住宅全是数层甚至数十层的高楼，而且

一梯多户，一小区几百来户，建筑面积里面含有很多公用的

和琐碎的空间，住宅实际使用面积要大大缩水。使用面积只

是建筑面积瘀-80%左右。中国扎堆的住宅和美国人目前崇尚

的居住品味大相径庭。不但单体住宅没有公用面积一项的干

扰，且住宅内很多区域是不算入建筑面积的。因为其计算的

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原则是完工面积(Finished

footage)，必须是经过建筑材料如木板、地毯之类铺设后的

地面和楼面，因此，一般走廊、地下室、小阁楼、院子都不

在销售总价之内。按建筑行业的指导，室内层高低于5

英尺的部分不再计算，如果一个房间7英尺以上的空间不到

50%，则整个面积也可不计。当然，其墙体仍是建筑面积的

一部分，而木板房为主的住宅其所占的比例非常少。

美国物产税(property

taxes，不是中国的物业费)是中国房价中不含的一个价格因

素。美国物产税的征收比较复杂，根据市场房价征收，所以

房价涨税亦涨，且不同地域、不同用途而有很大差异，自用

住宅和非自用住宅也有差别，自住住宅征收物业税较低，每

年相当于房价的1.1%左右，更多的是市场调节的一个方式对

房价没有大的影响。中国的购房虽没有物产税，但需一次性

支付的税费约1.5%，且由于中国住宅只有70年的居住权，

相当于年折旧率1.4%，而美国人纳税之后享有对住宅的永久

的所有权。这样综合推算，物业税对中美之间的比较影响可

以抵消。

从以上比较得出，中美房价考虑住房质量、环境、实际

使用面积因素后，再加人民币实际购买力折算因子，则不难

发现，相对于美国住宅中国的房价实际值偏高，中国部分热

点城市房价已赶上并超过美国住宅主要市场的住宅价格。

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美国目前年住房需求量基本稳定在120万套左右，过去

10年住宅开工每年在110-150万套。如果按每套面积220

平米，价格24万美元，按年供应150万套计算，则住宅开

工面积为33000万平米，市场的总容量达到3600亿美元。

中国仅上海一地的2003年竣工面积就相当于全美国的7.5%，

而开工面积应相当于美国的10%以上。

但在这种房价持续上涨的情况下，美国已经在为房价的高而

担心，美联储利率的调高也可以说是一种必要的调控措施。

一些房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡

沫区。而在中国，10-20倍于户均收入的高增长房价仍在和

房价是否合理、是否会继续走高的争论一起继续相持着。

三 东京

现在在东京市中心，相当于上海徐家汇地段的品川站周

边步行9分钟范围内，买一套新造的公寓单元，40楼的高层，

实用面积80平米，两间朝南，带停车位，不过3千万日元，

要算建筑面积也在100平米左右,

合人民币225万，按建筑面积算，每平米2.25万人民币。

人家日本的房子是全装修的，包括卫生和厨房，还有中

央空调和地板暖气，所有材料都是无毒标准，浴缸是带按摩，

浴室带空调，浴缸旁边还

免费送液晶电视一个；厨房也是带全自动洗碗和烘干机的，

加15万日元 再配个双开门大冰箱，厨房下水道口带自动垃

.

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圾干燥处理器，出水口配

矿化饮水装置；等等设备一应俱全。 不需要你动一个手指

头，就能立刻住上舒适写意的新房。

一哥们回上海结婚，买房，静安区边缘，现在买1万6

千/平米还要排队等。好不容易买了房还是毛坯的，然后装修，

想和日本水平看齐是不可能的，光是热水管热水器的费用就

化了上万，其他的费用更加数不清道不明，一次装修10几

万化掉，还觉得非常不满意。

年底就要搬进去了，可是钱已经化得7788了，说起来，

98平米的房间，

实际得房率相当低，还被开发商把阳台算了进去(东京的房子

不算阳台，而且阳台是转角大阳台，10多平)。也就是70多

点的房间，化了近一百八十万还不如品川的房子。

我替他一算，单价已经是直逼东京了。而且是化了钱没

得到应有的产品。

标准的价不廉物不美。

四 英国

英国的领土面积小于四川，而人口8千万，虽比四川略

少一点，但人口密度大于四川省。而英国的房价，普通地区

为200英镑/m2，而伦敦地区的房价要贵一些，约合300～

600英镑/m2,一处480m2的房产售价为17万英镑，因此英

国的一般地区普通住宅售价约合3000～4000人民币/m2；

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伦敦地区约合5000～10000人民币/m2。

五 其它

瑞士房价是全世界最高的之一，以价格最高的苏黎世州

为例，在苏黎世市区或风景区的房价更高约合2500～7000

瑞士法郎，也就是合15000～40000人民币/m2，但郊区的

住房要便宜一些(苏黎世市区很小)，约为1500～3000瑞士法

郎，合9000～18000人民币/m2，一套100m2的住宅售价为

15～20万瑞士法郎合90～120万人民币居多。

这里有几点需要说明，瑞士人均收入相差不大，超市售

货员的月薪为3000瑞士法郎，年薪合人民币20万，也就是

说一套100m2的住宅相当于其3～6年的总收入，而且还可

以享受零首付，50年按揭。但由于福利好，瑞士人没有买房

的压力，因此租房的居多。这也是政府及开发商宣传的重点

之一，即国外的价格也是让少数人买房，多数人租房。殊不

知真实的情况是，多数人宁愿花更多的钱到个人消费上，反

正出了情况可以找政府，不像中国人有巨大的买房压力，这

并不是消费观念的差异。

其次，英国的住房信息不是很齐全，但瑞士的住房信息

很好，从了解的信息来看，上述的房价都是带装修、家具的

价格，并且2000瑞士法郎左右的房子，装修与家具在我看

来都是很不错的了。

另外一点，就是房子的面积问题，曾经有一处标为

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130m2的房产，打开图片上出现的却是一栋小楼，细看之下，

原来下面一层是地下室，顶上一层是阁楼，因此都不计入房

屋面积。而且所有房屋信息中，各种阳台、露台都不计入房

屋面积，而且房屋的面积是按户内使用面积来计算的，更不

用说公摊了，因此国外同样面积的住房看来比国内要大很多。

最后一点，就是同兄长聊天时，他现居瑞士，问起瑞士

的车价，他说了解很少，说了很多车型都不了解，最后他自

己提到PASSAT，说只知道这一款，我忙问在瑞士的售价，

答为20000瑞士法郎，前年的汇率合人民币11万，现在的

汇率要12万多。PASSAT还是政府与经销商宣传的与国际价

格相差最小的，甚至号称比在欧洲售价还低的车型，不曾料

想却是这样的情况。

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