2024年4月28日发(作者：公羊茜茜)
商业地产餐饮商铺租金的影响因素分析
摘要：餐饮已成为降低商业地产商铺空置率的重要角色。商业地产餐饮商铺租金影响因素
众多，对商铺租金的影响因素进行梳理归纳，以重庆市沙坪坝商圈餐饮商铺为研究对象，构建
特征价格模型对餐饮商铺租金与影响因素之间关系进行定量研究，从而为餐饮商铺租金确定提
供科学参考和依据。研究结果表明：商铺可达性、商铺楼层、商铺装修及设施和商铺面积会对
餐饮商铺租金产生显著影响，餐饮商铺租金与建筑年代、商铺层高之间非线性相关；同时发现
餐饮商铺面积越大，租金水平越高。
关键词：商业地产；餐饮商铺；租金；特征价格模型
中图分类号：F293.35文献标识码：A
伴随着住宅市场政策的加紧，开发商逐步从住宅开发转战商业地产。据国家统计局相关数
据，2022-2022年全国商业地产投资每年增长20%左右，正处于发展井喷期。与此同时，受消
费习惯变革的冲击，多地大型購物中心关店率提升，商业地产空置率也在不断增加。随着居民
收入的提升，体验性业态开始受到大众青睐，尤其是餐饮能增加消费者的停留时间，越来越多
的商业地产引入餐饮业态，餐饮业态已成为降低商业地产空置率的重要角色。但餐饮商铺租金
的影响因素众多，租赁双方常常对这些因素的判断不一致，影响租金的达成，导致有些餐饮机
构不愿入驻。因此，研究餐饮业态商铺租金的影响因素，对合理确定租金水平就显得尤为重要。
目前，国内外对商铺租金的研究不多，聂冲对长三角和珠三角部分城市购物中心商铺租金
从区位特征、建筑特征、商铺特征和租约特征四大维度构建了特征价格模型；Carter&Vandell
采用特征价格模型利用9种不同的零售商铺来评估非主力店的租金；杨琦峰等对城市地铁商铺
租金从日均客流量、有效客流量率、商铺捕获率、客单价等四个因素进行分析研究。这些研究
多偏向于定性分析，商铺租金影响因素较宏观，未区分商铺业态，将所有商铺业态笼统地放在
一起进行研究，目前商业地产租金影响因素的定量研究尚不完善。为此，本文将在前人研究的
基础上，选取商铺业态中的餐饮，进行商铺租金更微观层面的影响因素分析。首先采取文献研
究和调研相结合，梳理和归纳出餐饮商铺租金的影响因素，识别出主要影响因素；其次基于搜
房网和调研的相关数据，构建影响餐饮商铺租金的特征价格模型，运用回归分析等统计分析方
法进行相关检验，识别出餐饮商铺租金的微观影响因素并分析相关性。
1因素选取
1.1因素初选
住宅价格特征影响因素一般包含建筑特征、区位特征、邻里特征，本文商铺租金的影响特
征包含商圈特征、邻里特征、商铺特征和租约特征。餐饮商铺租金的影响因素很多，根据文献
梳理及结合实际调研归纳影响因素如表1所示。
通过文献及调研进一步分析得知，餐饮商铺租金影响因素主要包括消费能力、站场数量
（包括轻轨站/地铁站/公交站/停车场）、商铺面积、邻里商铺业态、商铺楼层、商铺可见性、商
铺可达性、商铺装修及设施、建筑年代、商铺层高等。
1.2因素确定
商铺作为不动产，其租金的影响因素应结合商铺所在区域来确定。本次研究以重庆市五大
商圈之一的沙坪坝商圈为研究范围。由于沙坪坝区是重庆市的科教文化中心，商圈及周边有多
所重庆排列靠前的大学和中学，大中学生较多，学生消费水平低，区域以大众化餐饮为主，本
次研究暂不考虑消费能力。轻轨站/地铁站/公交站/停车场的数量决定了到达商铺周边的人流，
2024年4月28日发(作者：公羊茜茜)
商业地产餐饮商铺租金的影响因素分析
摘要：餐饮已成为降低商业地产商铺空置率的重要角色。商业地产餐饮商铺租金影响因素
众多，对商铺租金的影响因素进行梳理归纳，以重庆市沙坪坝商圈餐饮商铺为研究对象，构建
特征价格模型对餐饮商铺租金与影响因素之间关系进行定量研究，从而为餐饮商铺租金确定提
供科学参考和依据。研究结果表明：商铺可达性、商铺楼层、商铺装修及设施和商铺面积会对
餐饮商铺租金产生显著影响，餐饮商铺租金与建筑年代、商铺层高之间非线性相关；同时发现
餐饮商铺面积越大，租金水平越高。
关键词：商业地产；餐饮商铺；租金；特征价格模型
中图分类号：F293.35文献标识码：A
伴随着住宅市场政策的加紧，开发商逐步从住宅开发转战商业地产。据国家统计局相关数
据，2022-2022年全国商业地产投资每年增长20%左右，正处于发展井喷期。与此同时，受消
费习惯变革的冲击，多地大型購物中心关店率提升，商业地产空置率也在不断增加。随着居民
收入的提升，体验性业态开始受到大众青睐，尤其是餐饮能增加消费者的停留时间，越来越多
的商业地产引入餐饮业态，餐饮业态已成为降低商业地产空置率的重要角色。但餐饮商铺租金
的影响因素众多，租赁双方常常对这些因素的判断不一致，影响租金的达成，导致有些餐饮机
构不愿入驻。因此，研究餐饮业态商铺租金的影响因素，对合理确定租金水平就显得尤为重要。
目前，国内外对商铺租金的研究不多，聂冲对长三角和珠三角部分城市购物中心商铺租金
从区位特征、建筑特征、商铺特征和租约特征四大维度构建了特征价格模型；Carter&Vandell
采用特征价格模型利用9种不同的零售商铺来评估非主力店的租金；杨琦峰等对城市地铁商铺
租金从日均客流量、有效客流量率、商铺捕获率、客单价等四个因素进行分析研究。这些研究
多偏向于定性分析，商铺租金影响因素较宏观，未区分商铺业态，将所有商铺业态笼统地放在
一起进行研究，目前商业地产租金影响因素的定量研究尚不完善。为此，本文将在前人研究的
基础上，选取商铺业态中的餐饮，进行商铺租金更微观层面的影响因素分析。首先采取文献研
究和调研相结合，梳理和归纳出餐饮商铺租金的影响因素，识别出主要影响因素；其次基于搜
房网和调研的相关数据，构建影响餐饮商铺租金的特征价格模型，运用回归分析等统计分析方
法进行相关检验，识别出餐饮商铺租金的微观影响因素并分析相关性。
1因素选取
1.1因素初选
住宅价格特征影响因素一般包含建筑特征、区位特征、邻里特征，本文商铺租金的影响特
征包含商圈特征、邻里特征、商铺特征和租约特征。餐饮商铺租金的影响因素很多，根据文献
梳理及结合实际调研归纳影响因素如表1所示。
通过文献及调研进一步分析得知，餐饮商铺租金影响因素主要包括消费能力、站场数量
（包括轻轨站/地铁站/公交站/停车场）、商铺面积、邻里商铺业态、商铺楼层、商铺可见性、商
铺可达性、商铺装修及设施、建筑年代、商铺层高等。
1.2因素确定
商铺作为不动产，其租金的影响因素应结合商铺所在区域来确定。本次研究以重庆市五大
商圈之一的沙坪坝商圈为研究范围。由于沙坪坝区是重庆市的科教文化中心，商圈及周边有多
所重庆排列靠前的大学和中学，大中学生较多，学生消费水平低，区域以大众化餐饮为主，本
次研究暂不考虑消费能力。轻轨站/地铁站/公交站/停车场的数量决定了到达商铺周边的人流，