2024年5月24日发(作者：扶芷云)
中国审判
中国审判新闻月刊
2010年8月5日 · 第54期
VIEWPOINT 观点
房屋租赁纠纷中
文 荆 龙 郑玉祥
附合装饰装修物处理涉及的若干问题研究
随着经济社会的发展和人民生活水
平的提高，对租赁房屋进行装饰装修，已
经成为一种较为普遍的现象。相应地，在
房屋租赁合同纠纷中，对装饰装修物的
处理成为租赁双方争议的焦点问题。建
设部2001年11月11日颁布了《建筑装饰
装修工程质量验收规范》，将建筑装饰装
修定义为保护建筑物的主体结构、完善
建筑物的使用功能和美化建筑物，采用
装饰装修材料或饰物，对建筑物的内外
表层及空间进行的各种处理过程。这一
定义表明，装饰装修作为对房屋进行的
改建工程，就是将装饰装修物（包括建筑
材料、装饰物）物化于房屋的建筑施工过
程，属将动产附着于不动产的行为。
对于动产附着于不动产，学理上普遍
以动产是否附合于不动产为判断标准，
来确定附着于不动产上的动产是否仍然
保持物的独立性。附合是动产与不动产
结合后，动产成为不动产的重要部分，非
毁损或变更其性质而不能分离。它具有
如下特点：1.动产成为不动产的重要组成
部分；2.动产与不动产的结合具有继续性
与固定性，即动产与不动产的结合不是暂
时的，而是固定存在的；3.在经济学概念
上，动产已经与不动产结合为一个物，不
动产丧失了独立的财产价值。依照附合
标准，装饰装修物可分为未形成附合的
装饰装修物和已形成附合的装饰装修物
两类。未形成附合的物与房屋比照而言
为独立物，如悬挂在墙上的装饰画、吊灯
等。对未形成附合的装饰装修物，由于具
有物权关系清晰和易于拆卸的特点，在
租赁合同届满后不易形成纠纷。司法实践
中，多数因装饰装修物处理形成的纠纷
为附和装饰装修物纠纷。
依照民法学理上的添附理论，动产
与不动产附合，将发生物权法上和债权法
上的双重法律效果。物权法上的效果包
括两个方面：一是动产所有权灭失。附合
以后，动产成为不动产的组成部分，动产
所有权被不动产吸纳而灭失；二是不动
产所有人即时取得动产的所有权。该所有
权的取得直接来源于法律的规定，不以
原动产所有权人的意志为转移，体现了添
附制度的强行性，在学理上将其视为所
有权的原始取得。从债权法的效果来看，
在新的财产应归不动产所有人所有以后，
丧失动产所有权的人有权基于不当得利
而请求返还与其动产价值相当的补偿。
一般来说，附合装饰装修物纠纷依照以
上添附理论确定的原则处理，但在司法
实践中，还需要细化成以下两种情形区
别对待。
依照上述法律规定，恶意装饰装修的处
理原则，应当涵盖以下方面：1.如果承租
人恶意添附，出租人可以依照物权请求
权或者主张侵权损害赔偿，来保护权利；
2.承租人不能取得添附物所有权，除非
出租人因其不符合自己的利用计划而放
弃；3.出租人取得装饰装修物无需补偿。
出租人只要认为装饰装修符合其利益，
均可主张添附取得，不必返还该利益。
未经出租人同意进行装饰装修发生
添附，尽管在客观上有可能使房屋的价
值增值，但因为装饰装修通常与个人审美
情趣和喜好相关联，具有很强的主观性，
如果承租人的装饰装修不合出租人审美
情趣和个人要求，甚至成为一种损害，在
此情况下，出租人基于其房屋所有权主
张排除妨害，要求存在过错的承租人拆
除其装饰装修材料，将房屋恢复原状，理
由正当。因此，在恶意添附的情形下，出
租人可以选择取得装饰装修物的所有权
而无需补偿，也可以选择依物权请求承
租人恢复原状或者赔偿损失，以体现对
物权人最大程度保护的原则。
一、对未经同意的装饰装修的处理
承租人未经出租人同意进行装饰装
修，属于恶意添附。民法不保护恶意，在
恶意侵害他人所有权的情况下，一律不能
获得法律的保护，否则违反民法通过制
裁不法行为来实现公平正义的价值。在
承租人恶意装饰装修场合，应当将过错
作为添附的消极要件，转而寻求侵权责
任予以调整。我国合同法第二百二十三条
第二款规定：“承租人未经出租人同意，
对租赁物进行改善或者增设他物的，出
租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿
损失。”装饰装修作为改善租赁房屋的一
种方式，应当适用上述法律规定来处理。
二、对经同意的装饰装修的处理
当事人意思自治，协商原则。
如果租赁双方对附合装饰装修物的
处理有约定，则应当按照当事人的约定
处理。最高人民法院《关于贯彻执行〈中
华人民共和国民法通则〉若干问题的意见
（试行）》第八十六条规定，非产权人在
使用他人的财产上增添附属物，财产所有
人同意增添，并就财产返还时附属物如
何处理有约定的，按约定办理。最高人民
法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷
80
江苏省如皋市法院
中国审判新闻月刊
庭审研究
2010年8月5日 · 第54期
中国审判
协办
案件具体应用法律若干问题的解释》关
的处理。
以补偿，不论承租人的装饰装修对其是
于装饰装修物处理的相关条款内容亦体
合同解除时，附合装饰装修物随同
否具有利用价值。上述第（2）项规定中，
现了这样的原则。房屋返还出租人，此时会出现以下两种
亦在出租人同意利用时，适用了不当得
租赁期间届满时附合装饰装修
情形：1.出租人取得装饰装修所有权，并
利规则。该规则在第（3）、（4）项中同样
的处理。
可以利用承租人的装饰装修获得利益；
适用。
附合发生债权法上的效果是丧失动
2.出租人虽然可以取得装饰装修所有
2.适用违约责任情形。在上文分析
产所有权的人有权基于不当得利而请求
权，但该装饰装修对出租人没有利用价
的第2种情形下，因出租人未获取承租人
返还添附物的价值。不动产所有权人获
值。在此场合，则无适用添附制度解决附
附合装饰装修物的利益，甚至需要因拆
取利益与动产所有权人遭受损失是构成
合装饰装修物的余地。因此，在合同解除
除不能利用的装饰装修物而承受负担，
不当得利的两个要件。但在房屋租赁合
中，对于附合装饰装修物的处理，应当根
因此，不能适用不当得利制度对承租人
同中，租赁期满，出租人收回房屋时取得
据不同情况，分别适用添附制度、不当得
附合装饰装修物进行补偿。此时，承租
装饰装修物的所有权，却不必然获得利
利、违约责任来予以解决。
人装饰装修费用尚未摊销完毕。
承租人
益，承租人亦不会当然遭受损失，不能
1.适用添附制度和不当得利规则的
不能利用剩余租赁期内的装饰装修价值
一概适用不当得利理论。这由以下方面
情形。上文介绍的第一种情形下，依照添
（该价值因对出租人不具有利用价值，
因素决定：1.承租人对租赁房屋装饰装
附理论，出租人取得承租人附合装饰装
未获得出租人的补偿），是由合同解除导
修，是为满足己方的使用需要，根据其审
修的所有权，并可以利用，获得利益，出
致的，应作为合同解除的损失，由导致合
美情趣和使用目的进行。当承租人的审
租人应当对承租人予以补偿。最高人民
同解除的违约方负担。双方违约的，根
美情趣或改建后的房屋用途与出租人不
法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷
据各自过错分担。因不可归责于当事人
一致时，出租人往往要重新装修；2.承租
案件具体应用法律若干问题的解释》第
双方的原因导致合同解除的，按照公平
人如经出租人同意装饰装修，应当本着
十一条规定，“承租人经出租人同意装饰
责任原则分担。
诚实信用原则确定与其租赁期限相适应
装修，合同解除时，双方对已形成附合的
这里需要注意：1.合同解除时装饰
的装饰装修费用，该费用作为其租赁房
装饰装修物的处理没有约定的，人民法
装修的损失为残值损失，这一损失范围
屋的投资成本，应当在租赁期间内摊销
院按照下列情形分别处理：（1）因出租
的确定，需要考虑出租人是否同意利用
完毕。租赁期满，视为折旧为零。我国合
人违约导致合同解除，承租人请求出租
装饰装修的因素。如果出租人同意利用
同法第二百三十五条规定，租赁期间届
人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失
装饰装修，表明装饰装修对出租人具有
满，承租人应当返还租赁物。返还的租
的，应予支持。（2）因承租人违约导致合
利用价值，该价值由出租人实际取得，其
赁物应当符合按照约定或者租赁物的性
同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租
应当依照不当得利的民法理论，对承租
质使用后的状态。依照该条法律规定，承
赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。
人予以补偿，补偿的款项应当在承租人
租人返还的房屋应当符合经装饰装修使
但出租人同意利用的，应在利用价值范
装饰装修损失中扣除；2.依照《物权法》、
用后的状态，出租人不能要求承租人恢
围内予以适当补偿。（3）因双方违约导致
《城市房屋拆迁管理条例》的规定，出
复房屋原状，亦无需对装饰装修予以补
合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残
租房屋被国家征收或者被拆迁时，政府
偿；3.装饰装修主要发生在经营用房租
值损失，由双方根据各自的过错承担相
部门或者拆迁人要对被征收或者被拆迁
赁中，缔约双方普遍约定合同履行期间
应的责任。（4）因不可归责于双方的事
的房屋进行补偿。依照相关行政规范，补
届满，出租人无偿取得装饰装修，上述
由导致合同解除的，剩余租赁期内的装
偿事项一般包括房屋的装饰装修损失。
约定已经成为行业惯例。最高人民法院
饰装修残值损失，由双方按照公平原则
租赁房屋在返还出租人之前，装饰装修
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件
分担。法律另有规定的，适用其规定。”
物归承租人所有，补偿款作为装饰装修
具体应用法律若干问题的解释》第十二
上述规定中，均涵盖了出租人依照不当
物的代位物，依照物权归属原则，归承租
条规定“承租人经出租人同意装饰装
得利对承租人进行补偿的原则。上述第
人所有。此时，虽然合同解除具有不可归
修，租赁期间届满时，承租人请求出租人
（1）项规定中，以出租人承担赔偿承租
责于双方的事由，却不能适用公平原则
补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但
人剩余租赁期内装饰装修残值吸收了承
解决装饰装修损失的补偿问题，装饰装
当事人另有约定的除外。”即体现了上述
租人不当得利请求权。在出租人违约导
修的补偿按照物的归属，在拆迁补偿款
处理原则。
致合同无效时，出租人对承租人丧失的
中处理。
合同解除时附合装饰装修费用
剩余租赁期内装饰装修残值损失均应予
（责任编辑 黄晓云 hxy9403@）
81
庭
审
研
究
2024年5月24日发(作者：扶芷云)
中国审判
中国审判新闻月刊
2010年8月5日 · 第54期
VIEWPOINT 观点
房屋租赁纠纷中
文 荆 龙 郑玉祥
附合装饰装修物处理涉及的若干问题研究
随着经济社会的发展和人民生活水
平的提高，对租赁房屋进行装饰装修，已
经成为一种较为普遍的现象。相应地，在
房屋租赁合同纠纷中，对装饰装修物的
处理成为租赁双方争议的焦点问题。建
设部2001年11月11日颁布了《建筑装饰
装修工程质量验收规范》，将建筑装饰装
修定义为保护建筑物的主体结构、完善
建筑物的使用功能和美化建筑物，采用
装饰装修材料或饰物，对建筑物的内外
表层及空间进行的各种处理过程。这一
定义表明，装饰装修作为对房屋进行的
改建工程，就是将装饰装修物（包括建筑
材料、装饰物）物化于房屋的建筑施工过
程，属将动产附着于不动产的行为。
对于动产附着于不动产，学理上普遍
以动产是否附合于不动产为判断标准，
来确定附着于不动产上的动产是否仍然
保持物的独立性。附合是动产与不动产
结合后，动产成为不动产的重要部分，非
毁损或变更其性质而不能分离。它具有
如下特点：1.动产成为不动产的重要组成
部分；2.动产与不动产的结合具有继续性
与固定性，即动产与不动产的结合不是暂
时的，而是固定存在的；3.在经济学概念
上，动产已经与不动产结合为一个物，不
动产丧失了独立的财产价值。依照附合
标准，装饰装修物可分为未形成附合的
装饰装修物和已形成附合的装饰装修物
两类。未形成附合的物与房屋比照而言
为独立物，如悬挂在墙上的装饰画、吊灯
等。对未形成附合的装饰装修物，由于具
有物权关系清晰和易于拆卸的特点，在
租赁合同届满后不易形成纠纷。司法实践
中，多数因装饰装修物处理形成的纠纷
为附和装饰装修物纠纷。
依照民法学理上的添附理论，动产
与不动产附合，将发生物权法上和债权法
上的双重法律效果。物权法上的效果包
括两个方面：一是动产所有权灭失。附合
以后，动产成为不动产的组成部分，动产
所有权被不动产吸纳而灭失；二是不动
产所有人即时取得动产的所有权。该所有
权的取得直接来源于法律的规定，不以
原动产所有权人的意志为转移，体现了添
附制度的强行性，在学理上将其视为所
有权的原始取得。从债权法的效果来看，
在新的财产应归不动产所有人所有以后，
丧失动产所有权的人有权基于不当得利
而请求返还与其动产价值相当的补偿。
一般来说，附合装饰装修物纠纷依照以
上添附理论确定的原则处理，但在司法
实践中，还需要细化成以下两种情形区
别对待。
依照上述法律规定，恶意装饰装修的处
理原则，应当涵盖以下方面：1.如果承租
人恶意添附，出租人可以依照物权请求
权或者主张侵权损害赔偿，来保护权利；
2.承租人不能取得添附物所有权，除非
出租人因其不符合自己的利用计划而放
弃；3.出租人取得装饰装修物无需补偿。
出租人只要认为装饰装修符合其利益，
均可主张添附取得，不必返还该利益。
未经出租人同意进行装饰装修发生
添附，尽管在客观上有可能使房屋的价
值增值，但因为装饰装修通常与个人审美
情趣和喜好相关联，具有很强的主观性，
如果承租人的装饰装修不合出租人审美
情趣和个人要求，甚至成为一种损害，在
此情况下，出租人基于其房屋所有权主
张排除妨害，要求存在过错的承租人拆
除其装饰装修材料，将房屋恢复原状，理
由正当。因此，在恶意添附的情形下，出
租人可以选择取得装饰装修物的所有权
而无需补偿，也可以选择依物权请求承
租人恢复原状或者赔偿损失，以体现对
物权人最大程度保护的原则。
一、对未经同意的装饰装修的处理
承租人未经出租人同意进行装饰装
修，属于恶意添附。民法不保护恶意，在
恶意侵害他人所有权的情况下，一律不能
获得法律的保护，否则违反民法通过制
裁不法行为来实现公平正义的价值。在
承租人恶意装饰装修场合，应当将过错
作为添附的消极要件，转而寻求侵权责
任予以调整。我国合同法第二百二十三条
第二款规定：“承租人未经出租人同意，
对租赁物进行改善或者增设他物的，出
租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿
损失。”装饰装修作为改善租赁房屋的一
种方式，应当适用上述法律规定来处理。
二、对经同意的装饰装修的处理
当事人意思自治，协商原则。
如果租赁双方对附合装饰装修物的
处理有约定，则应当按照当事人的约定
处理。最高人民法院《关于贯彻执行〈中
华人民共和国民法通则〉若干问题的意见
（试行）》第八十六条规定，非产权人在
使用他人的财产上增添附属物，财产所有
人同意增添，并就财产返还时附属物如
何处理有约定的，按约定办理。最高人民
法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷
80
江苏省如皋市法院
中国审判新闻月刊
庭审研究
2010年8月5日 · 第54期
中国审判
协办
案件具体应用法律若干问题的解释》关
的处理。
以补偿，不论承租人的装饰装修对其是
于装饰装修物处理的相关条款内容亦体
合同解除时，附合装饰装修物随同
否具有利用价值。上述第（2）项规定中，
现了这样的原则。房屋返还出租人，此时会出现以下两种
亦在出租人同意利用时，适用了不当得
租赁期间届满时附合装饰装修
情形：1.出租人取得装饰装修所有权，并
利规则。该规则在第（3）、（4）项中同样
的处理。
可以利用承租人的装饰装修获得利益；
适用。
附合发生债权法上的效果是丧失动
2.出租人虽然可以取得装饰装修所有
2.适用违约责任情形。在上文分析
产所有权的人有权基于不当得利而请求
权，但该装饰装修对出租人没有利用价
的第2种情形下，因出租人未获取承租人
返还添附物的价值。不动产所有权人获
值。在此场合，则无适用添附制度解决附
附合装饰装修物的利益，甚至需要因拆
取利益与动产所有权人遭受损失是构成
合装饰装修物的余地。因此，在合同解除
除不能利用的装饰装修物而承受负担，
不当得利的两个要件。但在房屋租赁合
中，对于附合装饰装修物的处理，应当根
因此，不能适用不当得利制度对承租人
同中，租赁期满，出租人收回房屋时取得
据不同情况，分别适用添附制度、不当得
附合装饰装修物进行补偿。此时，承租
装饰装修物的所有权，却不必然获得利
利、违约责任来予以解决。
人装饰装修费用尚未摊销完毕。
承租人
益，承租人亦不会当然遭受损失，不能
1.适用添附制度和不当得利规则的
不能利用剩余租赁期内的装饰装修价值
一概适用不当得利理论。这由以下方面
情形。上文介绍的第一种情形下，依照添
（该价值因对出租人不具有利用价值，
因素决定：1.承租人对租赁房屋装饰装
附理论，出租人取得承租人附合装饰装
未获得出租人的补偿），是由合同解除导
修，是为满足己方的使用需要，根据其审
修的所有权，并可以利用，获得利益，出
致的，应作为合同解除的损失，由导致合
美情趣和使用目的进行。当承租人的审
租人应当对承租人予以补偿。最高人民
同解除的违约方负担。双方违约的，根
美情趣或改建后的房屋用途与出租人不
法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷
据各自过错分担。因不可归责于当事人
一致时，出租人往往要重新装修；2.承租
案件具体应用法律若干问题的解释》第
双方的原因导致合同解除的，按照公平
人如经出租人同意装饰装修，应当本着
十一条规定，“承租人经出租人同意装饰
责任原则分担。
诚实信用原则确定与其租赁期限相适应
装修，合同解除时，双方对已形成附合的
这里需要注意：1.合同解除时装饰
的装饰装修费用，该费用作为其租赁房
装饰装修物的处理没有约定的，人民法
装修的损失为残值损失，这一损失范围
屋的投资成本，应当在租赁期间内摊销
院按照下列情形分别处理：（1）因出租
的确定，需要考虑出租人是否同意利用
完毕。租赁期满，视为折旧为零。我国合
人违约导致合同解除，承租人请求出租
装饰装修的因素。如果出租人同意利用
同法第二百三十五条规定，租赁期间届
人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失
装饰装修，表明装饰装修对出租人具有
满，承租人应当返还租赁物。返还的租
的，应予支持。（2）因承租人违约导致合
利用价值，该价值由出租人实际取得，其
赁物应当符合按照约定或者租赁物的性
同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租
应当依照不当得利的民法理论，对承租
质使用后的状态。依照该条法律规定，承
赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。
人予以补偿，补偿的款项应当在承租人
租人返还的房屋应当符合经装饰装修使
但出租人同意利用的，应在利用价值范
装饰装修损失中扣除；2.依照《物权法》、
用后的状态，出租人不能要求承租人恢
围内予以适当补偿。（3）因双方违约导致
《城市房屋拆迁管理条例》的规定，出
复房屋原状，亦无需对装饰装修予以补
合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残
租房屋被国家征收或者被拆迁时，政府
偿；3.装饰装修主要发生在经营用房租
值损失，由双方根据各自的过错承担相
部门或者拆迁人要对被征收或者被拆迁
赁中，缔约双方普遍约定合同履行期间
应的责任。（4）因不可归责于双方的事
的房屋进行补偿。依照相关行政规范，补
届满，出租人无偿取得装饰装修，上述
由导致合同解除的，剩余租赁期内的装
偿事项一般包括房屋的装饰装修损失。
约定已经成为行业惯例。最高人民法院
饰装修残值损失，由双方按照公平原则
租赁房屋在返还出租人之前，装饰装修
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件
分担。法律另有规定的，适用其规定。”
物归承租人所有，补偿款作为装饰装修
具体应用法律若干问题的解释》第十二
上述规定中，均涵盖了出租人依照不当
物的代位物，依照物权归属原则，归承租
条规定“承租人经出租人同意装饰装
得利对承租人进行补偿的原则。上述第
人所有。此时，虽然合同解除具有不可归
修，租赁期间届满时，承租人请求出租人
（1）项规定中，以出租人承担赔偿承租
责于双方的事由，却不能适用公平原则
补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但
人剩余租赁期内装饰装修残值吸收了承
解决装饰装修损失的补偿问题，装饰装
当事人另有约定的除外。”即体现了上述
租人不当得利请求权。在出租人违约导
修的补偿按照物的归属，在拆迁补偿款
处理原则。
致合同无效时，出租人对承租人丧失的
中处理。
合同解除时附合装饰装修费用
剩余租赁期内装饰装修残值损失均应予
（责任编辑 黄晓云 hxy9403@）
81
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研
究