2024年5月15日发(作者：市禹)
中关村写字楼调研结论及建议
市调结论及建议
市场供应
市场供应总量
从1999年政府批准成立中关村科技园区以来，中关村地区的发展建设便进入了一个崭新阶
段。中关村西区、中关村东区、中关村科学城、北大科技园、清华科技园等先后开始了大规模的
土地开发，并且将高档写字楼的建设作为发展重点。同时，在中关村大街两侧、苏州街及知春路
等交通便利的地区也有部分写字楼项目处于在建或拟建过程中。预计今后三年内，上述地区可提
供241万平方米的写字楼面积。
据中关村写字楼商会2002年4月份统计，目前中关村科技园区中心区共有写字楼210多座。
包括写字楼、酒店、商住公寓在内，中关村办公用房总建筑面积约为193万平方米。其中，日租
金每平方米每天在5元以上的占30%，3至5元的占25%，3元以下的占40%。当前空置房的
总量不到40万平方米，整体的出租率在80%左右的水平。预计今年“村内”将有13个新项目，
近40万平方米的写字楼投入使用，明年大概会有近80万平方米的写字楼投入使用。目前有在建
写字楼项目20多个，规划总建筑面积130万平方米。在210多个写字楼项目中，现存可租或可
售使用面积近50万平方米，其中现存可售面积16万平方米，可租面积36万平方米。
结论：目前中关村区域市场写字楼存量为193万平米，2003年的潜在供应量约100万平米。
从调研情况来看，潜在供应量基本准确，存量估计略小于现实存量，可能与统计口径有关，对整
体没有大的影响。
从现有供应和潜在供应来看，出售用途的写字楼数量多于出租用途的写字楼，说明开发商一
方面存在短期套利行为，另一方面开发商的短期套利心态也一定程度上反映了对区域长远竞争信
心的缺乏。
市场细分供应
目前中关村区域存在的与写字楼相关的细分市场主要包括各档次写字楼、商住公寓、电子商
铺等。
根据价位及目标客户群的不同，我们可以将目前中关村写字楼市场分为以下几个细分市场：
1． 均价在10000元/平米以下的商住项目
目前区域内均价在10000元/平米以下的商住项目具有一定的存量，但总的来看，供应量较
小；潜在供应受中关村区域规划影响，数量有限。
此细分市场表现是最好的，如以公寓立项的财智中心、长远天地等，销售都极为火爆，财智
中心一经推出就受到中小企业及投资客户的追捧，B、C两座目前销售一空，即将开盘的A座由
于有大单客户，也已所剩无多。这主要是与中关村产业特点有关，众多的中小型IT公司及创业型
公司在初期无法承受价位较高的写字楼，而选择此类产品。此类产品目前交易活跃，同时被投资
型客户看好。
2． 均价在10000－12000元/平米的低端写字楼市场
此价位写字楼目前存量供应不少，但与整个市场的需求相比仍显不足。此类写字楼主要针对
中关村大量的创业型公司和中小型为IT企业作下游服务的公司；另外为电子商铺作配套的部分写
2024年5月15日发(作者：市禹)
中关村写字楼调研结论及建议
市调结论及建议
市场供应
市场供应总量
从1999年政府批准成立中关村科技园区以来，中关村地区的发展建设便进入了一个崭新阶
段。中关村西区、中关村东区、中关村科学城、北大科技园、清华科技园等先后开始了大规模的
土地开发，并且将高档写字楼的建设作为发展重点。同时，在中关村大街两侧、苏州街及知春路
等交通便利的地区也有部分写字楼项目处于在建或拟建过程中。预计今后三年内，上述地区可提
供241万平方米的写字楼面积。
据中关村写字楼商会2002年4月份统计，目前中关村科技园区中心区共有写字楼210多座。
包括写字楼、酒店、商住公寓在内，中关村办公用房总建筑面积约为193万平方米。其中，日租
金每平方米每天在5元以上的占30%，3至5元的占25%，3元以下的占40%。当前空置房的
总量不到40万平方米，整体的出租率在80%左右的水平。预计今年“村内”将有13个新项目，
近40万平方米的写字楼投入使用，明年大概会有近80万平方米的写字楼投入使用。目前有在建
写字楼项目20多个，规划总建筑面积130万平方米。在210多个写字楼项目中，现存可租或可
售使用面积近50万平方米，其中现存可售面积16万平方米，可租面积36万平方米。
结论：目前中关村区域市场写字楼存量为193万平米，2003年的潜在供应量约100万平米。
从调研情况来看，潜在供应量基本准确，存量估计略小于现实存量，可能与统计口径有关，对整
体没有大的影响。
从现有供应和潜在供应来看，出售用途的写字楼数量多于出租用途的写字楼，说明开发商一
方面存在短期套利行为，另一方面开发商的短期套利心态也一定程度上反映了对区域长远竞争信
心的缺乏。
市场细分供应
目前中关村区域存在的与写字楼相关的细分市场主要包括各档次写字楼、商住公寓、电子商
铺等。
根据价位及目标客户群的不同，我们可以将目前中关村写字楼市场分为以下几个细分市场：
1． 均价在10000元/平米以下的商住项目
目前区域内均价在10000元/平米以下的商住项目具有一定的存量，但总的来看，供应量较
小；潜在供应受中关村区域规划影响，数量有限。
此细分市场表现是最好的，如以公寓立项的财智中心、长远天地等，销售都极为火爆，财智
中心一经推出就受到中小企业及投资客户的追捧，B、C两座目前销售一空，即将开盘的A座由
于有大单客户，也已所剩无多。这主要是与中关村产业特点有关，众多的中小型IT公司及创业型
公司在初期无法承受价位较高的写字楼，而选择此类产品。此类产品目前交易活跃，同时被投资
型客户看好。
2． 均价在10000－12000元/平米的低端写字楼市场
此价位写字楼目前存量供应不少，但与整个市场的需求相比仍显不足。此类写字楼主要针对
中关村大量的创业型公司和中小型为IT企业作下游服务的公司；另外为电子商铺作配套的部分写